认房不认贷 房地产泡沫暂延缓

 近日，兴业银行、浦发银行已率先放开首套房认定，执行认房不认贷，以家庭为单位，如果之前买过房但是贷款已还清，现在买房算首套房，且兴业银行首套房贷利率最低9.5折。此举对于人们津津乐道的房地产泡沫也只能起到延缓的作用。

前瞻产业研究院发布的《2015-2020年中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》显示，2014年1-8月份，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1-7月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资40159亿元，增长12.4%，增速回落0.9个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1%。从房地产开发的投资增速来看，房地产开发商的步伐有所放缓，其中缘由或许是由于市场需求的下降，或许开发商早已察觉房地产泡沫的到来。

图表1：2013-2014年中国房地产开发投资增速（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

从需求来看，2014年1-8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降8.9%，商业营业用房销售面积增长6.4%。商品房销售额41661亿元，下降8.9%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。其中，住宅销售额下降10.9%，办公楼销售额下降19.5%，商业营业用房销售额增长7.5%。

图表2：2013-2014年全国商品房销售面积及销售额增速（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

从供需两方面来看，房地产行业已处于下行的趋势，且被认为支撑房价的刚需因素已站不住脚。年初至今，多地楼盘出现过降价疯抢、不降价卖不动的现象，这至少可以说明房子并不是人们想象中的刚需（需求弹性小），房子的需求弹性明显高于人们的预期。

另外，国内炒房的投机需求也有明显下降。以上海为例，2014年1-7月上海高端住宅（指总价大于1000万的公寓和总价大于2000万的独栋别墅）合计成交1196套，与去年同期相比，减少了327套；成交面积为32.59万平米，环比去年同期下跌21.47%；总成交金额204.63亿元，环比去年同期下滑20.83%；成交均价62787元/平米，环比去年同期小幅上扬8.2%。高端住宅成交量和成交金额的下降，说明中国富人对住宅的投资需求在下降，虽然目前房价依然高企，但支撑房价的已经由富人向普通人转移。根据二八原则，20%的富人手中掌握80%的财富，没有了富人的投资需求，对于房价无疑是一大打击。

因此，笔者认为我国房地产泡沫依然存在，虽然近期频现各地放开限购政策等，但市场供大于求的局面已经形成，房地产下行也只是时间问题，认房不认贷只不过是对房地产泡沫的暂时延缓。