楼市调控政策频发 行业洗牌拉开帷幕

今年，中国房地产市场可谓“精彩纷呈”，调控政策频发，楼市成交量和房价成为众人关心的焦点。如今，政策调控已走入深水区，而楼市发展趋势也日渐鲜明。

2011年，国家调控政策几乎达到了每月一则的密度，上至国务院、发改委、住建部、财政部、最高法、银监会，下至各个省市政府，轮番上阵，一齐灭火。往年楼市的“金九银十”在今年的高压之下成为泡影，大多数开发商前三季度业绩都出现下滑，有的甚至面临资金链断裂的风险，在勉强支撑大半年之后，回笼资金以求自保的开发商们开始降价。持币观望的买房人似乎看到了希望，但其中不少却遭限购政策“误杀”，被挡在了银行门外;拥有数套房产的投资者错过了高价出货的机会，不得不抓紧抛售;不过比起另外一群买了房的人，炒房客算是幸运的，因为他们只是赚多赚少的问题，而背负了二、三十年贷款买房自住的人，在自家房产一夜之间贬值数万甚至数十万元后，抑制不住心中的愤懑，开始找开发商“维权”。

卖股卖地难解资金饥渴

随着房地产调控的步步紧逼，一向不差钱的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。一年来陆续有市场消息显示，部分房地产开发商出现卖股、卖地、卖项目现象，筹集资金动作频频，十八般武艺上阵，难解房地产企业的巨额资金饥渴。

我们不会忘记绿城“被破产”的一幕一幕。从“海航收购”、“信托门”、“香港退市”到“地方政府拨款救急”，关于绿城的传言不断;从“董事长宋卫平回应破产传闻”、“转让旗下中超球队”到“接洽中投”，绿城自身新闻不断。虽然宋卫平强调“一切都在绿城的可控范围内”，但痴迷足球的他不得不忍痛割爱已投入10多亿的球队，此中无奈，令人唏嘘。

由此可见，即使是绿地、万科等这样的“龙头”房企，面对寒冬袭来，也显得无力。一位房企老板这样说“企业左右不了市场，正如人力不能真正战胜天命。我们所能探讨的，是在目前的市场条件下，如何找出一条活路，穿越寒冬。今日今时，绿城的难处，是整个行业共同的难处。”

从地产领头羊万科到不知名的小企业，大家都在忙着过冬，广积粮、缓称王。数据显示，20家龙头房企前11个月销售总额近7000亿元，仍然跑赢大市，但大多没有达到预定的销售目标。

同时，随着调控的深入，目前房企的大部分融资渠道都被收紧。3季度报显示，房企库存市值已经达到了上万亿元，而且在银行仍然严格限制资金流入房地产业的情况下，除了少数央企背景的开发商，多数开发商资金链十分紧张。

据统计，11月当月，全国房地产公司完成9宗股权交易，总成交金额为67.5亿元；2011年1-11月，房地产企业股权交易数已达102宗，而2010年全年仅84宗，1-11月披露交易值达到了368.3亿，同比去年全年上涨122.8%。

前瞻产业研究院资料显示，2011年前3季度，房地产行业共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍，并购金额为18.45亿美元，并购案多发生在房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购上。

在市场调整中，中小房企受到的冲击更大。在江浙一带，一些小开发商资金链断裂、老板卷款“跑路”的情况开始出现。有的企业受制于资金及库存的双重压力，到了必须出售项目或股权以换取资金的境地。

业内人士认为，随着调控继续，房地产企业兼并重组的现象将逐渐增加，行业集中度会明显提高。目前，国内房地产开发企业超过8万家，但多数企业自我发展能力不足，高度依赖贷款和民间融资，发展方式粗放，经营管理和服务水平不高。行业整合有利于整个行业的健康发展。

对房地产行业而言，冬天已经到了，而且可能比想象的要更冷、更长。“房价要回归合理水平是大势所趋。”万科集团总裁郁亮表示，过去几年房地产企业的利润率非常高，并不正常。经过这一轮严厉的房地产调控，未来住房的投资属性将越来越弱。“对习惯生活在糖水里的房地产企业而言，很难再回到过去的暴利时代。

房地产行业的利润被挤出，行业面临着洗牌，部分房企将被淘汰出局。