房地产去库存之万科玩法——长租公寓

 近日，中央财经领导小组第十一次会议专题研究了推进经济结构性改革。会议提出,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。业内人士指出,房地产政策再次释放调整信号,意味着去库存仍将是重点。

前瞻产业研究院发布的《2015-2020年中国房地产行业市场需求与投资战略规划分析报告》指出，从2009年的高速增长后，2010-2012年处于低速增长但整体维持上升，2013年出现较高的增速，2014年住宅的销售面积，较2013年下滑7.58%，为12.07亿平方米。在一段时间的高速增长后，我国商品房销售额出现了近年来的首次下滑，由于我国经济进入调整期间，房地产市场受经济宏观环境的影响较大。2014年商品房销售额7.63万亿元，同比下降6.31%。

图表1：2008-2014年中国商品房销售面积及同比增速（单位：万平方米，%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

图表2：2008-2014年中国商品房销售金额及同比增速（单位：亿元，%）

资料来源： 前瞻产业研究院整理

国家统计局日前发布的数据显示，10月末商品房待售面积已增至68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。

专家指出，国家统计局数据只包括竣工后、未售出的现房，大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内。楼市“去库存”，指的是待售商品住房建筑面积的消化情况，包括两部分，一是报告期已竣工可供销售，但尚未销售的商品房建筑面积累积值；二是报告期处于施工或新开工状态(半成品)并已经批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积累计值。

近期决策层也在多个场合提及房地产高库存，多种信息表明，楼市去库存正成为当前中国经济的重要工作。那么在供给侧改革背景下，房地产去库存该如何发力？

近两年，在北上广等城市，包括“YOU+”、蘑菇公寓、魔方公寓、自如公寓、优客逸家等长租公寓品牌不断兴起，其中不少企业受到了风投关注和资本注入。一夜之间北上广的长租公寓品牌风声水起，犹如雨后春笋般悄然涌现。如今， 长租公寓品牌已成为一种针对年轻白领打造的全新地产产品，而这一产品也在逐渐成为地产未来一个重要的细分市场。大量的竞争者进入这一产业、做这一项产品，足以证明对长租品牌公寓的市场需求规模已经开始形成。

品牌房企也不甘落后。据悉，万科今年成立五大事业部发展新业务，“万科驿”租赁公寓业务便是新业务之一。

重庆万科相关负责人表示：“以往开发商都是建房、卖房再到租房，现在试行建房、租房再到卖房。”万科驿租赁公寓与传统的“出租屋”有着明显的区别，不仅在产品格调定得更高，而且非私人出租。“很多刚踏入社会的年轻人，都要解决住房需求。除买房外，给他们提供出租住宅公寓，同样可以解决他们需求问题。”

前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》指出，房企虽然看好长租公寓，但是仍面临一系列的难题和挑战，例如盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等。

长租公寓的回报周期短则1年，长则3-4年，虽然比酒店的回报周期稍短，但对投入企业而言，仍然有不小的资金压力。房企在公寓市场布局，是看中了庞大的市场需求，在于市场所蕴含的无限潜力。通过租赁的形式，房企能够有效地实现存量房的去化，亦是一种有效的盘活资产的方式。另外，从长远来看，轻资产和资产证券化，普遍被认为是长租公寓的出路所在。    

相关推荐

酒店市场分析报告 最新行业动态，解密市场盈利点，把握行业竞争主动权 详细>>

从婚宴消费特点探索婚宴酒店市场定位

度假酒店行业现状分析 重塑高端旅游新标

酒店资产出售数量增加 结盟模式将呈高峰