各路大腕齐入局 互联网+长租公寓发展模式分析

 长租公寓行业吸引了雷军、阎焱、王石以及投资机构，甚至包括连锁酒店相继涌入，资本力挺助推行业快速发展。长租公寓有万亿市场规模，人口红利促成刚性需求,互联网趋势下长租公寓更是被推到风口之上。

前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》指出：发达国家品牌长租公寓产业会超过50%的市场占有率，而我国目前还不到10%，发展空间巨大，行业将保持高速发展。但一线城市和二线城市发展趋势有所区别，一线城市由于2014-2015年发展超高速发展，企业运营利润呈现下降趋势。以上海为例，企业拿房成本上升，而受供给量快速增长的影响，租金上涨速度趋缓，2016年企业发展速度回落。二线城市房源获取容易，但客户获取大于一线城市，长租公寓企业发展速度依然低于一线城市。

一、互联网与长租公寓的结合点分析

(一)管理工具互联网+

管理工具的互联网+，是以长租公寓服务者为中心的一种工作方式的变革。具体是以移动互联的三端产品(PC+APP+微信)和具备支撑上百个业务模块的IT系统为基础，实现互联网化管理。在实施上从业者首先要建立员工和团队管理互联网+，然后进行公司的运营升级，目的是利用物联网技术对业务流、信息流、资金流进行全面有效管控。

(二)营销服务互联网+

在管房与租房之间，其实租房是多数从业者最关心的问题。互联网+工具要实现快速的租房，从社会化媒体的传播逻辑上是可取的，但是在实际的操作流程中，并没有积累用户客群，推广上有一定困难。大型的品牌公寓，维修报备、服务评价、房租缴纳都实现了一站式的移动端应用接入。从目标受众上来讲，大型品牌的市场定位和消费人群的互联网使用程度是足够的，因为服务人群的广度和深度，互联网+工具化的应用用户是能够接受的。

(三)租后社群互联网+

以长租公寓为基础的强关系社群，是长租品牌公寓讲得最多的故事。但是就目前现存的一些知名的品牌公寓里，真的把长租公寓社群玩起来的人还是真的是少数，大型品牌公寓在社群玩法上都处于比较尴尬的位置。大公寓困惑的社群玩法，或许对于小的品牌公寓来讲，反而可能成为优势亮点引爆市场。就目前You+国际而言，其每个项目的入驻人数在200-600人不等，而单场社群集合的人数在10以上以后，其深度链接价值就会变得很小，那么一个100套公寓的运营方，6个人的团队基本一月可以单对单的完成1-2两次的深度链接，其产生的社群价值将十分可观。

二、互联网+长租公寓的形态分析

目前互联网+长租公寓主要有3种模式：

1、公寓租赁平台：如窝牛公寓以B2C的模式为租客提供多种品牌的公寓预约看房服务;

2、集中式公寓：如YOU+、新派公寓等，集中式公寓获取房源难度较大，装修到开业周期约3个月，公寓的品质配套设施情况较好，未来也有向创业孵化器方法发展的可能;

3、分散式公寓：如蘑菇公寓、优客逸家，分散式公寓的优势在于可以低成本的快速获取更多房源。

三、长租公寓的O2O模式分析

互联网的实质就是“连接”——物的连接、人的连接，以及商业与人的连接，连接的多元、直接、平等让社群基于互联网生成，催生了社群商业出现的必然。社交关系碎片化将会把“单向度的人”身上的多重身份解放出来，也是对基于家庭、婚姻、地域、工作、租住等传统关系的一种颠覆和重构。以住为特征的社交中，场景即社群的特征性明显。把用户从流量带到各式场景中，激发用户本能，促使新的生态链形成。连接的直接化让社交真实即社群，转向于O2O。

长租公寓O2O模式：线上平台发布房源+门店运营推广+线下沟通=促成租房成交。该模式涉及的对象有平台开发者、房东、租客、中介。平台开发者、房东、中介三者一般没关联性。房东、租客、中介均可免费使用该平台，平台开发者利用该平台获取广告主的广告费用以实现盈利。优势在于通过图片甚至视频，更立体直观展示房源信息。对于租客来说，快速掌握大量的房源信息，提高租房效率;对于房东来说，利于提高房源出租效率，尽快获取出租效益;对于中介来说，是否成功和快速促成房源出租，同样关乎其收入。

图表1：长租公寓O2O模式

资料来源：前瞻产业研究院整理