万科790亿收购普洛斯 中国物流地产行业能否掀起惊涛骇浪

 7月14日下午，万科宣布：与厚朴投资、高瓴资本、中银集团等联手,以大约790亿人民币的代价,收购全球知名的"物流地产"企业--新加坡的普洛斯。在交易完成后，普洛斯将从新加坡交易所退市。这笔交易最晚将于2018年4月14日之前完成。普洛斯是全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商。普洛斯是在中国、日本、美国以及巴西市场领先的现代物流设施提供商，更是亚洲最大的物流地产商。

1、深耕房产多年的万科，为何瞄准物流地产

众所周知，万科在住宅地产已经深耕多年，常年稳坐房地产"老大"的位置。万科一直坚持聚焦城市圈带的发展战略，截至2016年底，万科住宅地产触手已经进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。海外版图：万科已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图等6个海外城市。

图表1：万科住宅地产进驻城市

资料来源：前瞻产业研究院整理

万科在住宅地产深耕多年，如今却对物流地产如此感兴趣呢？笔者发现，近两年万科对于物流地产的动作越来越密集。除了此次大手笔收购普洛斯之外，早在2015年，万科就成立了专门的物流地产公司，随后又不断拓展到全国的物流网络，目前已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市顺利完成布点。而此次万科参与并购是想借助普洛斯国际"物流地产一哥"的地位来带动万科发展，同时转型到地产、物流、商业消费以及资产管理等领域，构建全新的商业业态。此次交易有助于万科在物流地产领域完善布局，也将为万科在全球范围内打造全新的商业发展模式奠定重要基础。

万科之所以如此关注物流地产，最大的原因就是看中了物业地产广阔的前景！目前我国的物流仓储产业，无论从数量、还是质量上都远远落后于发达国家水平，而这也意味着我国的物流地产存在巨大的开发空间。根据前瞻产业研究院发布的《2017-2022年中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》：2016年，国内物流地产经过急速发展已经拥有大约14亿平方米的仓储设施，2016年仓储业投资达到6808亿，2008-2016年复合增速达到18.7%，由此可见我国物流地产市场潜力较大，这也是万科如此关注这一块的原因。

图表2：2008-2016年仓储业固定资产投资额增长趋势图（单位：亿元，%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

2、电商飞速发展，催生流地产需求

近年来我国电子商务发展迅速。2016年，我国网上零售额为51556亿元，比上年增长26.2%。其中网上商品零售额41944亿元，增长25.6%，占社会消费品零售总额的比重为12.6%。2010-2016年，中国线上零售总额的复合增长率高达47%。中国电子商务的飞速发展，将产生对物流配送中心的巨大需求。有数据显示，2016年全国快递服务业务量达到312.8亿件，较去年同比增长51.4%，其中70%是由于国内电子商务产生的快递量。

如今物流毫无疑问房地产市场里最火的版块，较低的地价，可观的租金，电商利好带来的持续需求，简单的运营模式，快速的建造周期。在逐渐冷却的房地产市场里，物流地产一枝独秀，热火朝天。

图表3：2011-2016年中国网上零售额走势及占社会消费品零售总额比重（单位：万亿元，%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

图表4：2011-2016年中国快递服务业务量增长趋势（单位：亿件，%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

3、万科790亿收购普洛斯，中国物流地产能否掀起惊涛骇浪

目前，我国物流业和物流地产行业紧密相关的交通运输、仓储和邮政业的法人单位超过30万家，万科为何选中了普洛斯，这就要从我国目前物流地产的竞争格局说起了。

据戴德梁行发布的《中国高端物流市场2015年回顾》报告显示：以普洛斯（GLP）为标杆的国际性物流地产商在市场中依然占据了一半以上的市场份额，但他们的位置正在被追赶；以平安不动产为代表的本土物流品牌正在迅速地发展壮大。

图表5：主要物流地产商在中国所占的市场份额（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

近年来，中国本土背景的公司正在大举进入高端物流地产市场，其中不乏万科、平安等等房地产的"跨界"企业；宇培、宝湾这样的国内背景的物流地产公司，近两年发展势头正盛，目前已经挤入物流领域的前十名。因此很显然，万科此处收购占据中国物流地产市场份额一半以上的普洛斯，中国物流地产市场格局将很有可能重塑！