各大巨头抢滩物流地产，我国物流地产前景广阔

2017年11月14日，苏宁云商发布公告称，公司全资子公司江苏苏宁物流有限公司携手深创投不动产基金管理有限公司发起设立基金总规模为300亿元的物流地产基金，主要用于收购苏宁建成的成熟仓储设施、市场化收购及投资开发符合条件的高标准仓储物流设施，实现管理仓储规模1200万至1500万平方米的目标。

苏宁现有仓储规模庞大，高端仓储建设标准与技术指标业内领先

据了解，在苏宁300亿物流地产基金设立前，其已具备较为庞大的仓储规模。数据显示，截止2017年9月末，苏宁共有苏宁物流及天天快递拥有仓储及相关配套总面积628万平方米，其中自有仓储面积占比约80%，自有仓储面积在国内仅次于普洛斯，高于京东。

此外，苏宁高端仓储建设标准与各项技术指标在行业内处于领先地位。苏宁高端仓储以苏宁云仓为代表，日处理包裹可达181万件，是行业同类仓库处理能力的4.5倍以上；单个订单最快可以实现30分钟以内出库，是行业同类仓库最快处理速度的5倍以上。

除苏宁外，万科、阿里、京东等巨头也纷纷抢滩物流地产

除苏宁外，万科、阿里、京东、顺丰等巨头也纷纷抢滩物流地产，如：2017年7月，万科万科以约170亿元人民币获得了全球知名的“物流地产”企业——新加坡的普洛斯21.4%股份，一举成为中国物流地产的NO.1，目前万科联手普洛斯经营管理着中国3000万平方米，全球6000万平方米的物流地产面积。

2017年11月13日，京东发布的2017年度三季报显示，截至2017年9月30日，京东在全国共运营405个大型仓库，总面积约900万平方米，这意味着京东拥有中国电商领域最大规模的自建物流体系。

此外，由于阿里巴巴将从2017年12月开始整合菜鸟网络的财物数据，目前尚不清楚阿里拥有的仓储面积。但根据公开资料显示，菜鸟现已在全国建立8个大型仓储物流基地，并且在14个城市拿地，总投入超过200亿，目前菜鸟仓储面积超过400万平米，其中自建仓储面积超过10万平米。且阿里在9月斥资53亿增持菜鸟并计划5年投入1000亿元升级物流。

根据前瞻产业研究院梳理，目前，各大巨头物流地产主要布局/成果如下图：

各大巨头物流地产主要布局/成果

资料来源：前瞻产业研究院整理

各巨头大力抢滩物流地产的背后——我国巨大的仓储需求

各巨头大力抢滩物流地产的背后，是看中我国巨大的仓储需求。数据显示，自2012年以来，我国电商市场交易规模一直保持高速增长，到2016年达到51556亿元，同比增长33.0%，2011-2016年年复合增长率高达45.8%。

快速增长和体量巨大的电商市场催生了巨大的配送需求，然而近年来，尽管我国物流地产发展迅速，但相对激增的配送需求，我国物流地产设施仍然极度匮乏，尤其是高端物流仓储。根据前瞻产业研究院《2017-2022年中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》数据显示，目前，我国高端物流设施面积为0.2亿平方米，通用仓储面积为8.6亿平方米，而美国分别为3.7亿平方米、17.7亿平方米。从人均数据上相差更为惊人，美国人均高端物流设施面积为1.17平方米，中国则为0.015平方米，相差约77倍；美国人均通用仓储面积为5.55平方米，中国则为0.66平方米，相差约7.4倍。

2011-2017年中国网络购物市场交易规模（单位：亿元，%）

资料来源：前瞻资讯产业研究院整理

中国和美国仓储面积情况对比（单位：亿平方米，平方米）

资料来源：前瞻资讯产业研究院整理

2016年美国、中国消费品零售总额分别为33.4、24.9万亿元（按人民币兑美元6.9：1进行换算），中国为美国的74.5%。按此比例计算，保守估计中国合理的高端仓储面积为应2.8亿方，通用仓储面积应为13.2亿方，分别较当前高端仓储0.2亿方、通用仓储8.6亿方增加1279%、53%。因此，仅仅按当前我国当前零售规模，我国物流地产面积需求都十分巨大，而未来物流地产的发展前景更是不可估量。

2016我国物流地产供需缺口（单位：亿平方米）

资料来源：前瞻资讯产业研究院整理