宁夏出台房产税“新”政闹乌龙，中国房产税立法将在何时？

近日来，宁夏出台的房产税"新政"已经红透了房地产市场的半边天，"宁夏出台房产税实施细则，明年1月1日起执行"、"房产税夜袭，房价将下降55%！"等爆炸性标题的新闻接踵而至，也让众多房地产市场的观望者暗自庆幸并开始对手里拥有多套房产的投机者们略表同情"这下可好，砸手里了吧？！嘿嘿~"。然而，当笔者把宁夏公布的房产税政策拿来细细领略一番的时候才发现，此房产税非彼房产税，该房产税政策依然与国家之前颁布的房产税政策一样，属于"换汤不换药"的那种，需要交纳房产税的对象依然是商业地产，非经营用房地产依然处于免征范畴。在消息澄清之后，房产市场上也是一片欢喜一片忧的景象。

正如上次陕西省颁布的房产税"新"政所闹出的乌龙事件一样，此次宁夏房产税政策的出台也深受房产市场相关利益人的密切关注。不管怎么说，这种"草木皆兵"的景象也暗示着房产市场中仍有不少人对真正的关乎个人用房产利益的房产税政策出台的殷切期盼。

上海、重庆房产税试点有何成效？

其实，到目前为止，我国仅有上海和重庆两个城市正在进行真正意义上的（个人）房产税政策的试点。2011年1月27日，上海市和重庆市同一天发布了《关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《<个人住房房产税征收管理实施细则〉的决定》，分别对两市房产税的试点范围、征收对象、税率、纳税人以及应纳税额、免税面积等做了比较细致的划定。

6年后的2017年1月17日，重庆市针对2011年发布的房产税政策进行了部分修改，将《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》关于"征收对象"和"税率"中的"在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房"修改为"在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房"。修改之后，重庆市针对在本市购房的"三无"人员的房产税政策征税标准与上海市保持了一致。

图表1：重庆市和上海市房产税试点办法对比

资料来源：前瞻产业研究院整理

为了验证重庆和上海两市房产税试点的成效，笔者将两市2010年以来住宅商品房的销售情况进行了对比，由于国家统计局并未给出两市住宅商品房销售价格方面的信息，故本文通过简单的计算（销售平均价格=总住宅销售额/总住宅销售面积，另：住宅面积和住宅销售额均由国家统计局官方公布）将二者的平均价格呈现给读者。如下图所示，2010年以来重庆市和上海市住宅商品房的销售均价走势幅度虽有差异，但总体都呈上涨趋势，上海市2015-2017年房价变化幅度较大，均价跃升至20000元/平方米以上；重庆市销售均价则变化幅度较小，仅在2017年才上升至6000元/平方米以上，但2017年前十月住宅商品房均价增长了1400元/平方米左右，涨幅明显。可见，自房产税试点以来，两地房价受影响程度表现具有较大差异，且从近年来房价走势来看，两地房产税似乎并没有对房价产生抑制，反而有"推进"的嫌疑。

图表2：2010-2017年重庆市和上海市商品房（住宅）销售平均价格走势情况（单位：元/平方米）

资料来源：国家统计局 前瞻产业研究院整理

两市房价依然保持上涨势头（上海市暂时下降）的"锅"不能甩手就给政策，毕竟房产市场价格的影响因素有太多太多，比如房产存量、土地价格、房产供需、投资倒把、恐慌心理等等诸多经济以及心理因素。

房产税立法就在2018？

国内推行房产税的两市房价表现依然如此强劲，更别说那些更多没有任何强有力相关政策限制的省市地区了。在这样的大环境、大背景下，房产市场越炒越热的现象也就不足为怪，以至于投机横行，而那些对住房有刚需的诸多潜在购买者则处于无房可购（主要是够不起）的极度恐慌心理。

正如前述，宁夏以及陕西房产税新政乌龙事件的背后是广大房产市场利益相关者对真正房产税政策立法的迫切诉求，因此，国内房产税相关立法何时能出也成为了他们的心之所系。其实，国家层面早前就已经释放出了"房子是用来住的，不是用来炒的"重大信号，而房产税改革也将围绕着这个终极目标进行。

图表3：房产税长效机制正在路上

资料来源：前瞻产业研究院整理

前几日，财政政部部长肖捷在其发行的书中撰文指出，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税；

12月16日，摩根大通中国首席经济学家朱海斌在北京媒体见面会上谈到房地产市场的长效机制时作了如下表述"预计2018年房地产税会正式进入立法程序。目前看，2018年是房产税立法比较恰当的时机，这是因为，目前房地产市场出现的一个关键变化是，与过去两三年相比，目前整个房地产市场库存量明显下行。"

 以上分析来自前瞻产业研究院。