住房租赁成房产调控长效机制，万亿市场规模即将爆发？

2017年12月18日，笔者曾发布过一篇宁夏房产税"乌龙"事件的文章，其中重点强调了真正的房产税政策将作为中国房地产市场长效机制的一个重要部分在未来的房产市场中发挥调控作用，并表达了对房产税不久即将出台的信心。作为对房产市场长期保持关注的"热心"人士之一，此次笔者将对中国房产市场长效机制的另一重要组成部分--房屋租赁市场进行深入解析，以飨读者。

房价涨幅远超工资涨幅，住房成为"老大难"问题

说到长效机制，会有不少读者可能感到一头雾水，为什么要搞所谓的长效机制来调控房地产，房产市场已经"疯了"？在过去的几个月里，我们经常或听到或看到诸如"房价又飙升了！"、"深圳一鸽笼大小房子售价十几万/平米！"等爆炸性新闻，然而那也止于道听途说罢了，没有购房刚需的大众并不能有更深的体会。而今天，则有些不一样，笔者将以数据的形式给我国房产市场"诊诊脉"。

图表1：2010-2017年中国住宅房地产销售走势（单位：万平方米，亿元，%）

资料来源：国家统计局 前瞻产业研究院整理

从上图可以看出，2010-2016年，我国住宅销售面积从93052万平方米增长至137540万平方米，年化增长率6.73%；住宅房产销售额从4.40万亿元增长至9.91万亿元，年化增长率14.5%。

为进一步提升切身感受度，笔者在下面又放了一张让人"咬牙切齿"的图：从全国平均工资涨幅与全国住宅房产平均销售价格涨幅的对比情况来看，2015-2016年，房价涨幅偏离平均工资涨幅的速率不断提升，涨幅高低差也由不到1个百分点扩大至3.1个百分点！"没有对比就没有伤害"果然不仅仅是一句玩笑话。

图表2：2011-2016年中国住宅房产销售价格与全国平均工资变动趋势图（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

于是中国房产市场上一个非常离奇的现象便顺理成章的出现了："整个房产市场一片火热，广大住房刚需者却叫苦不迭"。

房产调控有奇招，住房租赁市场"重拳出击"

为了应对这一现象，房产税立法和住房租赁市场两个调控工具也应运而生，二者都可实现对房产市场的维稳调控，作用方式看似南辕北辙实则联系颇深：房产税立法将提高投资投机客购房成本，住房租赁则扩展了住房种类，给住房刚需者更多选择，但从更深层次作用来看，房产税立法提升了购房者支出成本从而促使住房刚需者转战租赁市场以节约成本。

图表3：两大调控政策作用方式对比

资料来源：前瞻产业研究院整理

然而，正如笔者在上篇文章中指出的那样，房产税立法仍是"路漫漫其修远"，最快也将在2018年。但住房租赁市场这一调控手段却已经在祖国大地轰轰烈烈的展开了。

其实早在2016年6月份，政府部门就已经展开了鼓励发展住房租赁市场的政策措施，发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出以建设购租并举的住房制度为主要方向。其中强调了"鼓励房企转型开展住房租赁业务"、"推进REITs试点"。然而这一政策举措并未引起相关市场主体的极大关注，房产市场依然火热异常。

政府租赁平台建设火热租赁机构化、规模化基础已成

然而缺少"基础设施"的住房租赁市场犹如缺乏房梁的房屋，处于起步阶段的住房租赁市场想要完成"隔空走钢丝"的壮举并不容易，虚假房源、合同不报备、房东随意涨租、更改租期、"二房东"现象屡禁不绝等，都成为我国住房租赁市场的痛点。

但国家并非毫无准备，于2017年7月18日又祭出大招，包括住建委在内的九大部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并提出将在12个大中城市进行住房租赁试点工作，其中针对政府租赁平台的建设成为此次政策最重要的加持。

在国家政策的推进下，国内不少大中城市"政府租赁平台"建设步伐逐渐加快：

图表4：2017-2018年中国各大城市"政府租赁平台"搭建进展

资料来源：前瞻产业研究院整理

集体建设用地试点展开，租赁市场土地来源日益多元化

平台建设对于我国住房租赁市场犹如房梁，而租赁土地供应对于租赁市场来说则犹如地基一般重要。没有土地源的供应，再多的租赁政策也将只是无法落地的政策，没有意义。因此，为了解决租赁市场土地供应的问题，国家于2017年8月出台了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，为住房租赁市场土地供应多元化提供了蓝图与指引。在政策的带动下，包括北京、上海、广州等在内的13个试点城市采取集体土地入市，"零溢价率"和"自持面积比例"竞拍，以及划拨等多种方式增加租赁用地面积，降低建设成本，让租金更"亲民"。

如北京在租赁市场集体建设用地方面进展神速，截至2017年10月，北京已有唐家岭项目、温泉351地块项目及朝阳区泓鑫家园小区3个项目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。另外，按照北京市委、市政府部署，2017年-2021年，北京将有1000公顷集体土地，用于建设租赁住房。

租售比增长空间依然巨大，住房租赁市场信心提振仍需努力

如上所述，我国住房租赁市场"地基"、"房梁"的建设步伐如此之快，已经成为了不少人眼中的大"蛋糕"，有相关业内人士对行业发展前景进行了测算"目前我国住房租赁市场具有租赁需求的人群规模在1.6亿人左右，2018年将增加至1.8亿人，在平均每人年均付出租金3-4万元的基础上，2018年我国住房租赁市场的规模也将在5-7.5万亿元左右！"如此巨大的市场规模也让不少人眼红心热。

但现实永远没有前景乐观，据统计，截止到目前，我国主要一、二线城市的租售比均值仅1.7%，远低于美国主要城市3.66%的租售比。可见，到目前为止，我国住房租赁市场的广大消费者依然有这样的观念：租房始终没有买房好。

图表5：中美各大城市租售比对比情况（单位：%）

注：租售比是年租金与房价的比例。高租售比意味着消费者对租赁市场的未来预期较高，低租售比则相反。

资料来源：前瞻产业研究院整理

现实虽然有太多无奈，但我们依然可以对我国住房租赁市场有所期待，毕竟随着国家层面政策的不断出台，各省市地方政府也加快了住房租赁市场扶持政策的制定以及完善。相信在不久的将来，"以租代买"将成为现实。

 注：以上分析来自前瞻产业研究院。