2018年中国旅游地产行业投资开发模式分析 华侨城模式成典范【组图】

 旅游地产投资主体以房地产开发商和旅游企业为主

从我国近年来旅游地产投资项目以及运营主体来看，目前我国旅游地产的投资主体主要有两种：

一是传统的房地产开发商，如万科、万达、富丽等知名房企都纷纷进军旅游地产。

以万达集团为例，旅游度假区正在成为万达新的支柱产业，万达称，到2020年集团在文化旅游产业收入比重将提高到50%以上，彻底实现集团的产业转型。目前万达在全国拥有13个万达城，其中6个已投入运营，7个在建；此外，万达在中国管理着6个超大型文化旅游项目，内容包括大型室外主题乐园、电影乐园、水乐园、海洋乐园、滑雪场、大型舞台秀等。

第二种是传统的旅游企业，如港中旅、华侨城、中旅、国旅等也都在大规模进入旅游地产。以港中旅为例，除了旅游产业链的投资之外，港中旅也在探索旅游与旅游地产的互补互动。港中旅在旅游和旅游地产的互动主要有三种：一是景区+地产，先把核心景区打造好，再来延伸地产；第二个类型是酒店+地产，港中旅计划在几个中心城市做城市酒店综合体，例如北京的丽都饭店；第三个是高尔夫+地产，例如深圳的项目，在南京港中旅也做了高尔夫加地产加温泉项目的策划。

除此以外，随着旅游地产的火热，一些传统的制造业企业也纷至沓来。例如金杯集团、联想、用友等汽车制造企业、IT企业、煤炭企业、钢铁企业都在纷纷进入旅游业，分羹旅游地产市场。

图表1：旅游地产行业的投资开发主体

资料来源：前瞻产业研究院整理

旅游地产的开发模式呈多元化发展

目前，我国旅游地产的开发模式多种多样，根据不同的分类方式，有不同的开发模式。如根据旅游地产是否经过合理的科学规划可划分为随意型、规划型以及两者兼有的混合形式；而按照旅游地产功能的不同可将其划分为居住、观光、度假、接待等类型；从开发布局结构的角度进行的划分，可分为叠加、景区伴生、增长极、点-轴等模式；依托环境的不同可分为自然资源依托模式、新城旧城模式、克隆模仿模式、行业嫁接模式和文化主题模式五种开发模式。

前瞻综合旅游地产开发的特点，将我国当前主要的旅游地产开发模式划分为以下类型：

图表2：旅游地产开发模式分类（按功能划分）

资料来源：前瞻产业研究院整理

其中，景区住宅开发模式主打“景”的特色，即以独特的旅游资源为卖点，以为本地置业者提供第一居所为主要目的。此类房地产具体又可分为两类：

借景开发模式：是指直接借助现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅，这些旅游资源可以是自然资源，也可以是历史人文资源。

造景开发模式：是指在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅，主题公园与异域风格的城市建筑是常见的两种类型。如华侨城主打主题公园和京津新城主打异域风格建筑。

各种开发模式优缺点如下：

图表3：旅游地产景区住宅开发模式优缺点分析

资料来源：前瞻产业研究院整理

以旅游度假为目的开发模式主要为旅游者提供休闲度假服务，或者为异地置业者提供第二居所，即度假置业和投资置业。如目前运营比较成功的全国首家休闲度假型五星级酒店的珠海度假村酒店；各种产权酒店如海航集团的康乐园产权酒店、海口皇冠假日产权酒店以及各种高尔夫、登山、滑雪运动度假别墅等。

图表4：以旅游度假为目的的开发模式的优缺点分析

资料来源：前瞻产业研究院整理

以旅游接待为目的开发模式主要是围绕旅游六要素中的“住”做文章，这里的“住”是为游客提供暂时的短期内住宿，有别于第一居所提供的长久居住。随着时代的发展，这类产品也增加了娱乐、会议等功能。这类模式具体可以分为自营式酒店和行业嫁接这两种模式。

图表5：两类以旅游接待为目的的开发模式的优缺点分析

资料来源：前瞻产业研究院整理

综合性旅游房地产开发模式是集休闲、游憩、娱乐、商业、运动、度假等多种功能于一体的复合型土地开发方式，旨在打造功能齐全的旅游房地产，通常涉及数十平方千米到数百平方千米的大规模区域范围。如珠海海泉湾度假区以及华侨城集团斥资打造的深圳东部华侨城等。

图表6：综合性旅游房地产开发模式的优缺点分析

资料来源：前瞻产业研究院整理

华侨城模式成为旅游地产开发的典范模式

华侨城是国内从事“旅游+地产”开发的开创者和领跑者，也是先做旅游，后做地产的典型代表。其属下的四大主题公园是目前国内最为权威成熟的主题公园，规模更是全国之最，被视为国内旅游主题社区的典范之作。

2017年华侨城营收423.19亿，同比增长19.27%；净利润84.29亿，同比增长22.36%。而截至2017年上半年，华侨城已在北京、上海、天津、重庆、成都、武汉、南京等十余个城市开发建设了文化旅游综合项目，其中欢乐谷主题公园实现了七个重点城市的连锁经营，布局数量在国内旅游企业中名列前茅。

从华侨城旅游地产开发模式来看，华侨城成功的关键是，低价获取土地资源，通过主题公园的配套建设提升地产项目价值，进而获得超高收益。

图表7：华侨城旅游地产模式

资料来源：前瞻产业研究院整理

以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院《2018-2023年中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》。

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