2018年长租公寓市场现状分析 房企长租布局择优而栖、资产证券化打通资金通道

不久前，中国指数研究院发布2018年长租公寓市场调研数据。数据显示，在众多布局长租市场的房企中，万科与龙湖引领市场扩张；租房多以中高档产品吸引年轻白领及商务人士。随着房企渐渐向二三线城市布局长租市场，以资产证券化来引流资金愈加流行。

万科与龙湖引领市场，品牌房企多以自营方式开展长租公寓业务

据统计，2018上半年销售额前20的房企中已有16家企业开展了长租业务，其中以万科泊寓、龙湖冠寓以及旭辉领域为行业领军者，截至目前三家企业共运营近7万间长租公寓，已成为长租公寓领域举足轻重的主力军。

进入2018年，房企也主动发布长租业务的未来发展目标，以打造规模抢占市场为核心。其中碧桂园喊出未来三年将发展100万套长租公寓，招商蛇口也提出在未来通过收并购加速扩容规模至100万间。以规模抢占市场成为房企长租公寓发展的目标。

品牌房企主要以自营开展长租公寓业务，部分以合作、战投以及收购等方式参与进来。如万科、龙湖等均采取自营模式进行业务开展;融创和新城则选择了战略投资的方式布局该领域，绿城与阳光城以合作的方式快速扩张，两种方式都是以现有长租公寓品牌为依托，进行拓展;金地则通过自创草莓社区长租公寓品牌涉足长租公寓，同时收购了长租公寓品牌“WARM+”，以两种形式积极布局。

中高端产品定位全龄段青年群体，长租业务跟随集团择优地而栖，资产证券化引流资金热

根据前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》，房企将客群细分为毕业生、白领、商务精英等，以中高端产品打动客户，覆盖全龄段客群。如旭辉在领寓创立时就根据租房场景细分，开发了博乐诗、柚米、菁社三条产品线，覆盖了精英、白领、青年学生等在内的租房全龄段客群。其中，博乐诗服务公寓定位中高端企业经营和商务出行人士，中高端柚米国际社区定位白领，菁社青年公寓定位初入社会的年轻人。同时，旭辉通过社交场所和共享服务平台，打造社区交互社群，以社群为年轻人提供更好的交流和成长空间平台。

从房企开展长租公寓的城市来看，一二线为主要城市，结合集团布局区域进行开拓。以万科为例，其进驻城市以一二线城市为主，在长租业务已经开始经营的24个城市中仅有3个在三四线；且万科泊寓布局的城市均在万科进驻范围内，同时东莞与佛山属于万科起家的珠三角区域。

以资产证券化为长租公寓解除资金顾虑，房企加速租赁业务的发展。自营租赁业务属于重资产模式，资金需求量较大，资产证券化为房地产企业盘活存量资产提供了新的途径。如碧桂园2018年2月成功发行100亿规模的租赁住房REITs，为其未来三年100万套长租公寓的发展计划打开新的想象空间。

国家政策持续鼓励，租赁市场成为房地产市场下半场的重要方向之一，在此背景下，品牌房企打造品牌、抢占规模，以轻重结合的形式全面进军长租领域;而且，由于一二线核心城市的房屋价格高企，随着租赁市场的规范化，未来中国租房市场的需求空间巨大，拥有低成本优质房源、以及融资能力突出的品牌房企将成为市场的主力军之一。

以上数据及分析来源参考前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国资产证券化业务市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

更多深度行业分析尽在【前瞻经济学人APP】，还可以与500+经济学家/资深行业研究员交流互动。