2018年养老地产行业发展现状与市场前景分析 长期发展向好【组图】

行业尚处于起步阶段

从2010年开始，我国人口老龄化速度已进入加速阶段（法国完成老龄化进程共花115年，美国花了75年，中国只花了35年），到2017年，全国新增老年人口首次超过1000万，60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%；到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿左右，占总人口比重提升到17.8%左右；2050年60岁以上老年人口规模将达到4.8亿人，所占比重为25.6%。

庞大的老年人口规模以及惊人的老年人口增速，为养老产业的发展提供了空间，同时也为企业带来了新的盈利点。2017年养老行业市场规模为2.5万亿元，2012-2017年平均增速达26.91%，预计到2021年市场规模将达到6.5万亿元。

在养老产业中，养老地产将成为重要组成部分之一。目前，我国的养老地产的主要形式有老年公寓、老年住宅、养老机构等，开发主体涉及了房地产开发商、保险公司和养老服务机构等，产品类型也基本覆盖了不同年龄阶段老年人的需求。

不过，整体而言，我国养老地产尚处于起步阶段，主要体现在以下四个方面。首先，养老地产项目仍集中在经济发达地区。根据对全国近150个项目的调研，京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈形成4个重要的养老地产集群区域，其余区域少有项目布局。

其次，养老地产项目空置率较高。在上述4大养老地产集群地中，川渝地区养老地产项目空置率最高，达到47.50%；京津冀、长三角空置率也超过40%，珠三角最低也有36.87%。而一般养老院入住率要达到75-85%才能盈亏平衡，较高的空置率表明国内养老产业还处于早期阶段。

第三，养老地产前期融资成本高、投资量相对较大，运营成本更是较高，导致售价普遍较高，而且还是在城市周边郊区非中心区域的前提。数据显示，京津冀销售类养老地产价格最高，已超过2万元/平方米，长三角、珠三角、川渝平均售价也在1万元/平方米以上。

最后，盈利模式尚未成熟。我国的养老地产产品类型众多，盈利模式上也呈现出缤纷多彩的局面，大体延续买地、建房、卖房的套路。与普通住宅相比，养老地产只是增加了医疗服务等特色，并没有太大差别。因此，养老地产的盈利模式尚处于探索阶段，以养老地产为主体衍生的服务配套体系、金融化运作以及增值服务体系等盈利模式尚未形成。

行业未来发展前景广阔

首先，在生活水平提升、人口老龄化发展及房地产行业转型发展的影响下，未来我国养老地产将成为将朝着社区规模化、区位郊区化、家居智能化、建筑多样化、功能丰富化、服务专业化六大方向演变，实现行业进一步发展，拓宽行业市场空间。

其次，养老地产项目建设将依据中国特色并充分借鉴诸如美国、日本的各参与主体合作与产业链细分的成功经验，加强参与主体之间的良性合作，充分发挥各主体的专业优势，探索新的开发建设与运营模式。一旦新的模式形成，养老地产行业前景将更加明朗。

最后，从政策层面来看，国家对养老地产业发展的政策支持力度进一步加大，出台的政策包含明确养老地产业发展方向、实现土地有效供给、激活市场参与主体、加大金融支持力度、智慧养老等方面，养老地已经开始迈向发展的快车道，前景一片大好。例如，2017年2月，工信部等三部委联合出台《智慧健康养老产业发展行动计划（2017-2020年）》，行动计划出台，智慧养老喜迎风口；2017年3月，国务院出台的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，明确养老产业发展方向，健全健康支持体系。

以上数据来源参考前瞻产业研究院发布的《中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

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