预见2019：《2019年中国养老地产产业全景图谱》（附产业布局、发展趋势）

从近期地产商、保险机构以及其他上市企业在养老地产布局动作来看，地产、医疗、保险三方资源整合趋势明显。2018年12月19日，太平人寿和太平保利分别与首都医疗、爱康集团、喜神资产签署战略合作协议，进一步扩大养老领域布局。

养老地产简介

养老地产是以适老化设计为创新核心、配建日常生活护理、餐饮服务、医疗、康复、健康管理、文体活动等重点基础设施的新兴地产市场。与普通房地产开发相比，养老地产产业链延伸较长，涉及保险、医疗、教育、文化体育与娱乐等多个行业。市场参与主体涵盖了地产开发商、保险机构、医疗机构，以及其他业务跨界企业。

根据养老地产运营主体的不同，可以分为国营机构、民营机构、公办民营、公助民办等类型；

根据养老地产服务的内容以及收费差异情况，可以可以划分为福利院、养老院、敬老院、疗养院、老年公寓、护理院等。福利院、敬老院和养老院一般为政府主导的非营利性公办机构，收费较低，市场供不应求，疗养院，老年公寓、护理院等则一般为民办盈利性机构，提供个性化服务项目，收费相对高昂。

目前养老地产主要的运营模式包括销售模式（本地销售模式、度假销售模式）、租售结合、床位出租、会员制模式以及金融组合模式（以房养老、押金或养老金返还等）。

养老地产规划设计具有针对性

由于老年人体力逐渐衰退，在走路、登高、坐立等日常生活起居与年轻人不同，因此建筑设计必须充分考虑到老年人日常生活起居的便利性。此外，老年人推出职业生涯后，生活时间结构有了很大变化，闲暇时间拉长，因此文化体育娱乐方面的设备必不可少。同时针对老年人身体抵抗力下降进入疾病高发期，养老地产的医疗设施也会有一定要求。

中国养老地产行业发展处于起步阶段

与发达国家相比，中国养老地产行业的发展仍然处于起步阶段，主要表现在以下六个方面：

——养老地产项目区域分布不平衡

养老项目主要集中在经济发达地区，主要围绕京津翼、长三角、珠三角、川渝四个经济圈形成养老地产产业聚集区，区域地区仅有少量项目分布。

——养老地产项目空置率较高

在上述四大养老地产聚集区，川渝地区养老地产项目空置率高达47.5%，京津翼和长三角地区空置率超过40%，珠三角地区空置率也达到36.9%。而一般养老院入住率需要达到75-85%才能实现盈亏平衡。较高的入住率导致大部分养老地产项目基本处于亏损状态

——养老地产融资成本、投资运营成本高

相对比发达国家，ReitS、ABS等是重要融资手段，尤其ReitS聚集了大量低成本资金。相对而言，中国企业则难以获得大额、低廉养老金支持。国家鼓励的政策性贷款、专项债券、保险资金及现有金融工具均不能成为主流的资金供应渠道。此外，受限于土地以招拍挂为主供应方式，拿地成本较高，进而导致养老地产售价过高，将大部分消费群体拒之门外。

——养老地产相关立法和监管缺失

目前中国还没有针对养老地产进行规范的法律文件，无论从开发商拿地还是物业等配套企业的运营，都与普通商品房并无二致。相关部门也无法对养老地产开发和运营进行有效监控。

——优质公立养老机构“一床难求”

公办养老院收费标准不高，由于是政府出资，环境选择通常较好，设备完善，周围通常也会有医疗机构，但由于公共养老资源非常有限，普通家庭用户很难享受到。

以上海静安区公办乐宁老年福利院为例，该福利院仅有167个床位，位于闹市，每月收费4000~5000元/月，较受欢迎，仅对静安区户籍老人开放。即便如此，轮候入驻的老人有时仍需排队几年。

——私立养老机构两极分化：低端质量堪忧，高端收费过高

私立养老院分为低中高三个档次，低档养老院通常只提供生活必需品，同时存在空间较小，护理人员不足，环境设施较差等问题。

高端养老院虽然服务条件较好，但是普遍收费较高。收费区间在8000-30000元每月，对大部分家庭来说无法负担。

养老地产市场需求旺盛

养老地产近几年来逐渐盛行，主要由于两方面因素造成：一是中国人口老龄化是不争的事实。截至2018年底中国65岁及以上的老人1.67亿人，占总人口比例从11.4%上升至11.9%，同时出生率为10.94%，下降至历史低点，人口老龄化加速；二是中国公办养老床位供给不足，需要寻求社会力量、组织，通过市场消费解决中国日益严峻的养老问题。截至2017年底，每千人拥有床位数量仅有30.9张。

养老地产行业市场迎来全面开放

2018年9月24日，国务院发布《完善促进消费体制机制实施方案（2018—2020年）》，取消了养老机构设立许可，加快推进原有公办养老机构转为企业或者开展公办民营，支持各类主体参与市场供给。随着养老机构设立许可全面放开，民营企业进入养老地产行业设立养老机构不需报备审批，加快了民营企业设立养老机构进程，有利于推动养老产业行业发展。

养老地产建设三大阵营：传统养老机构、地产商、保险机构

目前参与养老地产建设运营主要包括传统养老机构、房地产商和保险机构三大阵营。其中房地产商和保险机构进入养老地产行业时间较晚，2013年，以万科、保利。绿地首创等为主房地产开发商和以泰康、新华、国寿、太保、合众等保险企业，纷纷进入养老地产行业。

万科算是养老地产行业的领跑者，2009年万科推出“随园嘉树”标志着万科迈出了养老地产行业的第一步；2013年长者社区随园嘉树面世，家庭式康复中心正式对外开放；2016年万科随园养老正式形成社区、机构、居家养老三大服务体系。保利则是全产业链介入养老地产，打造机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国养老模式。

保险机构由于长期持有大规模低成本资金，适合投资于回收周期较长的养老地产行业。发行理财类与长照类养老产品、建设大型养老社区是此类企业主要进入方式。

除房地产商和保险企业外，上市企业中，包括大族激光、易华录、上海三毛、金陵饭店等各个业务领域企业也开始进入养老地产行业，其行业投资主体呈现多样化趋势。

各路资本加快布局养老地产市场

2019年1月，招商仁和人寿保险股份有限公司于招商蛇口成立养老子公司方案获得银保监会审批通过，这是2019年1月第四家在养老地产领域推动投资布局的企业。近年来各路资本加快养老产业行业布局，房企、保险、医疗机构等强强联合，目前已有上百家房地产企业和保险机构布局养老地产产业。

地产、医疗、保险三方资源整合运作

从近期地产商、保险机构以及其他上市企业在养老地产布局动作来看，地产开发商、保险机构、医疗机构三者资源整合，合作开发养老市场趋势比较明显。

2017年以来，国家持续推进医养结合养老服务模式，发布了一系列医养结合支持政策，2018年9月国务院发布《完善促进消费体制机制实施方案（2018—2020年）》再一次提出推动医养结合的发展。

医养结合相关政策引导有效推动了养老地产开发企业与医疗企业合作开发。

2018年12月19日，太平人寿和太平保利分别与首都医疗、爱康集团、喜神资产签署战略合作协议，进一步扩大养老领域布局；2018年12月21日，金华开发区与上海中医药大学附属曙光医院签约，计划共同把金西文旅康养新城打造成为长三角文旅康养示范区。

由于保险机构持有量低成本资金，房地产商开发养老地产项目前期投资巨大，回收周期较长，目前养老地产资本融资成本较高，房地产开发商与保险企业合作开发养老地产项目可以实现优势互补，保险机构解决项目开发资金问题，房地产开发商解决项目建设问题。同时保险机构具有丰富的客源优势以及保险理财服务优势，能够提供金融类型养老服务模式。2018年4月，太平人寿、太平资产、保利地产三方共同出资成立的太平保利投资管理有限公司，太平保利经营范围主要包括养老产业和金融投资。

养老地产发展形势呈多样化

2018年12月19日，工信部、民政部、卫健委发布第二批智慧健康养老应用试点示范名单，其中包括26家企业、48个街道（乡镇）和10个示范基地。随着居民个性化需求提高、计算机互联网等技术发展以及房地产行业转型影响下，未来中国养老地产行业将朝家居智能化、建筑多样化、功能丰富化、服务人性化、社区规模化方向发展。

更多养老地产数据请参考前瞻产业研究院发布的《中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》。

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