2018年物业管理行业发展历程和市场现状分析 行业规范日趋完善，市场化运作下规模持续成长【组图】

一、物业管理业务发展进入市场化运作阶段

我国现代意义上的物业管理最早出现于20世纪80年代初期的深圳，这得益于改革开放初期深圳毗邻香港的区位优势，最早管理的物业也是港资商品房。我国物业管理从东部沿海到内陆，从业态单一到多样化，经历了三个主要发展阶段：

1、1981年至2003年：起步初创阶段

这一阶段，由于缺乏统一的全国性物业管理方面的法律法规，物业管理公司的专业化、规范化水平不高，行业集中度较，且物业管理往往作为房地产开发企业的内设部门而服务于自身开发的物业项目，盈利能力整体较差。

2、2003年至2014年：规范化发展阶段

这一阶段，物业管理公司得益于全国统一的《物业管理条例》的规范指导，物业管理的规范化与法制化水平逐步提升。得益于房地产行业快速发展的十年，物业管理面积呈现爆发式增长，物业管理市场蓝海已初步形成。但是，由于物业收费实行政府指导定价，且多数物业公司未从房地产开发企业内设服务部门蜕变成专业化、公司化运作的物业服务公司，这一阶段的物业管理市场化水平仍较低，物业管理公司的独立性仍较差。

3、2014年至今：市场化运作阶段

发改委颁布的《关于放开部分服务价格意见的通知》，明确指导地方放开非保障性住房物业服务价格，鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务，后续逐步全面取消物业服务企业资质，为物业服务行业带来更大的发展空间。

彩生活在香港上市，迈开了物业服务公司登录资本市场的大门，国内物业公司纷纷选择登陆港交所、新三板甚至国内A股市场，通过资本市场募资引入新技术、新业态，提高服务的技术含量和产品附加值，并借助资本市场实施并购重组以扩大市场占有率、提升物业管理规模，我国物业服务企业已经开始从粗放式传统服务业向集约式现代服务业转变，物业管理业务也开始从房地产开发业务的附属品，向自主经营，为业主提供多元化服务，市场化的方向发展。

二、物业管理行业的法制化建设日趋完善

随着物业管理行业规范化水平的逐步提高，我国物业管理行业的法制化建设也日趋完善，逐步建立了一套以《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《物业收费管理办法》等为基础，包括其他相关的国家政策法规、地方政策法规及行业自律性规范文件在内的一整套规范体系。

三、物业管理行业整体规模持续增长

随着我国城镇化水平与居民收入水平的不断提高，房地产市场发展带来的新增住房建筑面积的累计叠加，物业服务需求持续旺盛。

一方面，房地产业发展持续带动物业管理行业的发展。物业管理行业上游行业的房地产业经过长足的发展已步入成熟阶段，当前宏观政策虽不断加强调控力度，但我国城镇化趋势不可逆转，根据《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》确立的发展目标：常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，中国房地产行业及物业管理行业将随着城镇化水平提高而继续发展。

2018年我国新增房屋竣工面积虽有所下降，但2013年至2017年连续五年均保持每年新增房屋竣工面积10亿平方米以上，意味着为物业管理提供等量的新增物业管理面积。

另一方面，我国物业管理行业的市场规模快速增长。根据中国物业管理协会发布的《2018年全国物业管理行业发展报告》，2017年全国物业管理面积约为246.65亿平方米，比2014年增加71.15亿平方米，年复合增长率12.01%，行业物业管理规模持续扩大；2017年全国物业服务企业共11.8万家，比2014年增长18.2%，年复合增长率5.73%；2017年全国物业管理从业人员约904.7万人，比2014年增长29.4%，年复合增长率8.97%。

四、基础物业服务外包已成行业惯例

物业服务企业通过将基础业务外包，利用专业服务公司提供的优质低价服务，实现专业化、集约化管理，在降低企业经营成本的同时，聚焦核心业务，进一步提升专业服务水平。

根据中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组联合发布的《2018年中国物业服务百强企业研究报告》显示，从基础业务外包项目数量占比来看，2017年百强企业外包项目中，清洁服务外包项目数量占总项目数量的60.25%，绿化业务外包项目数量占比为43.14%，同比增加1.14个百分点，设备维护养护和秩序维护业务外包项目数量占比分别为36.84%和24.68%，较2016年分别增长1.84和0.68个百分点。

以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院《中国物业管理行业发展前景与投资战略规划分析报告》。

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