取消公摊面积？羊毛出在羊身上

2019年2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中《通知》内容中“取消公摊面积”引起网友的广泛讨论。

《通知内容》简要

此次38项强制性工程建设规范中，《住宅规范》指出，这一住宅项目规范是为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。以下为《住宅规范》的详细内容：

讨论热度攀升

《通知内容》发布以来，随即引起了网友的广发讨论。个人那就百度指数显示，公摊面积关键字在2019年2月底达到了高峰，点击量逼近400万。

细数公摊面积的坑

2018年，新华社一篇《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章质疑该制度的不合理。那么，公摊面积到底不合理在哪里呢？进入商品房时代开始，中国房地产交易就采用的是套内面积加公摊面积的计算方法。而这种计算方法也一直饱受争议，质疑主要围绕以下几点：一是公摊面积的计算标准很模糊，现实测量较难，开发商的弹性操作空间较大。这使得“公摊面积”实际成为房屋交易当中的一个隐性黑洞，甚至引发消费者的诉讼。二是按公摊面积计价，放大了市场交易的公平焦虑。比如，两套总价一样、产权面积一样的房屋，很可能因为公摊面积不同，导致购房者实际获得的使用面积相差很大。三是现实中存在开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况，损伤了业主权益。

目前，对于我国大部分省市来说，购买的房屋面积包括两个部分：套内面积+公摊面积。其中“公摊面积”的内容，包括以下两大部分：第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；第二部分包括：楼宇(套)与公共空间之间的分隔，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

借鉴重庆和香港模式

——重庆模式

早在2002年，重庆就出台了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，其中明确规定，商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。正是这一做法，让重庆获得了“全中国只有重庆的房子是算使用面积”的美誉。在重庆买房真的不算公摊面积吗？算不算公摊面积，区别到底在哪？取消公摊面积，主要不是为了降房价，而是让房屋面积的概念更加明晰，消费者对于实际的房屋使用面积能够心中有数，不至于造成同一类型房屋公摊面积的差距过大。

——香港模式

20世纪80年代以来，香港房地产交易制度很大程度上影响了内地房地产交易制度的发展与完善，甚至有观点认为“公摊面积”的概念就是源自香港。不过，2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，要求二手房销售先行提供“实用面积”(相当于内地“套内面积”)。当年4月29日，《一手住宅物业销售条例》正式推出，新规扩展至新房。香港房地产销售由此彻底告别“公用地方”(相当于内地“公摊面积”)时代。

合理设置过渡期。为确保平稳接轨，特区政府设定条例正式生效前10个月为社会过渡期，向市场传递清晰信号，帮助各方做好适应新计价方式的准备工作。

发动力量推广普及。推广期间，特区地产代理监管局强制要求各房地产中介销售过程中向二手房购房者提供以“套内面积”和“建筑面积”分别计价的双份售价资料。特区差饷物业估价署备有全港所有经评估的二手房“套内面积”资料，供社会查阅。

以法律法规形式厘清关键概念。专家学者强调，通过法律法规统一厘清“建筑面积”“套内面积”“公摊面积”等关键概念，是确保销售计价体系成功转轨的重要一步。施永青认为，统一划定相关概念的重要性甚至远远大于计价体系转轨本身，包括政府、开发商、房地产中介及其他专业团体在内的市场各个环节采用的标准整齐划一是保证市场公平透明有序的基础。

房地产“稳”字当头

在2019年政府工作报告中，政府进一步下调GDP增速，在房地产部分，政府工作报告中写道“更好结局群众住房问题落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳发展”；在棚改方面，继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求；在房地产税方面，提出“健全地方放税体系，稳步推进房地产税立法”

通过对政府工作报告中对房地产部分的解读，管中窥豹，我们可以看到政府在房地产市场改革的决心，但同时也应注意到，政府的改革是稳中求变。因此，前瞻认为，这次的《通知内容》对于房地产市场一定是倾向于平稳而不是打击。

公摊面积取消暂时难以实现

目前，公摊面积处在相当不透明的状态。消费者只知道它包含了电梯井、管道井、楼梯间等公共使用部分，但至于如何计算并分摊给各户，一直都没有统一的法律和技术标准。这导致同一栋楼、同户型的两套住房，套内面积相同，但加上公摊后的建筑面积却可能不一样。由于物业、取暖等费用，都是根据建筑面积计算，难免造成不公。

这一次住建部的规定，具有很大的变革，可能会使一些房地产税，包括一些跟房屋交易面积挂钩的制度发生变革，对于财政税收、相应的计税标准等都是积极的。但是否套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。另外，这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。

以上数据来源参考前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

更多深度行业分析尽在【前瞻经济学人APP】，还可以与500+经济学家/资深行业研究员交流互动。