严控过度“房产化”背景下，房企的特色小镇之路该怎么走？

自国家提出发展特色小镇以来，各种主题的特色小镇如雨后春笋般在全国各地落地，其中不乏有碧桂园、恒大、华夏幸福、华侨城、绿城等地产巨头的布局，房企转型特色小镇屡见不见。但是随着国家近两年政策明确表明严控特色小镇过度“房产化”，存量和增量都受到限制。在这一背景下，本文结合国家政策和目前房地产商布局特色小镇的模式，按照“规划——开发——运营”的思路给房地产商一些建议。最后，通过案例的方式，对房企转型特色小镇四大代表模式的成功要点进行分析。

房企转型特色小镇屡见不鲜

自国家提出发展特色小镇以来，各种主题的特色小镇如雨后春笋般在全国各地落地，其中不乏有碧桂园、恒大、华夏幸福、华侨城、绿城等地产巨头的布局。据克而瑞统计，截至2018底，TOP100房企中有超过71家涉足或参与特色小镇项目。近几年，万科打造了华大生命健康小镇、军庄镇农业小镇、正定特色文化小镇等；华夏幸福打造了长沙雨花区航天产业小镇、健康产业小镇等；碧桂园建立了惠州潼湖创新小镇等。

但是，

政策上严控小镇过度“房产化”

关于政府限制特色小镇内住宅用地情况，分为两类：一部分是针对特色小镇存量；另外一类是，针对特色小镇增量。

有关数据显示，截至2018年底，国家体育总局在全国运动休闲特色小镇中淘汰整改了34个。各省份在省级特色小镇创建培育名单、市县区级特色小镇创建培育名单、政府创建名单外市场主体自行命名特色小镇中，共淘汰整改了385个“问题小镇”。其中，不乏是由于过度房产化才被整改的小镇。

在严控小镇过度“房产化”这一政策背景下，房地产企业的特色小镇之路到底该怎么走？

步骤一（规划）：特色小镇规划要建设符合国家、地方政府要求

特色小镇建设基本原则

首先，一个理想的特色小镇必须是符合国家特色小镇建设原则的，2017年四部委联合发布的《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》中提出五大坚持，即坚持创新探索、因地制宜、产业建镇、以人为本和市场主导。2018年8月，发改委发布的《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》还另外补充了三点，坚持规范发展、典型引路、优化服务。

特色小镇建设的十大任务

具体来看，在坚持以上特色小镇的建设原则上，理想的特色小镇还需要紧紧围绕着国家政策大方向的十大建设任务展开，总结为三个维度十大任务。

第一，在产业定位维度上，不论是房企还是其他企业，理想的特色小镇建设需要准确把握特色小镇内涵、遵循城镇化发展规律、注重打造鲜明特色。换句话来说，就是要因地制宜的发挥“特色”，真正意义上做到产业“特而强”。

第二，在功能定位维度上，理想的特色小镇需要在有限的用地面积里有效融合“生产、生活和生态三大功能”，真正意义上做到形态上的“小而美”。

第三，在小镇开发和运营的维度上，要求严控数量，在发挥政府规划引导作用时要厘清政府与市场的边界。此外，还明确提出要“严控房地产化倾向”，防范“假小镇真地产”项目，这一点需要引起房地产企业的重视。

步骤二（开发）：因地制宜选择特色小镇开发模式

根据开发主体的不同，中国特色小镇开发模式包括四类：政府主导型、企业主导型、PPP模式、地产企业主导，不同开发模式各具优势和劣势。政府主导模式下，政府可以集中大量资本和人力，协调多方面资源建设和产业链服务关系来建设特色小镇；企业主导模式可以充分发挥失常对资源的主导作用；PPP开发模式则可以充分利用政府和企业双方资源优势，降低、分散风险；地产企业主导模式的特色小镇开发具备开发实力优势和资金优势。房产企业建设特色小镇时可根据小镇地点、主导产业以及地方政策等具体需求进行比较，从而选择最理想的模式。

步骤三（运营）：创新特色小镇的商业模式、盈利模式

中国特色小镇盈利模式总结

特色小镇开发涉及多方，从政府、开发商、金融机构三个角度对特色小镇的盈利模式进行解析：政府是特色小镇发展的最主要推动者，特色小镇的发展不仅可以推动地方经济的快速发展升级和就业人口的聚集，也给政府带来了巨大收益，包括税收收入、土地溢价等；开发商是特色小镇的开发主体，涉及小镇开发的前中后全链条，从土地整理就开始介入，往往一直延伸到小镇运营，盈利来源包括政策性收益、基础建设收益、小镇经营收益和地产收益等；金融机构介入特色小镇开发，除了作为资金供给方，还可根据自身特点通过产业循环和消费信托等方式盈利。

地产收益迅速变现的盈利渠道受阻

房企作为参与特色小镇建设开发商的类型之一，具备先天优势，如资金充足、有基础设施建设经验、有多渠道开发资源等等。另外，大城市紧缺的土地供给量已不能满足房企的开发欲望和生存发展，特色小镇是房企瞄准的一个新的利润增长点。房企产于特色小镇的动力最根本就是盈利，尤其是通过在特色小镇的地产开发迅速获得变现最为快速直接；而国家政策严控小镇过度“房产化”，对地产变现的盈利方式形成制约。

特色小镇的商业模式、盈利模式亟待创新

那么，房地产企业该何去何从呢？

首先，在中心城市限购限贷等背景下，特色小镇将会迎来新的发展高潮。房地产企业进入特色小镇建设是必然的，也是必要的，特色小镇开发和建设恰恰是房地产企业之所能，离开房地产企业，特色小镇发展将难以持续。反观之，现在房地产企业面临较大的转型升级压力，发展特色小镇事实上也是实现部分房地产企业转型升级的捷径。

其次，特色小镇当前处于初期发展阶段，盈利模式仍处在摸索过程。中国缺少成熟的产业运营商，在“去房地产化”和“产业立镇”的政策导向之下，对于来自传统地产领域的开发机构，无论是商业思维的转变还是产业要素的开发和导入，运营特色小镇都是巨大挑战。

综上，前瞻产业研究院认为，房产企业在加入特色小镇建设应该重视以下三点，需要从意识上有所转变、规划要有特色、运营模式上进行创新。

房企转型特色小镇四大代表模式

中国房地产金融联盟把房企转型特色小镇的模式分为四种：以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇，以绿城、蓝城为代表的农业小镇，以华侨城为代表的文旅小镇，以华夏幸福为代表的产业小镇。前瞻通过整理这四类特色小镇的成功案例和成功要点，仅供房企布局特色小镇参考。

以碧桂园为代表的科技小镇

2016年8月，碧桂园宣布“产城融合”战略，未来五年计划投入千亿元资金进行科技小镇的开发，推出科技创新智慧生态小镇计划，正式进军产业地产；预计布局珠三角、长三角和京津冀等区域。从发展现状来看，潼湖科技小镇是较为成功的一个，2018年已经正式投入运营。

碧桂园潼湖科技小镇这一成功案例可给房企带来的借鉴包括四点：联合产业龙头（富士康），产城融合拿地；引入产业龙头企业（思科、海昌控股、中集产城，博世还是富士康）形成核心产业群；与产业运营商（深圳百富东方）合作，深耕各自擅长的领域；严格选址（一般选址在一线城市的周边和二线城市的周边重要区域），锁定城镇化发展红利。

以绿城、蓝城为代表的农业小镇

近几年，绿城、蓝城都在向农业小镇布局。绿城集团在2016年成立绿城理想小镇公司，专业开发理想小镇项目，要在5-10年里打造5-10个理想“农业小镇”，主要位于上海、杭州和北京周边；而蓝城以“农业+养老”为切入点也顺势开启了蓝城农庄小镇项目。

长远来看，以绿城、蓝城为代表的农业小镇可复制性最强，农业产业在中国覆盖面广、各地具体农业产业不同，产业特色最显著；但是短期来看，农业小镇的商业模式和盈利模式仍需探索。

以华侨城为代表的文旅小镇

华侨城在文化、旅游行业较有优势，行业经验积累丰富。因此采取了“文化+旅游+城镇化”创新发展模式在全国进行特色小镇的战略布局。目前，已经与北京、天津、广州、武汉、南昌、西安、太原、济南、郑州、南京、嘉兴、无锡等多地签署了合作协议，进行新型城镇化战略布局。华侨城获得“2018中国特色小镇投资运营商年度品牌影响力TOP50第一名”的称号。甘坑小镇晋升国家级特色文旅小镇，成都安仁古镇、黄龙溪古镇、洛带古镇等也已经初见规模。

目前，定位为文旅类型特色小镇是最多的，但实际上在运营过程中较为失败，将各种文化元素强行糅杂在一起、文化元素不突出也是目前文旅特色小镇的一大痛点。而华侨城打造的甘坑小镇，通过对文化的挖掘、IP的构建、衍生品的开发，通过资本嫁接实现产业化，真正做到了结合地区文化特色打造文旅产业链，发扬了特色小镇的“特色”，这一点是值得各企业学习和借鉴的。

以华夏幸福为代表的产业小镇

华夏幸福在打造产业小镇有其自身的优势，早在产业新城领域秉承“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，与国家新型城镇化战略保持了大方向和步调的一致，并已进入国内多个省市，布局50余座产业新城。因此，在特色小镇的建设上华夏幸福拥有丰富的实践经验。华夏幸福逐渐探索出了一套“政府主导、企业运作、合作共赢”的产业新城PPP模式，且已经将PPP模式引入产业小镇建设开发之中，使多年积累的经验和优势得到延续。这也是未来其他房企在特色小镇建设或者是产业地产的建设中，可以借鉴的一点。

华夏幸福在产业小镇的实践上，坚持以产业能力为基础，围绕影视文创、智能网联汽车、人工智能、智能机器人等优势产业，与地方政府联合打造了数个产业小镇案例，如大厂影视小镇、香河机器人小镇、葡萄小镇等。

更多数据请参考前瞻产业研究院发布的《中国特色小镇行业战略规划和企业战略咨询报告》。

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