2019年长租公寓市场现状与发展趋势分析 行业聚集效应明显【组图】

2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，确定北京、上海13城市成为首批住房租赁试点城市。加快了我国“租售并举”战略转型和长租公寓发展。截至2018年底，全国长租公寓达375.25万套，其中集中式公寓和分散式公寓分别达240052 套和135200套。行业聚集效益明显，主要集中在长三角、京津冀、珠三角片区，合计占比70.4%，10大热点城市合计占比81.7%。

国家政策支持 长租公寓驶入快车道

2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出了培育机构化、规模化住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台，增加租赁住房有效供应，创新住房租赁管理和服务体制四项具体措施。此外，住建部选取北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等12个城市作为首批开展住房租赁试点的人口净流入城市。

在国家政策的大力支持下，各大房企、酒店集团、地产中介、金融机构等纷纷利用自身布局长租公寓市场。据不完全统计，截至2018年，国内长租公寓市场上，活跃的品牌超80个，分布的城市数量达到44 个，长租公寓供给量达375252套。其中集中式公寓1223 座（约240052 套），分散式公寓135200套，分布占比63.97%和36.03%。

对比2017年数据（集中式公寓占比18.72%，分散式公寓占比81.28%），2018年集中式公寓由于易形成规模效应，管理难度低，盈利能力较强，便于同于管理统一等优势，实现了快速发展，逐渐成为市场主导形式。

全国长租公寓分布集中，10大热门城市合计占比超80%

从国内长租公寓区域布局来看，行业聚集效应非常明显。主要集中在长三角、京津冀、珠三角片区，三个片区的供给总量占全国总量的70.4%。其中，长三角由于汇集上海、杭州、南京三个城市，聚集度最高。

从具体城市分布来看，截至2018年底，上海、北京、深圳、杭州、广州、南京、武汉、成都、西安、重庆10大热点城市长租公寓合计达306433套，占全国长租公寓的81.7%。其中国家中心型城市——北京、上海，长租公寓供给量均超过了60000套，分布达63591套和65246套；一线价值型城市——深圳、广州、杭州，长租公寓供给量在30000-40000套之间；流量枢纽型城市——南京、武汉、成都、西安、重庆，长租公寓供给量则在30000万套以下，具体如图：

房企运营商房源扩张放缓 万科泊寓开业扩展双冠王

在国内长租公寓盈利压力再度浮现，但资金效率提升有限，使得房企运营商对新项目拓展较谨慎。以及在经过2018年的快速扩张后，头部企业初见规模，盘活资产成为关键后。2019年上半年，房企运营商整体风向收敛聚焦，拓展增速放缓。其中万科泊寓累计扩展房源23万间，朗诗寓4万间、碧家国际社区4万间、招商公寓2.4万间，均与2018年底持平。但也有部分房企运营商加速入场，如2018年6月才进入长租公寓领域的华润有巢，目前已拓展4万间房源，较2018年底实现翻番；作为国家代表的城方城寓则半年内新增房源1.6万间，目前累计达2.6万间，扩展速度和规模不容小觑。

尽管龙头企业房源拓展放缓，但从开业规模来看，依然发展迅速。对比2018年底，2019年上半年万科泊寓、旭辉领寓、碧桂园碧家国际社区开业均超五千间，平均每月开业近千间。一方面在于这些企业房源充裕，一方面则是随着规模持续扩大，逐渐形成了可复制的标准化产品。

魔方成集中式公寓绝对龙头 分散式公寓头部效应增强

从长租公寓运营商管理房源规模来看，在集中式公寓领域，魔方在资本的大力助推下（目前完成D轮融资，四轮累计融资近7亿美元），管理房源率先达到10万间，成为集中式公寓的绝对龙头，是排名第二的乐乎的近两倍，截至2019年6月底，乐乎为5.4万间。

分散式公寓方面，截至2019年底6月底，自如、相寓、蛋壳三家运营商分别以85、70、50万间的管理房源位列前三，与第四名的青客（10万间）拉开明显差距。此外，前三家运营商的管理规模总计已超过 200 万间，散式公寓头部效应进一步增强。

以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》

更多深度行业分析尽在【前瞻经济学人APP】，还可以与500+经济学家/资深行业研究员交流互动。