传统房企如何转型发展产业地产

一、 房地产转型必要性背景

随着城镇化日益见顶、房地产已由增量市场转向存量市场，供需主要矛盾发生深刻变化，高增长、高利润时代已经结束，行业已经进入了深度调整期，“面对“限购、限贷、限售、限价”等一系列政策调控和日益紧迫的市场环境，以及我国新型城镇化带来的时代机遇，传统房企转型升级发展已是大势所趋。

同时近年来，随着房价增速明显放缓、地价却持续升高，销售变缓、库存长期存在，再加上融资困难和高负债率、房地产行业的发展，已经不能再依靠“买地卖房”的经营模式了。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在党的十九大报告中强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这是行业发展的一个标志性的转折点，其背后是市场的转变和民心所向。房地产的投资属性将得到有效抑制，加速回归到居住的功能属性和社会保障属性。

二、 产业地产发展方向

产业地产是针对的区域经济与目标产业，打造软硬一体的产业聚集平台，营造创新创业的发展环境。产业地产一方面建设企业生产作业、商务办公所需的综合性物理载体与配套设施，另一方面搭建企业创业成长所需的、具有化学效应的系统化公共服务平台。显然，产业地产是工业地产的升级版。

产业地产是地产与产业的有机融合，追求的是“1+1+1>3”（3个“1”分别为产业园区、入园企业和所在区域）的放大效应。在产业与地产合纵连横的演绎过程中，一个成熟的且有远大目标的产业地产商，应该做到产业与地产并重，且重在产业；开发商与运营并重，且重在运营；短期与持续并重，且重在持续。

以深圳为例，当前产业地产发展已经进入产业园区3.0——产城融合园区时代。3.0时代的产城融合园区与城市其他建筑群泾渭分明的界限正在被打破，“园”与“城”的概念不断模糊。园区既有办公、研发等产业类用房，又有商务公寓、购物商场和文体休闲场所等多种建筑类型；在建筑设计方面，高档的花园住宅小区同时不失浓厚的商务特性；房企将住宅、商业、文体等元素与产业园区进行多维融合，进一步提升了产业园区的档次，满足了入驻企业和员工们更高层次的需求。

传统房地产企业要加快融合产业。纯商品房开发模式已经过去，未来房地产一定是产业配套概念，将与产业融合方向发展，房地产要从"住""炒"转向更广范围的"用"城市开发类地产企业须结合产业。产业变迁驱动城市或地区发展，主导产业从一次产业逐渐向二次产业、三次产业升级，产业升级加速人口聚集，产业地产可围绕支柱产业以及新产业的布局相结合，推动房地产市场快速发展商业开发类地产企业须服务产业。商业开发地产企业必需要应从整个产业链延伸，将一个又一个的消费"热点"点燃，在居住、购物、度假、办公、文化五大方面加大服务力度。工业类地产企业要参与布局区域产业，以发展产业心态来发展产业地产，将产品链做到极致的同时配套服务链，增加创新链，最后提升价值链，实现全产业链创新生态系统。

三、 转型发展产业地产的建议

现阶段是产业地产布局拿地的最佳时机，产业地产的发展逻辑中，城市选择是基础，品牌效应是核心，产业选择是关键，运营服务是保障，对于转型产业地产的传统房企，在发挥好开发商优势的基础上，应做好以下几点：

1. 先城后产，布局产业地产

重点关国家级城市群，尤其是珠三角城市群粤港澳大湾区和京津冀城市群的天津和雄安新区中的产业发展机遇，深入研究这些城市群的产业转移规律，以更好地布局产业地产项目和帮助企业客户选址。具体到单个城市时，在考虑城市经济、人口、交通等因素的基础上，不仅对城市的创新创业环境、营商环境和绿色环保等因素进行评估，还要进一步结合产业的活跃度、产业集聚度以及核心产业竞争力进行评估，将城市区域和产业定位合理匹配，打造和核心培育产业相关的专业性产业园区。

2. 整合资源，树立专业品牌

地产开发商们要发挥平台优势，重点加强资源的整合：第一，合作具有成功操盘经验的园区运营商，尤其是政府平台类园区运营商；第二，需求具有产业资源的专业产业研究院；第三，对接与地产开发及智慧城市建设相关的上下游实体企业；第四，补充有利于园区服务体系完善的相关产业服务机构。通过与其建立战略合作伙伴关系，联合开展项目运作，打造标杆项目，扩大在产业地产领域的影响力。

3. 联动主业，发力相关产业

围绕主导产业的生态化布局，真正实现地产和产业协同发展，并通过科技元素的注入提升园区产品品质，扩大吸引力、竞争力。

4. 扬长补短，精细化运营体系

围绕充分发挥地产商敏锐吸纳人才的能力，尤其是城市更新中高层次人才需求，包括创业者创新的需求、自我表达的需求、健康生活的需求、社交以及文化的需求等，并围绕人才需求进行产品和服务创新。坚持“做好每个细节，创造美好家园”的开发理念，打造绿色、智能、人文、宜业的产业园区产品。以社区运营中积累的资源为突破口，做强、做优、做亮“物业”和“商业”服务。

四、 结语

综上所述，地产行业面临着严峻的发展形势，产业亟需转型升级，产业地产则是我国当前发展阶段地产行业转型升级的重要发展方向。产业地产企业的价值要来自产业，其与传统地产最大的不同就是，产业价值要与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的同步发展。所以地产产业的转型升级，不仅要在观念、方向、模式上，也要在科技水平、管理水平、决策能力等方面实现新的突破。