瓶颈下的文旅商业街区转型机遇分析

 文旅商业街区，是近年来文旅项目开发、城市更新、产业结构调整过程中的重要举措之一，大部分城市都在文旅商业街区上发力，期望通过街区的改造提升，迭代升级，从而建立起城市新地标或打造新名片。随着旅游市场的逐渐兴旺，文旅商业街区也随之兴起。与传统商业街千篇一律的繁华景象不同，文旅商街更注重文化融合，旅游属性更加明显，一般位于城市旅游富集区或城市文化特色突出的传统街区，注重主题化、体验化和城市文化内涵的挖掘。

从布局情况来看，文旅商街主要集中在一二线城市，这样的分布与城市经济发展水平、历史文化底蕴、人口密度等因素密不可分，在多种因素的影响及推动下，文旅商街也逐步发展成为一座城市的核心吸引物，即“城市灵魂”所在。

如今，除了各级城市大力推动文旅商街的开发外，各个文旅目的地也将文旅商街做为刚需配套业态，以期带动项目的二消增长。现在的文旅商业街区就像各类古镇、小镇一样，有些过剩的现象，数量是绝对够了，但是都好像启动了基因复制模式“中国文旅一盘棋，文旅商街一家亲”，这句话听起来很大气，但其中却透漏着文旅商街的一缕缕悲哀之气。

现阶段，中国文旅商业街区已经遇到了较大的瓶颈，出现了比较明显的痛点。中国的文旅盘，很多从根本上都是房地产盘，卖房是第一要务。所以涉及到的商铺，大多数都是直接销售，所有商铺都缺乏统一管理，往往由业主随心所欲。最终就导致一个严重的问题：一条街甚至一个古镇，只卖那几样东西。直接结果就是，商户挣不到钱，逐步商铺流失，展现萧条。

一些文旅商街在招商时可能会考虑到一些品类的管控和商业设计，但是到了真正招商期，由于面临招商不顺的问题，往往自乱阵脚，盲目招商，到最后只要有商家入驻就好，也不管什么品类和质量把控的事了。最终出现的结果就是，无管理、无把控，无论是展现形式还是产品质量，都无法做到较好的状态，最后也是被市场所遗弃。

社会的快速发展，让各类商业都野蛮成长，供求关系也发生了天翻地覆的变化，大批商业过剩，购物方式的多样化，给传统商业带来了挑战。商街购物已经不再是社会消费的刚需场景。但在这样的大背景下，文旅商街却逆势而上，给中国的商街阵营快速的招兵买马。原以为文旅商街是不一样的商街，但到最后才发现，传统商街和文旅商街只是换了一个称呼而已，形成一个尴尬的局面。这种结果让一大批资本血染红海，或是让一大批购房者开启了大放血的模式。

传统商街已经失去了对顾客的吸引力，文旅商街又再一次加入了传统商街的阵营，传统商街的过剩已经成为了定局。把文旅商街硬生生玩成了传统商街，这绝对是玩死的节奏，也玩出了目前文旅商街大片死气的现状。

文旅行业到现在还算是一个新生行业，更多的都是披着文旅外衣的房地产商，这种伪文旅也给整个文旅行业树立了一个错误的航标。文旅行业的发展都在追随着伪文旅的航标在前赴后继，也造就了目前文旅项目尸横遍野的现状。文旅行业的发展，虽然从业者很多，但是行家极少，因为所有的人都是在摸着石头过河。真正的文旅行家，在目前国内的人才市场中真的是凤毛麟角。

中国的文旅产业虽然是发展了几年，但是真正成熟的发展模式还没有出现，毕竟都是跟着伪文旅的风潮一路向前。所谓的经典案例，也未必是案例，只能说是个例、特例，而且这些个例都是无法复制和模仿。做文旅项目，我们学习的不是成功经验，更多的是失败教训。新文旅人，不要想着去模仿别人的文旅盘，因为你的未来绝对不是他的未来。

文旅商街的未来，不是商业的未来，而是需求的未来。在国内国际双循环相互促进的新发展格局，和文旅融合的背景下，文旅商街将面临新的发展趋势：

一、市场下沉，向三四线城市、县镇集聚

一方面，文旅商业街区并不是一个纯文旅项目或者文旅配套，除了满足游客需求，还需要满足城市居民的休闲娱乐需求。随着消费升级，下沉市场的消费水平也在快速增长，换言之，三四线城市、县镇下沉市场的消费需求亟待满足，文旅街区作为新的消费点将在下沉市场迸发生机。

另一方面，基于文旅产业发展的需要，文旅商街将进一步完善旅游供给。当前很多三四线城市的文旅产业依然过度依赖自然风景名胜区、历史文化遗产等资源禀赋，文旅商街可作为新的核心吸引物，很多城市也在做尝试，通过改造提升或者新建开发来打造文旅街区。

二、内容创新，主题化、特色化鲜明

文旅商街的发展未来，绝对不是商业发展的未来，也不是单纯场景的未来，而是内容的未来。文旅商街的突破点就在于以前圈内认可常说的商街景区化，但是在景区化的道路上，却很少有人走出一条理想的道路，最后展现的更多的都是主题公园的街区巡游。文旅商街的未来绝对不是加什么？而是融什么？

文旅商业街区作为一个独立的文旅产品，在面对客群快速迭代的消费需求时，主题化、特色化将会更加鲜明，因为缺乏特色的产品，注定难以实现差异化发展，被市场淘汰的风险也更高。事实上，很多的文旅产品都在试图发掘自身的特色，客群定位也需要更加精准，小而美的产品将更加符合文旅融合时代的发展趋势。

三、文化注入，文化与商业兼容

文旅盘中，文旅商街的定位一直都是配套设施。未来，文旅商街需要的不是商业本身，而是一种在基础需求满足的前提下，为游客提供更丰富的精神需求和文化体验。时代的改变，产品的升级，伴随的还有游客需求的升级。深度体验游时代，文旅商业需要更加注重主题文化的提炼和表达，才有可能真正抓住游客的心，激发游客消费的欲望。

文旅商街需要根据文化主题对街区动线、场景设计、情景互动、产品融合、核心吸引物、经营手法等各个方面进行系统性的研究和创作。加强文化注入、文化表达和文化氛围的营造，使得文化与商业兼容，才能真正为文旅商街赋能。