干货！2021年中国物业服务行业龙头企业分析——恒大物业：在管建筑面积突破4亿平方米

物业行业主要上市公司：目前国内物业行业相关上市企业有招商积余(001914.SZ)、南都物业(603506.SH)、碧桂园服务(06098.HK)、绿城服务(02869.HK)、雅生活服务(03319.HK)、恒大物业(06666.HK)、彩生活(03319.HK)、新悦城服务(01755.HK)、中海物业(02669.HK)、奥园健康(03662.HK)、合景悠活(03913.HK)、华润万象生活(01209.HK)等。

本文核心数据：恒大物业业务布局数据，恒大物业收入数据等

1、中国物业服务行业龙头企业全方位对比

随着我国物业管理行业的发展，物业管理公司所提供的物业有关服务涉及领域越来越广，主要包括住宅物业、商业物业、办公大楼、公共物业、工业园以及医院等等。目前，中国物业服务行业的龙头企业分别是碧桂园服务(06098.HK)、恒大物业(06666.HK)，两家企业在物业服务业务上的业务布局及运营情况对比如下：

2、恒大物业：物业服务业务的布局历程

恒大物业前身金碧物业于1997年9月10日在中国成立，经一系列注册资本变动后，2017年1月1日起，金碧物业由雅立全资拥有。2020年公司经历了一系列的增资扩股和重组，先后将四川忠信、贵阳中渝、成都乐居等17家中国恒大集团子公司兼并。

2020年8月13日，中国恒大发布公告，恒大物业合计引入234.5亿港元战略投资，以支持物业管理业务的发展，这也是物业公司有史以来最大规模的股权融资。随后，公司于2020年12月2日在港交所正式挂牌上市。

3、恒大物业：物业服务业务布局及运营现状

——产品布局：三大业务协同发展

经过二十多年在物业服务领域的深度发展，目前，公司已形成较为完善的物业服务业务体系，根据服务类型的不同，公司的主营业务分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三大方向。

——业务布局：华东业务大幅领先

经过二十多年的发展，恒大物业从广州开始发展物业服务业务开始，目前已形成覆盖全国的业务布局，2019年以来，公司业务覆盖城市数量仍保持增长势头，截至到2021年6月底，公司物业服务业务布局覆盖城市达317个。与此同时，公司收费物业项目数量持续提升，2021年以来，随着公司物业服务业务发展提速，项目数量呈现出跨越式发展，到2021年6月底，公司累计收费物业项目达到2443个。

从布局地区来看，恒大物业在华东地区的发展要明显强于其他地区。截至到2021年6月底，公司在华东地区在管建筑面积占总面积的41.7%;在华中、华南以及西南地区在管建筑面积占总面积的比重分别为13.8%、13.3%和12.8%，均远低于华中地区。

——物业服务运营现状：物业管理以住宅型物业为主

从物业服务签约建筑面积变化来看，据公司年报数据显示，2017年以来，恒大物业签约建筑面积呈现持续增长走势，2017年，恒大物业签约建筑面积为3.27亿平方米，到2020年，恒大物业签约建筑面积为5.65亿平方米。

2021年，恒大物业扩张进一步提速，截至到2021年上半年，签约建筑面积为8.1亿平方米。

从物业服务签约建筑面积变化来看，恒大物业在管建筑面积持续提升，到2020年，公司在管建筑面积提升至3.0亿平方米。

截至到2021年上半年，恒大物业在管建筑面积为进一步提升至4.5亿平方米。

从管理物业类型来看，目前，恒大物业以发展住宅物业为主，2017-2020年，恒大物业在管建筑面积中住宅物业占比均在90%以上。2021年上半年，随着恒大物业在非住宅物业领域布局的加速，公司管理物业形态结构有所改变，但整体来看仍以住宅物业为主，截至2021年6月底，恒大物业在管住宅物业建筑面积3.60亿平方米，占总面积的80%;在管非住宅建筑面积0.9亿平方米，占总面积的20%。

4、恒大物业：物业服务业务经营业绩

——物业服务营收：增长势头依旧

从物业服务产品营收情况来看，2017-2020年，恒大营收呈现持续增长的发展态势，2017年，公司物业服务营收为43.99亿元，到2020年已增长至105.09亿元，物业服务业务营收再创新高。2021年上半年，公司实现应营收78.73亿元，同比增长68.30%。

——物业服务业务结构：物业管理营收占比较高

在三大类物业服务业务布局中，目前来看，物业管理服务对公司收入的贡献最高，2020年，恒大物业物业管理服务现营收63.21亿元，占公司总营收的60.2%;社区增值服务实现营收12.64亿元，占公司总营收的12.0%;非业主增值服务实现营收29.23亿元，占公司总营收的27.8%。

——物业服务业务盈利能力：社区增值服务毛利率最高

从物业服务业务盈利能力来看，目前，公司社区增值服务业务盈利能力最高，2018年以来，公司社区增值服务业务毛利率始终保持在50%以上，2021年上半年达到63.4%。物业管理服务和非业主增值服务盈利能力虽不及社区增值服务，但也保持在较高水平，2021年上半年，公司物业管理服务和非业主增值服务毛利率分别为33.6%和37.1%。

5、恒大物业：物业服务业务发展规划

物业管理行业规模不断扩大，在国家政策规范的指引下，物管行业将迸发出更大的能量，承担更多的社会责任，行业发展迎来最佳机遇。

根据恒大物业规划，未来几年，公司将力争实现管理规模跨越式发展，深挖社区增值服务潜力，通过横向铺面、纵向深耕高净值增值物业，持续提升盈利能力，同时加大科技投入及新技术运用，实现常规服务自动化，大幅提升管理效率。

2021年，公司将在住宅管理规模稳健增长，保持既有龙头优势的基础上，快速扩大非住宅业态市场份额，重点关注商业、共建、产业园及城市公服领域，运用灵活多样的拓展方式，优化多元业态结构，2021年在管建筑面积目标突破600百万平方米，力争成为全球最大的综合城市服务运营商。

以上数据参考前瞻产业研究院《中国物业服务企业商业模式与市场投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业研究、产业链咨询、产业图谱、产业规划、园区规划、产业招商引资、IPO募投可研、招股说明书撰写等解决方案。

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