设立国家住房银行的喜和忧

最近大家纷纷都在说，为了稳定楼市，决策层在下一盘很大的棋。什么棋呢?就是国家住房银行。这两天，一篇由住建部公积金监管司司长张其光等人的撰文称，我国设立国家住房银行条件已基本成熟。

不过这个中国版的住房银行，不是近期才有的。去年，国开行成立金融事业部的时候，就已经有人将这个部门定义为“中国版的住房银行”。

这个中国版的国家住房银行，我是这么理解的。它的出发点是稳定楼市，那它怎么稳定楼市呢?

按官方的说法，要稳定楼市，关键是增加住房消费需求。而要让老百姓住房消费，仅靠自己的储蓄肯定是不够的，需要国家的贷款支持。

当下支持住房消费的贷款，一个是银行的商业贷款，第二个就是公积金。

先看银行的商业贷款，虽然又降息又降准又降二套房首付，但银行收储的成本居高不下，所以银行发放个人住房贷款积极性下降，或者即便发放，利率也偏高。

至于公积金呢?全国住房公积金缴存总额超过7万亿，其中有超过3万亿元的住房公积金在账上沉睡，如果把这笔资金激活，稳定住房消费不就有戏了么!所以住建部一直多次强调用好用足住房公积金。这两年，全国各地纷纷提高住房公积金贷款额度，简化住房公积金提取手续。

问题是，提高住房公积金的利用效率谈何容易?住房公积金是各城市条块分割式管理，不能全国跨区域调配资金，所以公积金管理中心一直受制度约束，无法按照真正的银行的要求来对资金进行专业化管理，服务效率也低。

所以，可以这么理解，这个国家住房银行，可以先期吸收公积金，之后也可以吸收正常的商业存款，然后对符合要求的购房者提供公积金贷款。

所以通俗点认为，所谓国家住房银行就是把现有的公积金管理中心变成专业银行啦!!

关键是，包括去年那时候，就不断有人提出疑问：怎么避免中国版的住房银行(或者说当时的金融事业部)走上美国两房的道路呢?

想想美国的“两房”，房利美与房地美，是带有政府性质的、两个联邦住房贷款抵押融资公司。这两家特殊的金融机构是以房贷证券化为主业的，1938年和 1970年弄起来的。而且由私人控股，受美国政府担保与支持。在破产前，它们所持有或打包担保的房贷总额高达5万亿美元，占据美国住房抵押贷款的一半还多。

显而易见，两房的存在是美国房地产业能够大发展的一个重要的基础。但金融危机恰恰也是因为两房，它们过于集中的针对于房地产市场展开业务，并且设计资产打包的二级市场操作，最终造成了地产回落下的金融危机爆发。

再来看看中国，去年说要金融事业部的成立，在当时有一个很明显的说法，就是其之所以安全，之所以不会变化成房地产风险的国有化和全面化，就是因为金融事业部仅仅是针对于棚改，而非房地产领域，更不涉及二级市场的资产打包。

但是，今年就不一样了。这次的国家住房银行，不是单纯的国开行某部门。这个国家住房银行将针对的不再仅仅是棚改，而是整个房地产市场。并且毫无疑问，为了充实其资本金，单纯的沉淀公积金是不足够的，揽储的行为背后，是不是会涉及到抵押资产的打包证券化呢?我们不得而知。

另外一个毫无疑问的问题是，这个时点，出台这样一个政策，其背后更深层的用意一定是托底房地产市场。

而这就成了一个很纠结的问题了。

因为第一，房地产市场的黄金时代已经结束，这是必然的一个趋势。三四线城市的过剩是必然。今年以来政府不断搞救市措施，但目前的地产现状与08、09年对比可大不同，殊不知当初的地产供需比是1.1:1，而目前则已经达到1.3:1，三四线城市更是如此。

稳定房地产市场，关键是增加住房消费需求。而这一年多来住房消费需求不济，是因为商业银行对于房地产的融资不力。这是当然的，因为目前对于商业银行来说，如何保证在经济的筑底周期不要爆发大规模的坏账，这才是第一要务——此前民生银行倒是成为了中小企业融资的标杆，但随后的坏账率爆发则成为催命符。所以虽然政策上是支持地产融资，但是实际执行起来很困难。

需要指出的是，这种困难并不是政府或者说国有银行的行为，而是一种纯粹的市场行为。那么这个时点，我们拿3万亿的存量公积金进行地产金融援助，等于是将商业银行和市场不愿意碰的高风险领域，揽到了一个“政府部门”里，是否真的合适呢?这是个问题。

事实上住房银行成为专业金融机构后，仅靠公积金和债券形式的揽储肯定难以满足设立的初衷。最终的方向恐怕是可以直接从银行间市场获取资金。按照住建部的测算，住房银行一旦成立，到2020年其可以运用的资金规模将达到20万亿元，这将是一个规模庞大的金融机构。事实上，设立住房银行并允许其进行资本化运作，将造成公积金使用的杠杆率提升，这可能正是有关部门希望其成立的最重要原因。

但是另一方面有杠杆就有抵押物，有抵押物意味着不可避免的相关地产项目的证券化就是趋势，这等于是变相的做了一个微型的两房。

过去在中国不用担心地产危机，原因是因为房地产的风险分散在各个银行。如今一旦住房银行出现，那么意味着风险在某些层面会高度集中，这种集中最终就很有可能会成为事件的导火索。

做个总结!!住房银行的出现，在当前的时点，用于稳定房地产市场应该是大有助益的。但是另外一方面，如何避免风险的国有化、集中化?倒不如通过完善制度，把国家住房银行纳入银监会的监管来解决。那才是关键!!