房地产投资悄然回暖原因解析

国家统计局数据显示：2016年1-2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比名义增长3.0%，增速比去年全年提高2个百分点。其中，住宅投资6028亿元，增长1.8%，提高1.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.6%。

1-2月份，东部地区房地产开发投资5536亿元，同比增长3.7%，增速比去年全年提高3.2个百分点;中部地区投资1678亿元，增长4.3%，增速提高2.5个百分点;西部地区投资1838亿元，下降0.1%，去年全年为增长1.3%。

根据数据，房地产投资有明显回暖迹象。值得注意的是，这也是房地产投资自2014年以来连续24个月下降后首现回升。

2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。至今年1-2月份，更是出现了销售旺盛局面，使房地产开发企业投资信心有所恢复，房屋新开工面积迅猛回升，土地购置面积降幅大幅收窄，房地产开发投资增速时隔两年首次回升。具体来看，今年1-2月，全国商品房销售面积11235万平方米，同比增长28.2%，增速比去年全年提高21.7个百分点。商品房销售额8577亿元，增长43.6%，增速提高29.2个百分点，商品房销售明显加快。

大幅上涨的主要原因是政策效果累积显现，前期需求集中释放。去年以来，国家陆续出台了降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列政策，经过去年一年商品房销售市场的温和回升，部分需求结束观望入市，消费者购房意愿被激发，一线城市市场升温明显，部分二线热点城市销售翻番。

地产投资短期反弹是由于货币宽松、销售火爆与高信贷的共振:本轮社会融资增速投放从2015年6月份见到周期底部,从2015年10月份开始,房地产投资单月增速已经从-5%的位置,上升到12月份的-1%,2015年年末房地产开发资金来源三月移动平均增速从9月份的2.5%提高到7.6%,持续宽松的货币政策与财政政策从供给端刺激地产投资回暖,同时,2016年以来高速增长的商品房销量(1-2月同比增长28.2%,较2015年全年增速提高 21.7个百分点)从需求端刺激地产投资回升,从商品房销售到地产新开工到土地购置的传导仍在延续。

改善性住宅成为拉动增长的主要动力。今年1-2月份，住宅对全部商品房销售面积增长的贡献率达95.0%。其中，90平方米以上的大中户型住宅的贡献率为76.6%。此外，基数低也是重要原因。去年1-2月份销售面积下降了16.3%，是2014年初房地产市场调整以来的最大降幅，总量8764万平方米，为2012年一季度以来的最低。”李皎说。

值得注意的是，在房地产销售增长的带动下，房地产多项关键指标大幅增长。数据显示，今年1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积603544 万平方米，同比增长5.9%，增速比去年全年提高4.6个百分点。房屋新开工面积15620万平方米，增长13.7%;而去年全年为下降14.0%。房屋竣工面积13942万平方米，增长28.9%;去年全年则是下降6.9%。

土地数据的跌幅也大幅收窄。今年1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2236万平方米，同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3个百分点;土地成交价款705亿元，增长0.9%，而去年全年为下降23.9%。

前瞻产业研究院《2016-2021年中国二三线城市房地产行业标杆企业市场布局与投资战略分析报告》指出：在去库存的导向下，购房者积极入市情绪高涨，使得房地产企业投资和新开工等策略再度变得亢奋。尤其是2015年房地产企业销售业绩总体不错、资金到位状况好于预期，房地产企业拿地的积极性增加。但仍需注意，目前商品房销量持续走高的基础还比较薄弱，受竣工面积大幅增长的影响，商品房待售面积还在增加;土地市场交易依然不够活跃，部分城市土地价格不断攀升，房屋开发成本大幅增加;三、四线城市去库存难度不减。

目前从统计数据看，除库存继续增加外，所有宏观数据均明显好转，出现这种现象的原因主要是政策刺激导致的结果。但同时也意味着，一二线城市的爆发与去库存的政策期待完全背离，三四线市场依然深陷泥潭。数据显示，虽然众多数据好转，但在竣工量大幅增加的影响下，房地产库存再度增加。2月末，商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。