新一轮房价上涨周期来了？分析前三轮楼市宽松可以找到答案

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作者：苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任 黄志龙

岁末年初，菏泽打响了全国楼市松绑的第一枪，随后广州、珠海、青岛等城市纷纷跟进调整楼市调控政策，很多分析人士由此预计——全国范围内的楼市松绑政策将要来临，2019年房价将进入新一轮上涨周期。

那么，仅仅依靠地方政府的政策松绑，真能驱动新一轮房价上涨周期吗?这个问题的答案，或许能从此前三轮楼市的宽松周期中找到。具体请看下文解析。

地方和中央的调控呈现“一松一稳”态势

首先，从地方和中央的楼市调控政策看，二者呈现“一松一稳”的态势。其中近一个月，地方政府为楼市松绑的政策主要有：

2018年12月18日，菏泽市发布《加强房地产调控工作的通知》，打响了全国楼市松绑的第一枪，取消了“新建商品住房和二手住房二年内禁止交易”的“限售”政策。

2018年12月20日，广州市住建委发布的《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》指出，2017年3月30日土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后可再次转让; 同年12月24日，广州对住房公积金提取政策进行微调，允许在广州周边城市(佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关)异地购房提取公积金余额，政策放松趋势隐现。

2018年12月26日，珠海市住建局发布通知调整“双限令”，非珠海市户籍居民购房，按个人条件已从此前的需连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等。

2019年1月3日，青岛市房管局发布通知取消购房摇号政策，青岛也成为本轮调控中首个取消摇号政策的城市。

可以预见，2019年还将有更多城市加入到楼市松绑的行列，这也符合中央经济工作会议“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”的政策精神。

然而，从中央政策和全国范围来看，中央经济工作会议继续重申“房住不炒”的调控方针不变，中央层面调控放松的可能性不大。

另外，作为房地产调控的主要负责部门，住建部的年度工作会议关于2019年房地产调控政策有三方面内容值得关注：

一是“以稳地价稳房价稳预期为目标”;

二是“继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定”;

三是“坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处”。

由此可见，中央的调控政策是以“稳”为主，地方政府的“松”也是以“稳”为最终目标，而且地方政府要承担“稳”的主体责任。

税收和信贷松绑才是房价上涨的发动机

在过去十年内，我国房地产市场曾经历过三轮宽松周期，具体是2008年-2009年、2012年和2014年-2016年三个时间段。

每一轮的宽松周期，既有中央明确的政策精神，也有央行、财政部的货币信贷支持和税收优惠政策的落地，还有各级地方政府的土地供应、预售价格限制、购房套数限制、购房资格认定(社保缴费年限)等政策调整。

以最近一轮的宽松周期(2014-2016年)为例：

最初是2014年4月南宁打响全国调控松绑第一枪，至当年9月，全国仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市未取消限购。

2014年9月30日，中央层面的央行、银监会发文将首套房最低首付比例降至30%，放松“认房认贷”限制，同时启动降准、降息等宽松货币信贷政策。

2015年3月30日，五部委联合发文，将首套房最低首付比例降至20%，营业税免征年限降至2年，标志着房地产去库存的政策全面启动，2015年-2016年一、二线城市也经历了中国房地产市场最后的疯狂。

到了2016年9月末，在一二线城市加强调控政策影响下，叠加三四线城市大范围的棚改货币化安置，最近一轮的“涨价去库存”，进一步蔓延到三四五线城市。

下面再来看过去十年三轮宽松周期的楼市货币信贷和税收政策的变化。详见下表：

从上述三轮楼市宽松周期看，地方政府对楼市的松绑影响十分有限，每一轮的房地产销售面积只有在中央层面政策出现实质性松动之后，才能止跌回升，而房价的止跌回升，也遵循着“量先价后”的一般市场规律，价格往往滞后销售面积大约3-6个月。

这一规律在2014年-2016年的宽松周期中体现得尤为明显。2014年4-9月，全国主要城市已经完成了地方性宽松政策，对限购、限价政策进行了全面松绑，但全国房地产销售面积仍在快速下滑。2014年9月30日，央行、银监会发文首次下调首套房首付比例，楼市销售面积下滑速度减缓，并于2015年2月创下新低(-16.3%)。等到2015年3月五部委联合行动，时任央行行长周小川鼓励居民加杠杆，这才真正点燃了全国楼市的热情，房地产销售面积当即止跌回升，房价也于三个月(5月)后开启了V型反转(参见下图)。

综上所述，在当前中央政策大基调没有出现实质性宽松背景下，仅仅依靠地方政府的楼市松绑政策，不足以启动新一轮的房价上涨周期，2019年全国楼市维持低迷的可能性较大。

对于普通购房者而言，需要密切关注全国范围内的首套房和二套房首付比例，金融机构对首套房的认定标准、购房的税收优惠等关键政策信号的变化。只有这些政策发出宽松的信号，才能成为房地产止跌回升的先决条件。