从上海土拍溢价看房产市场

本文转载自微信公众号：贝壳研究院，作者：赵海鹏  

摘要

2016年上海地王们的“保本售价”如今看来并非销售价格底线，价格最终仍取决于特定政策环境下的供求关系，而非成本。

历史上房价走势和土拍溢价率高度吻合。2017年下半年开始的大量零溢价地块成交是引导房价平稳的信号。

当前市场新房成交量仍占有不小的比例，稳定的土地价格将带来稳定的新房价格，进而间接影响并稳定二手房的价格。

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地王今何在?

2016年，上海地王频出，动辄在200%以上的溢价率拍下土地转让。若按媒体为开发商计算的“保本售价”，周浦、顾村等外环外地区，售价将在7-8万元以上。以此推算，届时上海全市的平均房价可能突破10万元每平米。

3年过去了，当年的地王们逐渐上市，所谓的“保本售价”，已被证明并非价格底线。上述新闻中的周浦地王地块，开盘后销售均价5.8万(保本价的73%)，销售至今4个月，网签去化84%;而顾村地王地块，开盘后销售均价6万元(保本价的86%)，销售至今3个半月，网签去化仅为40%。市场的合理价格不会管成本是多少，而是依赖于供求关系，以及政府的批售。

从已上市的6个2016年地王项目看，地处核心地段、且在相对较低溢价率拍到的地块，尚能保持较高的房价相对地价的增值，如虹口地王、杨浦地王，房价地价差在3万到4万。而在郊区、高溢价率拍下的地块，房价地价差仅在1万元左右。

表：已上市的2016年上海地王项目

数据来源：贝壳研究院整理

当年开发商敢于如此高溢价拍地，无非是因为对未来房价上涨的乐观预期。回顾拍地热潮的2016年，同样在周浦地块，1.9万楼板价拍下的地块销售均价4.5万，房价相对地价增值2.6万。而在顾村地块，1万楼板价的地块销售均价3.6万，房价相对地价亦增值2.6万。可惜后来形势突变，这样的增值空间已经可望不可求了。

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土地溢价率和房价走势一致

一直以来有一个争议，是地价推高房价，还是房价拉动地价?开发商和政府各执一词。这里不判断鸡和蛋的因果关系，仅从数据上看，土地溢价率和房价走势确实保持着惊人的一致性。

图：2006-2019每季度上海房价同比增长率和土地溢价率

数据来源：贝壳研究院整理

2006年以来，上海土地市场和房产市场都经历了四个起伏周期，几乎同涨同落。区别仅在于，2012年第三季度之前，土地溢价率波动比市场提前了两个季度。地价先升，然后是房价提升。虽然时间上的先后关系并不能代表因果关系，但是地价提升对周边的房产市场的影响是确定的。抱着房产商不会亏本卖的想法，房产交易的热度也被逐渐抬起。

2012年第三季度之后，地价和房价的波动开始同步。因为之前两次市场预期的最终自我实现(地价增长后确实带来了房价增长)，土地的高溢价，立即反应到市场上。反过来，市场的高热度，也使得开发商在拍地时热昏了头。这两者的上涨下跌趋势几乎完全一致，很难说是谁影响了谁。最后一次高峰出现在2016年第二季度，当季房价指数同比上涨29%，土拍平均溢价率203%，均为2011以来最高水平。

2017年8月以来，上海改用招标挂牌复合式出让，大大提升了能入围竞标的企业的门槛，导致溢价率大幅降低，大量零溢价地块成交，一直维持至今。而房价则在2018年第四季度开始出现同比上一年下跌，此时距离上次同比下跌已有6年之久。

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新房仍是市场重要组成部分

自2009年二手房成交量超过新房后，上海房地产市场被称为进入“存量房时代”。不过，在经历2008至2012年新房成交占比快速降低的阶段后，新房和二手房的成交占比进入了一个稳定的时代。在最近8年，新房占比保持在25%左右，并没有继续降低。无论是火爆的2015、2016年，还是低迷的2017、2018年，新房成交量都伴随着二手房成交量起起落落。今年二手房市场回暖，1-9月同比去年上升49%，与此同时，新房的交易量也在上升，交易占比仍保持在25%左右。

图：2008-2019每年上海二手房/新房交易量及新房交易量占比

数据来源：贝壳研究院整理

随着对居住品质要求的逐步提升，旧的建筑方式、小区规划、户型设计将难以满足新时代的需求，整体住房市场需要不断有新盘注入换新。另外，产业布局和人口规划，也需要住房配套供应与之匹配。由于政府控制土地价格和预售证价格，可以通过稳定土地价格，来稳定新房价格，进而影响并稳定二手房价格。新房是政府通过供给端调节市场的重要手段。可以预见，未来新房仍会在市场中占有重要地位。

结语

稳定的地价带来稳定的房价。土拍的价格，客观上影响开发商成本，主观上影响购房者预期。

前4次房价涨幅高峰，每次间隔3年(2007-2010-2013-2016)。从上一次涨幅高峰，2016年第2季度算，至今已经超过了3年，还未再出现涨幅高峰。每3年就来一次暴涨的周期已被打破。下一次暴涨什么时候到来?还会不会来?看看上个月的土拍情况就知道了。

表：2019年9月住宅类土地拍卖情况