北京年报系列丨调控三年，数据透视北京市场“新刚需”

作者|贝壳研究院 来源|贝壳研究院

“3·17”调控后，北京的改善型换房需求在限购、限贷等多重因素影响下备受打压，但依然是北京楼市成交的主力，可见这部分需求已经成为市场的“新刚需”。那么，换房客在政策压制下的置换行为怎样?换房轨迹如何?呈现出怎样的迁移规律?贝壳研究院基于购房成交大数据为你揭示北京二手房市场换房客的真实现状和规律。

换房不易，40岁以上成交占比走高。在认房又认贷、首付比例提升、房贷利率上浮等一系列政策作用下，北京换房难度显著增加，改善的“启动资金”赶不上楼市的发展速度，众多换房客迫不得已而向后延迟置换时间。2016年北京换房者中40岁以上占比约36%，而2019年这一比例已过半。

图：2016年以来北京换房客不同年龄段成交占比

数据来源：贝壳研究院

换房之殇：成本超百万，难圆百平梦。近五年来，北京换房前后房屋价差总体呈现提升态势，2019年换房前后总价差较2015年提高20多万。然而多花了钱，却没换的更好。2019年北京链家购房客换房后套均面积为93平，较2015年收缩足足5平。

图：2015年以来北京购房客换房前后套均总价变化

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图：2015年以来北京购房客换房前后面积变化

数据来源：贝壳研究院

年轻人内移，中老年人外迁。各年龄段的置换客表现出不一样的需求偏好与迁移方向。30岁以下换房客更追求居住品质升级，置换前后面积差高于换房客平均，区位上主要是由外向内换;30-39岁换房客倾向于学区改善，置换前后面积扩大水平较小，为15.8平，更倾向换到学区集中的四环内;40-49岁客群换房往往兼顾学区改善和面积改善，换房后面积平均扩大17平;50岁以上换房客置换前后套均价差为负，主要原因是中老年人在与子女分开单独生活后，更青睐位于四环外配套完善的社区。

图：2019年北京链家换房客置换前后面积和总价变化

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图：2019年北京不同年龄段客户换房前后环线分布

数据来源：贝壳研究院

回龙观稳居活跃商圈榜首。在北京所有商圈中，回龙观以社区规模大、地处码农集聚区而从众多商圈中脱颖而出，成为北京城最为活跃的超级居住型商圈。2019年换房客迁出热门商圈主要有回龙观、北苑、长阳、天通苑和鲁谷，承载了11.5%的换房流出需求。迁入热门商圈则包括回龙观、望京、北苑、天通苑、鲁谷等，承载了10.7%的换房流入需求。

图：2019年北京购房客户换房前(左)和后(右)所在商圈

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换房客区域偏好：圈子粘性。“安土重迁，黎民之性”，对于长时间生活在某一区域的居民来说，已经适应了周边环境，并在生活、工作与休闲娱乐之间寻求了一种平衡，所以大部分购房客仍会选择在本区域范围内置换。北京房屋平均置换距离在4.6-5.5公里，选择同城区换房占比46.2%，同商圈换房占比23.5%。其中，顺义城、苹果园、北苑三大商圈的内部置换比例最高，均达40%以上。

图：2019年北京链家换房客置换城区迁移轨迹

数据来源：贝壳研究院

图：2019年同商圈置换比例top10[1]

数据来源：贝壳研究院

[1] 同商圈置换比例=同商圈置换量/迁出量

换房客迁徙众生相。为品质、为学区……，不同需求驱动下的帝都换房客走出不一样的迁徙路径，有的选择从本商圈迁出，有的选择从其它区域迁入本商圈，甚至有些选择同商圈内置换。根据每个商圈迁入、迁出情况，可将众多商圈划分为三种类型，即：

图：主要商圈分类

刚需型商圈：迁出该商圈的换房客数量明显大于迁入量。“买不起中心城区，只能买在近郊”是对北京刚需客群的真实写照，从链家换房客迁出路径来看，刚需型商圈多分布于五环外、近郊城区，如回龙观、天通苑、长阳等。此类型板块配套设施一般，但具有临近地铁、小户型、低总价等特点，对首次购房客户十分友好。对刚需型商圈的业主们来说，除了一部分选择同商圈置换外，很大一部分选择向周边更靠近中心城区的商圈迁移，以回龙观为例，迁出回龙观的购房客多流向了清河、上地、西三旗等距离五环更近的商圈。

图：回龙观、长阳两大刚需型商圈换房去向top10

改善型商圈：迁入该商圈的换房客数量明显大于迁出量。改善型商圈主要位于中心城区，多为兼具商业配套、品质居住优势的多元化商圈，如望京、亚运村、马甸等。当然，还有一部分商圈虽然居住品质一般，但学区资源优势明显，是众多家长们竞相追逐之地，如和平里、广安门等。改善型商圈作为置换链条上的下游商圈，吸引了不少周边刚需客群迁入，以“CBD新贵”望京为例，望京凭借名企云集、商业配套完善、居住区集中且舒服而成为炙手可热的改善型商圈，酒仙桥、北苑、回龙观等区域的不少换房客都向此集中。

图：望京、亚运村两大改善型商圈迁入轨迹top10

平衡型商圈：商圈购房客户迁入量与迁出量基本相等，且在商圈内部置换的比例较高。平衡型商圈紧邻中心城区，配套设施相对完善，具有多梯度的楼盘选择，能够满足不同购买力客户的购房需求，典型的商圈有北苑、鲁谷、清河等。具体以北苑为例，新北苑居住品质高，老北苑房源类型丰富，整个商圈内既有4-6万/平的中低端盘，又有6万以上/平的高端盘，所以超4成换房客户选择在该商圈内部置换，迁入该商圈的客户主要来自亚运村、天通苑、亚运村小营等，迁出则去向亚运村、望京、马甸等。

图：北苑商圈换房去向top10

图：北苑商圈换房迁入top10

编者按：本文转载自微信公众号：贝壳研究院