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共享办公室造就最惨「二房东」

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鹿鸣财经 • 2021-08-19 16:55:18 　来源：鹿鸣财经　E15463G0

作者|元宝来源|鹿鸣财经(ID：luminglab)

楼市与土地市场本就是「连理木、并头莲」的关系，随着针对房地产行业的调控升级，政策正加速卡紧供需两端，使得当前很多地区的土地市场首次出现明显下行趋势。

据亿翰智库统计，仅6-7月，二、三、四线城市就有494宗地块流拍。而进入8月份以来，全国已有33宗地块流拍。

当市场预期下滑，房企的钱袋子收紧，土地市场避不可免的会遇冷，而这也会激发连锁反应，促使房地产市场进一步降温。如今，在调控与疫情的双重压制下，房地产行业举步维艰。

危机之下势必会爆发转型需求。据仲量联行表示，灵活空间将成为后疫情时代提升不动产组合灵活性的重要战略工具。

比如被称为「铜锣湾地王」的香港地产商希慎兴业就在近期宣布，将与全球最大的灵活办公空间平台IWG共同成立一家合资企业，该合资企业拥有IWG旗下所有品牌在香港和大湾区的独家经营权。

据资料显示，希慎是香港主要的物业发展商和业主，拥有超过200万平方尺的优质办公空间，租户包括知名国际银行和新兴经济企业等各类型企业，目前希慎旗下超过10%的办公空间已租赁给多家灵活办公空间营运商。而IWG则建立了全球最大的灵活办公空间平台，旗下品牌包括全球知名的Regus、Spaces和Signature。

两家企业达成合作的意图也分外明显：一家提供弹匣，另一家提供狙击枪，齐头瞄定共享办公空间，打出精准的增长曲线。（灵活办公空间与共享办公空间虽名词不同，但内核一致）

可市场需求和资本支持真的会如他们所愿吗？

当业内代表性企业将市值缩水、连续亏损、大规模裁员和倒闭关店等事实问题摆在面前时，答案已经呼之欲出。

众所周知，目前国内共享办公室做的最好的仍是「星巴克」。

一

运营模式堵死风口

共享办公室通俗一点来讲，就是将房产通过房东整租过来，然后进行切割、装修，最后以高价分租给企业客户，来赚取中间差价。而操作这一切的掌控者自然就被称为是「二房东」。

共享办公室最辉煌的时刻定格在2016年。

2015、2016年，共享办公空间市场被鼓吹成超级风口，大批玩家扎堆涌入，可怕的是，一时上头的玩家被蒙蔽，分不清手里拿捏着的到底是潜力金矿还是海市蜃楼。利益越显得唾手可得，那么其背后的风险就越深不可测。

扎堆进场直接导致了市场过热，多数人入局后才发现市场缺乏支付能力和经济价值，供大于求、入驻企业留存低的现象引起了恶意竞争的市场乱象。并且，房屋本主受政策影响后，也波及到了「二房东」的利益。

因此，到了2017、2018年，共享办公室收购浪潮骤起，在「大鱼吃小鱼」的业态下行业开始加速整合，发生了WeWork收购裸心社、优客工场收购洪泰创新空间、优客工场并购方糖小镇等标志性商业动作。

不过，除了供大于求的弊端外，阻碍共享办公空间发展的最大杀手其实是它的运作模式。

发展初期，共享办公空间的运作基本都是采取重资产模式，企业一方面要流出高额资金从房东那里拿到房源，一方面还要想办法将房源尽快租出去，回收现金流。可见，这种商业模式对企业的造血能力要求颇高。

据阿尔法工厂研究院数据显示，截止2019年年底，优客工场已经陆续进行了近20轮融资，算下来，平均每80天就要融一轮，而背靠软银的WeWork也都时常面临着钱荒的难题。重资产模式下高数值的风险指数，让共享办公空间市场持续承受重压。

因此，2019年是共享办公室玩家的变革期，企业纷纷开始由二房东模式向轻资产模式转型，并且不再局限于为初创企业服务，中大型企业的定制服务也纳入了业务范畴。

例如，位于美国纽约的Industrious就将转型进行的很彻底，该企业为了避免房地产经纪费用，直接放弃了租赁模式，改为与房东共享收入。此举不需要再向业主支付大楼租金，而是将收入的一部分给予房东，以分享利润和风险，与此同时，装修费用和搭建配套店铺的费用也由房东来承担大头。虽然在这种模式下收到的利润比之前少，但却有着成本低的优势，边际利润能达到竞争者的三倍。

聚焦到国内，优客工场作为国内共享办公第一股，为了可持续发展，该企业的转型需求更为迫切。优客工场创始人毛大庆就此提出了「轻资产、重赋能」的战略转型，他理想中的未来资产轻重比要达到约1:1。为了贯彻落实发展战略，优客工场推出了轻资产模式下以运营、设计施工服务输出为主的U Brand，以管理、系统输出为主的U Partner，为酒店提供「一产多元」定制化服务的 U Suite，并希望未来扮演一个管家的角色，不买不租，单纯为用户提供管理服务。

此外，当前疫情尚未完全控制，这种情况下最危险的莫过于付费能力最弱的初创企业，而这些企业作为共享办公室的精准客户群，深刻影响着市场发展状态。

如今，劣势显现的发展模式与不甚理想的市场环境，使得行业龙头频繁释放警告信号。

二

国内外龙头艰难求存

一直以来，WeWork都被公认为是共享办公室的开拓者，但细看其发展走势会发现，WeWork只在市场刚起步时风光过那么一刻。

创立于2010年的WeWork的确曾以惊人速度在发展。2019年初，获得软银的持续投资后，WeWork的估值高达470亿美元，成为仅次于UBer的第二大共享经济独角兽，就在同年，该企业启动了自己的IPO计划。要知道，IWG集团自1999年上市以来，市值最高时也未突破35亿英镑（约45亿美元），可WeWork仅发展8年多就能取得如此成绩，让业内如何不感到惊叹。

可惜的是，创始人的肆意妄为不仅使公司IPO失败，估价也出现了惊人的下跌，在当时估值一度跌至70亿美元，与软银的愿景基金高达470亿美元的估值形成了强烈反差。而WeWork上市失败后也产生一系列连锁反应，让资本对共享办公市场失去信心，市场一度陷入寒冬。

其实，WeWork一直都是被高估的存在，其财务状况欠良，亏损乃是常态。

根据此前公开的招股书显示，2016年，2017年和2018年，WeWork的营业收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元，但净利润分别为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元。2020年，WeWork营收为32亿美元（不包括中国公司），税息折旧及摊销前利润EBITDA（不包括中国公司）达18亿美元，亏损额达32亿美元，较2019年的35亿美元有所收窄。

今年8月16日，据WeWork公布的2021年第二季度财报显示，该公司二季度收入5.93亿美元，较第一季度微跌1%；而亏损从2020年同期的8.63亿美元增至8.88亿美元，依旧持续亏损。WeWork称，这是由于受到Delta变种新冠病毒扩散的影响，令公司至今年上半年业务营运受到打击。截至二季度末，WeWork的会员人数降至51.7万名，2020年同期为61.2万名。

WeWork虽把亏损解释为是受疫情影响，但真实原因我们都心知肚明，疫情只占据事实的一小部分，最核心的本质是运营模式有着很大的弊端，重资产模式下劣势凸显。

还值得注意的是，据《华尔街日报》8月9日报道，共享办公公司WeWork和传统大型商业地产公司戴德梁行正在磋商结成一个1.5亿美元的合作伙伴关系，以应对远程办公和扩大灵活工作场所的新局面，此次合并预计将使WeWork的估值（包括债务）达到90亿美元。

WeWork跑得确实快，但目前也的确站不稳。

反观国内共享办公第一股——优客工场，状况略好于wework，但仅仅是相比起来还算略好。

优客工场自2015年创立以来，与WeWork同样存在连续亏损的问题。据招股书显示，优客工场2017年净营收为1.67亿元，2018年为4.49亿元，2019年前三季度为8.75亿元；同期净亏损分别为3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元。据优客工场披露的数据，从2015年成立以来，优客工场已累计亏损超15亿元。

不过好在优客工场将转型问题落地，2020年4月，正式发布了「轻资产、重赋能」的战略。布局几年来，优客工场轻资产以良好的投资回报率(ROI)受到越来越多业主的认可，项目也得以在全国各省市及海外地区快速拓展。截至2020年12月31日，优客工场轻资产项目数量为125个，同比增长166%，优秀资管能力推动了优客工场的快速布局。

据8月6日优客工场发布的财报数据显示，2021年二季度优客工场总营业收入2.61亿元，同比增长34.3%，环比增长8.75%，超出上季度财报公布的收入预测值上限，转型成果已初显。受财报正面影响，8月6日，优客工场以1.16美元收盘，微涨。此前，优客工场在2020年11月28日上市以来，股价一路走低。

可见，优客工场提出向「轻资产」转型后，确实略微改善了整体财务情况，但亏损情况依旧存在，同比和环比均在拉大。据财报数据显示，2021Q2优客工场净利润亏损1.57亿元，较上季度拉大近3000万元；其中，在2020年四季度和2021年一季度，优客工场的净利分别为-1.49亿元和-1.27亿元。