三足鼎立！长租公寓市场格局已定

图源：摄图网

作者|深鲤数据 来源|深鲤数据(ID：Shenli-data)

数据显示，2023上半年，TOP50集中式长租公寓累计管理规模158.01万间，环比上涨6%。其中TOP30品牌累计管理规模146.30万间，环比上涨3.88%；TOP10品牌贡献了93.66万间的管理规模，环比上升4.55%，占比总管理规模的59%，其中泊寓以21.7万间的管理规模再次位居第一。

表 1：2023年上半年集中式住房租赁企业管理规模TOP10

资料来源：迈点研究院、深鲤数据整理

按照企业背景可将其分为三类：以万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢为代表的房企系，以魔方、百瑞纪为代表的运营商系，以珠江租赁为代表的国企城投系。

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房企系：万科泊寓为T0P1

据不完全统计，TOP100房企中，有超过30家已不同程度地涉足和开展长租公寓业务。而行业规模排名前十的房企，全部已布局该领域。

表 2：房企系长租公寓品牌

资料来源：深鲤数据整理

随着行业逐渐成熟，长租公寓企业在激烈角逐后形成了较为稳定的格局，其中万科泊寓、龙湖冠寓和华润有巢是房企系的头部企业代表。

表 3：房企系头部企业对比

资料来源：企业、迈点研究院，深鲤数据整理

从布局时间看，万科泊寓早于龙湖冠寓和华润有巢2～3年；从产品线来看，华润有巢比万科泊寓和龙湖冠寓多的原因在于其划分标准更为细化；从在管规模看，截至2023年上半年，万科泊寓以217000间位列全国第一，远高于第二名的龙湖和56000间的华润有巢。

布局城市方面，万科泊寓和华润有巢主要布局于北上广深等一线城市，而龙湖冠寓对龙湖地产的依赖化程度较高，且分布较为分散，多个城市仅有一两个项目。据克而瑞监测，龙湖冠寓在深圳、杭州、南京、武汉、成都等重点城市的开业房源规模位居集中式公寓TOP5，其中，武汉、成都的开业规模位居TOP1。

在发展模式上，三家公寓虽然都坚持轻重并举模式，但具体侧重不同。

在经历多年的探索和验证后，万科泊寓的拓展模式有了明显的变化，一是不再提及“城中村”模式，以及传统“二房东式”的轻资产模式；二是更强调合作经营，如与资产方成立合资公司经营，与政府合作进行人才房定制，及老旧城区微改造；三是推出纯轻资产模式，即全流程管理输出服务，提供设计、建造、运营、IT 和品牌等一揽子服务方案；四是强调拓展集体土地、商办类资产等具有低土地成本优势的重资产项目。

龙湖方面表示，截至2022年12月31日，龙湖冠寓已开业房源中重资产项目数量占比20%左右，中、轻资产占比80%左右。但龙湖冠寓当前并未对轻、中、重资产各类业务有严格的刻度比例，按照聚焦高量级城市和高量级城市板块对项目进行投资甄别筛选。

2022年6月，华润有巢代表重资产项目的投资性房地产与代表轻资产项目（二房东模式）的使用权资产的账面值比值约为1.83:1，即重资产项目账面值占比约为65%。

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运营商系：轻资产运营与二房东模式

运营商主要包括酒店系、创业系与房产中介。前两者拥有标准化管理、运营系统、完善的加盟体系、品牌溢价能力等天然优势，有助于实现轻资产运营。房地产服务中介较早开始布局长租公寓，因其租赁业务中承上启下的作用，以最直接的行业视角与敏捷的姿态抢先布局长租公寓，并通过在房源以及客源中的优势，以较低成本收集房源，迅速规模化。

表 4：运营商系长租公寓品牌

资料来源：深鲤数据整理

表 5：酒店系长租公寓企业对比

资料来源：企业、深鲤数据整理

其中，百瑞纪集团位居所有长租公寓企业管理规模TOP4，仅次于万科泊寓、龙湖冠寓和旭辉领寓。同时，百瑞纪在酒店系长租公寓中位列第一，魔方排名第二，而城家则与前两者相差甚远。

截至2022年底，百瑞纪在深圳、广州、北京、上海、东莞、杭州、中山等38个一二线城市运营超过200个项目，管理房间81256间。城家旗下包含九大居住品牌，覆盖长租公寓与服务式公寓市场，目前已在北上广深杭等30城开业140多家门店，管理房间42307间。截至2022年6月30日，魔方生活共拥有76190套在营公寓，分布在全国26座城市的394个地点。其中，一线城市在营公寓48,607套，占比63.80%。虽然城市布局数量稍有差别，但都集中分布于北上广深等一线城市。

由于城家的酒店背景，城家直营店扮演的是“二房东”角色，而对于加盟店，采用委托管理的方式。从拿房模式来看，城家不做开发商新建，不购买物业，获取房源主要依靠巨大的社会组织关系，做旧楼改造，包含商业、办公旧楼改造，有一部分改造的物业来自于原来的经济型酒店。诞生于铂涛集团的百瑞纪与城家类似，其自进场之时就选择了偏重运营思维的“轻资产模式”。

虽然魔方在创始之初没有酒店背景，但随着多轮融资进行的同时，魔方生活股权结构发生较大变化，新管理团队主要来自于酒店或投资机构。其中，董事长郑南雁，曾创建经济型连锁酒店7天酒店和连锁酒店运营商铂涛集团。首席执行官柳佳，曾参与创立经济型酒店品牌如家酒店，参与创立汉庭酒店（华住于2008年推出的经济型酒店品牌）。由此来看，魔方的管理层兼具了来自铂涛、如家和华住等多个酒店集团的基因。故而魔方也选择了同样“二房东”模式以及“纯轻资产”模式。

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国有城投系：保障性住房为主

城投系长租公寓企业不但拥有土地、存量优势，营建经验优势，还有政策的倾斜支持，以及更强的融资能力。在租售比仍然较低的市场现状下，能够融到成本更低的资金，对于企业发展长租公寓项目而言，也是重要因素之一。

表 6：城投系长租公寓企业

资料来源：网络、深鲤数据整理

其中，深圳人才安居集团和厦门人才安居集团最具有代表性，且已完成保租房REITs上市。

表 7：城投系长租公寓企业对比

资料来源：网络、深鲤数据整理

由于地方城投集团带有浓厚的地域属性，作为本市专营保障性住房及公共租赁住房相关业务的公益性企业，主要从事保障性住房及公共租赁住房的融资、建设和运营管理工作，在发展模式中以重资产模式为主。

从管理规模看，截至2022年12月，深圳人才安居集团累计筹建保障性住房18.59万套，供应保障性住房7.67万套，约占全市同期总量的1/3。其中，已开工85个项目（其中已竣工15个），遍布深圳各区，总建筑面积1308万平方米，涉及房源10.6万套。厦门人才安居集团竣工24个保租房项目，管理房源约7.11万套。

珠江租赁在管公共租赁住房4.73万套，人才公寓、存量公房、直管公房、拆迁安置房等政策性住房6649套，商铺面积超过20万平方米，车位近2万个，在建项目6个，总建筑面积约100万平方米。

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结语

表 8：三大类型长租公寓企业比较

资料来源：深鲤数据

综上而言，在城市分布方面，房企系和运营商系的长租公寓企业的项目遍布全国，多聚集于北上广深等一线城市，而城投系则肩负着当地国企的责任，项目分布具有明显的地域性。在运营模式方面，由于企业背景不同，房企系走轻重并举路线，运营商系多以“二房东”和轻资产运营为主，而城投系则以重资产为主。

编者按：本文转载自微信公众号：深鲤数据(ID：Shenli-data)，作者：深鲤数据