WeWork向“死”，WeWork中国求“生”

作者|郭美婷 来源|时代周报(ID：timeweekly)

尽管在前几日，WeWork已向新泽西州美国联邦破产法院申请破产保护。

但在广州越秀金融大厦的WeWork办公区域内似乎未受其影响。

近日，时代周报记者走访WeWork位于广州珠江新城这一共享办公区域，发现这里仍然有许多人在一起办公。来自不同企业的职工在同一层办公楼中工作，办公区域被分割为面积不一的方块，供贴有不同logo的企业使用，公共区域则提供了饮料吧台、沙发等。

在WeWork发布破产消息的第二天，WeWork中国官方回应称，WeWork在美国与加拿大的破产重组与WeWork中国没有任何关联。声明称，WeWork中国早在2020年末与WeWork分离，WeWork中国是一个独立品牌。

时代周报记者发现，11月13日，WeWork中国还宣布在北京新开业的一处办公场景WeWork中国·好世界商业广场社区。

WeWork的崛起正赶上了共享经济兴起，吸引了多家资本追捧，一度估值高达470亿美元，但由于商业模式单一、经营不善等多方因素，WeWork快速走向下坡路，最后，疫情成为了压倒骆驼的最后一根稻草。

如今，WeWork虽已倒下，但WeWork中国、优客工场、创富港等还在赛道之中。疫情过去，行业洗牌，共享办公是否走出了阴霾？

一

“下一个阿里巴巴”

一切要从亚当·诺依曼（Adam Neumann）说起。尽管他在几年前已离开了WeWork，但在世人眼中，这家公司的兴衰始终与这位来自以色列的创始人挂钩。他既是WeWork平地崛起的助推剂，也是压塌大厦最重的一根横梁。

2010年，诺伊曼和朋友米格尔·麦凯威（Miguel McKelvey）一起创立了WeWork。在此之前，他卖过婴儿服装，也曾和朋友联合房东一起创立名为Green Desk的公司，做起了出租办公室的生意，这也成为WeWork的前身。

彼时，正值全球金融危机，经济动荡也导致了大量房产空置。而企业，尤其是中小微或初创型企业亟需控制成本。

于是WeWork抓住了商机。以相对低廉的价格租用写字楼，将办公场地分割为多个空间，以短期合约转租给不同的企业，并配套茶水、娱乐、健身等增值服务。这种“共享办公”的模式流动性强、灵活度高。

2011年，第一家WeWork联合办公场所开办在纽约市格兰街154号。

WeWork的成立正好迎上了共享经济兴起的窗口，Uber、Airbnb等一系列实物共享平台的走红，让市场看到了共享经济的巨大潜力。WeWork也趁机通过融资发展和扩大业务规模。

成立仅两年，WeWork就已引起标杆资本（Benchmark Capital ）的关注，这家曾压中Twitter和UBER的风投机构领投了WeWork的A轮融资，当时WeWork估值约1亿美元。

2013年，DAG风投（DAG Ventures）、富瑞集团（Jefferies）、纽约大型不动产公司鲁丁管理等再次向WeWork伸出橄榄枝， WeWork的估值超过了4.5亿美元。2014年， WeWork再次融资1.5亿美元，估值飙升至15亿美元，跻身“独角兽”之列。

据统计，WeWork成立后9年内共募集了超过100亿美元的资金，是美国创业公司有史以来取得的最大的投资之一。这其中，软银集团的投资占了大头。

软银集团创始人孙正义和诺伊曼在2016年正式会面。据说，由于行程紧迫，孙正义仅参观了WeWork12分钟，随后就在诺伊曼陪同乘车的过程中，草拟了对WeWork超过40亿美元的投资。

这笔投资在2017年兑现。随后在2018年、2019年，软银又分别追加了30亿美元投资。在软银的鼎力支持下，WeWork估值被一路推高到470亿美元。

孙正义对投资者说：“WeWork就是下一个阿里巴巴。”

二

边扩张，边亏损

得到资金支持后，WeWork的商业版图向全球市场快速铺开。

2016年，WeWork进入亚洲市场，第一站选择了中国上海。这一年，恰逢共享单车横空出世，中国共享经济时代开启。同时，“大众创新，万众创业”之风正盛，以“众创空间”“联合办公”为卖点的共享办公室受到了极大追捧。

WeWork前期在中国的发展风生水起。2018年，诺伊曼到访中国。“他（诺伊曼）带来了决心、承诺和期许”，WeWork在官方公众号文章标题里这样写道。

短短两年时间，WeWork已经在中国包括北京、上海、香港、深圳、成都、杭州等6个城市设立了59家办公地点，并打算进入广州、武汉等地，当时的总会员数超3万。

2019年，WeWork首次冲刺IPO。然而上市并没有让这家公司更进一步，反而将危机暴露于阳光之下。

招股书显示，从2016年到2018年，WeWork的收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元、18.21亿美元，净亏损分别为4.3亿美元、9.3亿美元、19.3亿美元。营收增长与亏损扩大的幅度几乎一致，相当于每年都烧掉当年营收近两倍的资金。2019上半年，WeWork营收15.4亿美元，净亏损9.04亿美元。

WeWork在前期投入了大量资金进行市场拓展。据WeWork官方数据，截至2018年底，WeWork 已在全球100个城市、27个国家开设了门店，拥有425个联合办公空间。2018年公司会员超过40万名，其中32%为大企业会员。

持续烧钱扩张之下，WeWork的商业模式却经不起考验。WeWork主要收入来自于租金价差，业务单一，一旦竞争激烈或外部环境变差，将很难维持盈利。其招股书在风险提示中也提到，由于其会员基础的很大一部分由中小型企业和自由职业者组成，可能更易受到不利经济条件的冲击，在美国和英国特定城市的业务集中度也放大了局部经济状况带来的风险。

另外，招股书还暴露了诺伊曼在2016至2018年期间通过出租自有或主要控股的房产，赚取了公司近1700万美元租金。本次IPO的承销商也已向他提供5亿美元的个人信贷额度，其中3.8亿美元尚未偿还，银行还额外授信了9750万美元用于诺伊曼投资房地产和购买个人房产，其中不乏未来继续向WeWork反向租赁的资产。

这份招股书给投资者们泼下一盆冷水。最终，闹剧以诺伊曼辞职、WeWork撤回IPO告终。

WeWork上市折戟，中国区的经营也受到了不小影响，裁员、关店、暂停在华扩张等负面消息频传。

2020年9月，WeWork宣布，其中国子公司WeWork中国的现有投资者挚信资本已追加投资2亿美元，姜跃平作为挚信资本的运营合伙人将出任WeWork中国代理CEO，新投资标志着WeWork中国实现全面本土化运营。

目前WeWork中国的运营公司为洋槐商务信息咨询（上海）有限公司，该公司成立于2015年，注册资本1500万美元。其股东为WeWork APAC Holdings Limited，是一家香港企业。

三

走向破产

WeWork在第一次上市失败后，曾积极地进行过一系列改革。

作为WeWork最大的股东，软银宣布95亿美元救助方案以挽回败局。据悉，软银宣布向WeWork提供50亿美元的新债务融资，还向股东发出30亿美元封顶的收购要约。此外，软银还承诺帮助这家公司加快完成一笔价值15亿美元的外部融资进程。上述融资完成后，软银在WeWork的持股比例将升至大约80%，远远高于IPO中止之前29%的持股比例。

作为软银集团援助投资协议的一部分，诺依曼必须放弃自己在WeWork董事会的席位和投票权，变为公司董事会观察员。软银首席运营官马塞洛·克劳雷(Marcelo Claure)则成为执行董事长。

裁员，暂缓扩张，关闭、出售业务……新管理层紧锣密鼓地推出削减成本的配套举措。

但2020年，突如其来的疫情再次给了WeWork重击。

据第一财经援引外媒报道，疫情迫使WeWork在全球各地关闭联合办公空间，导致其2020年亏损32亿美元。这个数字较2019年的35亿美元有所收窄，但原因仅是他们将资本支出从2019年的22亿美元削减至4900万美元。截至2020年底，WeWork全球整体出租率从疫情之前的72％下降至2020年底的47%。

疫情不仅打击了线下的共享办公室，还催生了一种新竞品——在线办公。

中国互联网络信息中心发布的《中国互联网络发展状况统计报告》显示，截至2021年6月，中国在线办公用户规模达3.81亿，较2020年12月增长3506万，占网民整体的37.7%。到2022年12月，线上办公用户规模已经达5.40亿人，占网民整体的50.6%。

流血上市似乎成为了WeWork最后一根救命稻草。2021年，借力软银，WeWork通过SPAC特殊目的并购的方式成功在纽约上市。

但亏损并没有停止。上市后，资产负债表继续恶化。2021年和2022年，WeWork分别净亏损约46.32亿美元、22.9亿美元。

WeWork终究没有撑过2023年。今年上半年，WeWork净亏损近7亿美元。今年8月，WeWork就开始调整董事会，为破产做准备。

△WeWork上半年净亏损近7亿美元，图源：节选自WeWork2023年第二季度报

WeWork在8月初提交给美国证券交易委员会(Securities and Exchange Commission)的一份文件中称，“我们的亏损和经营活动产生的负现金流，让人对我们继续经营下去的能力产生了严重怀疑。”如果情况没有改善，WeWork将不得不考虑出售资产、减少业务活动和“根据美国破产法获得救济”等选择。

后来WeWork又陆续传出退租表现不佳的租赁办公地、债券违约等消息。

11月6日，靴子落地，WeWork申请破产保护。

对此，WeWork解释称：“商业房地产供应过剩、灵活办公空间市场竞争激烈，再加上不确定的经济状况，这些因素都对公司的绩效造成了损害。”

四

WeWork中国新故事？

WeWork坍塌，余震不断。

首当其冲的是软银。11月9日，软银集团公布了2023年第三季度报。软银集团旗下主要投资机构愿景基金在上个季度刚刚扭亏为盈，但在截至9月当季亏损2589亿日元（约17亿美元）。

软银称，上半财年因投资和财务支持WeWork总损失2344亿日元（约15.5亿美元/112.73亿元人民币）。据财联社引用外媒消息，软银CFO在财报发布会上表示，WeWork给软银造成了143亿美元的股权和债务成本。

△因投资和财务支持WeWork总损失2344亿日元，图源：节选自2023年第三季度报

同样被推上风口浪尖的还有WeWork中国，其第二天就在在公众号发文回应称：WeWork在美国与加拿大做出的重大战略重组决定，与WeWork中国没有任何关联。WeWork中国早在2020年末与WeWork分离，WeWork中国是一个独立品牌。

该文章写道，“我们拥有独立经营和管理能力，而非WeWork的分公司或子公司，更不会参与此次美国和加拿大正在发生的战略重组过程。因此，WeWork全球其他区域的任何经营情况对WeWork中国都不将产生任何影响。”

经过三年的独立经营和管理，目前WeWork中国在全国12座城市开展业务，拥有6000多家企业和70000多名会员。在2023年过去的几个月中，WeWork中国陆续推出3个新社区，分别是武汉的企业天地1号社区、上海的国际传媒港社区、北京的好世界商业广场社区（二期）。

WeWork中国表示， “未来，WeWork中国将进一步加速本土化。”

11月8日，时代周报记者探访了位于广州市越秀金融大厦的WeWork办公地点。目前来看，办公区内已有多家企业入驻，仍在正常办公。

销售人员表示，公司并未受WeWork申请破产保护一事影响，公司一切运转正常。

据介绍，WeWork在越秀金融大厦共有三层办公区，一层主要供大型企业入驻，如日本电通集团有超过200人在此办公；剩下两层则大多是中小企业或办公需求不大的企业，以科技、广告公司居多，如恒美广告、宏盟媒体集团（OMG），罗技（Logitech）等。目前这两层只剩下一间20余人和一间10人左右的办公室可供出租。

△WeWork位于广州珠江新城这一共享办公区域，时代周报记者摄

整体来看，WeWork在越秀金融大厦的办公区大概入驻了五六十家企业，入驻率达88%。

不过，共享办公室的模式仍具有一定不确定性。

今年7月，国内“共享办公室第一股”的优客工场（北京）创业投资有限公司成为失信被执行人，涉案金额544余万元，创始人毛大庆也因此被限制高消费。此外，优客工场还传出部分办公点“跑路”“经营不善”等消息。

财报显示，截至2023年6月30日，优客工场的现金及现金等价物为5827万元，营运资金赤字（总流动资产减去流动负债总额）为27376万元。

另一家已上市的共享办公企业创富港，今年以来的财报表现也平平。最新发布的三季报显示，创富港前三季度营收实现5.52亿元，同比增长6.58%；归母净利润为2643.02万元，同比降低6.38%。

编者按：本文转载自微信公众号：时代周报(ID：timeweekly)，作者：郭美婷