现代城市更新及产业逻辑浅析

党的二十大报告提出：加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。中国城市化发展已经步入新阶段：从增量扩张，转向存量提质。

“城市更新”是对建成区物质空间和承载功能进行持续性改善的建设活动，是城市发展的规律过程和历史常态。我国城市更新的主要目标与我国城镇化发展阶段、城镇产业空间供给模式、土地市场制度改革、国家大政方针的变化密切相关。

表1 不同阶段城市更新的比较

城市更新逻辑转变最直接的表现就是，城市更新模式从大拆大建，转向有机更新，尤其在旧城里面做更新，与新城开发相比，更新成本高、要求也高，因此，对税收亩产的要求也更高，所以旧城更新关键的问题不在作图，而是算账。

图1 城市更新对经济高质量发展的作用机制

不论是制造业回归都市、科技回归都市、还是文化产业的复兴，都可以通过产业的方式，为旧城更新算好这本大帐。

一、如何算好城市更新的大帐

要实现有机更新的可持续，就必须让现在的土地的利润产出提升，那么在既有的土地存量下，要怎么提高土地效益，这就需要新产业;引入好的产业才能带来高质量的税收，政府收入增加，开发企业赚到租金，区域价值也提升了，对于市民好的就业也增加了，这样一来在城市更新中，政府、企业、市民等等各方利益的博弈，都会大幅度地缓解。

要想重塑城市、人口、产业，不仅仅要实现旧城的空间这层“壳”的更新，更要通过空间的更新，实现旧城价值“瓤”的更新，再用更新的城市吸引专业化人才，用人才来促进产业繁荣。[1]

科技回归都市，制造业回归都市，还有都市文博区等等，这些新的方向，都是引领新一轮城市更新的世界浪潮的前沿趋势，他们都为城市更新“瓤”的价值，树立了新的标杆。

二、为什么说科技回归都市是新趋势

随着各地竞相引入亩产更高的产业，科技产业的三大要素(工作方式、工作对象、科技人群)发生了变化。

科技本身的工作方式变了。现在科技创新的知识复杂度和综合性，呈指数级地增长，现在讲求跨学科交流、跨界合作，跟多元的科技人才进行思维碰撞;这种多元的人才储备环境，再加上科技创新需要的庞大的信息流、资金流，就不再是单一的园区能够提供的，在大都市尤其是市中心会更加具备这样的环境。

科技的工作对象变了。现在的科技创新逐渐从工厂转向城市，从生产转向了生活，以前大家都在工厂里面研究机器怎么运转，螺丝钉螺母怎么制造，现在以解决城市问题，城市生活为目的的科技创新越来越多，像咱们平时用的社交软件、购物软件、出行软件，还有很多企业用的数据服务等等，这些都是城市里各种生活问题的巨型发生器、制造器，特别大城市更是科技企业发现、测试与解决各种问题最合适的场地。

科技人群变了。主要是变年轻了，中国科技人力资源发展研究报告显示，近十余年来，我国科技人力资源年龄结构持续保持年轻化。截至2020年底，我国科技人力资源中39岁以下人群约占3/4，50岁以上的不到10%，也就是说他们以中青年为主，现在的科技人群，早已不是人们印象里的白发苍苍爷爷奶奶的形象了，而且过去几十年，这种年轻化的特征一直都在加强，在这个时代如果只有枯燥的科研工作的话，是不能满足90后甚至00后这些年轻人的，他们一边做着科技创新，一边也渴望着丰富多彩的都市生活，所以目前世界各大城市，也都在通过将老城区激活为适合科技人群工作、交流的地方，来吸引科技人才，从而激发创新产业的增长。

在这三种变化下，能够看到越来越多的世界级大都市的市中心，通过更新改造吸引科技人才与企业，然后形成一个个典型的科创聚集区。他们就好像是城市水泥森林当中的硅谷，而且每一个都有自己响亮的新称号，像纽约曼哈顿高楼大厦里面就形成了硅巷，以前破败的东伦敦的老城区就有硅环岛，以潮流时尚著称的东京涉谷还诞生了比特谷等等，这些地方随处可见的适合交流的场所，比如咖啡馆、酒吧等是他们统一标配，科技创新很多时候就是聊出来的，在这里更像是一个共享办公室，坐满了周边科技公司的年轻人，有拿着电脑工作的，也有互相聊着项目的，不管是和已经认识的还是刚认识的朋友，他们往往在思维碰撞中新的跨界灵感也就发生了。当然文化需求也是他们的精神必需品，这种都市里的科创聚集区，要不然就紧挨着文化设施的集中区，要不然就自带强烈的文化休闲属性，像纽约硅巷旁边就是百老汇，然后东京的涩谷本身就是时尚中心，每年会开展超过50场的大型文化活动，下班后去旁边的剧场看剧，在路上遇到科创周之类的活动也屡见不鲜，还有一点就是老城区里面依托交通枢纽的城市更新(TOD模式下的更新改造)，越来越变成了科技回归都市的潮流。

科技回归都市已经是大都市老城区城市更新的重要趋势之一，科技创新的工作方式，工作对象的变化，再加上科技人群的年轻化，这些因素是这种趋势出现的重要原因。楼上孵化器，楼下卡布奇(诺)，外加丰富的潮流文化生活，这就是城市更新中需要打造的科技人群喜欢的工作环境。

三、如何理解制造业回归都市是新趋势

当下已经有一部分的制造业，开始适合进入城市了，那就是都市型工业。这种形势出现，是随着制造业的高科技化所带来的，和传统意义上的工业不同，都市型工业有轻量化、小型化、高自动化等等优点，它们更适合进入市中心，也对高端科技人才、资金、市场信息等资源有很大的依赖，而这些往往在都市中心区才能得到最好的满足，对高端科技人才的吸引力来说，大城市就更有魅力了，老城区的城市中心，尤其是那些市区里的老厂房们，就有了新的用武之地，它们在区位上更接近市中心的密集的资源，还可以通过更新改造，变成新的高技术制造业的容器，是制造业回归都市的主要承载地;还有一点，城市里的那些高技术公司，他们对这些高精尖的工业品有庞大的需求，比如基于3D打印技术的成熟，像医疗器械、智能装备等等，往往是客户提出需求，很快(周边)接单的企业就进行试做、测试，再提要求、再改进、再下单，这样的过程中离不开都市高技术制造业的支持，制造业回归都市可以说是双倍的价值，不仅他们本身有产业价值，而且也能支持科技公司的发展，符合城市更新对算账的高要求。

从国际上来看，各大都市也都在这么做，比较典型的就是纽约，我们通常认为纽约是一个金融业发达，经济虚拟化的一个城市代表，但事实上纽约在制造业上也没有停止发力，美国城市制造联盟的主席弗里·德曼(Milton Friedman)就曾说过，令纽约取得发展的是高附加值的产品制造，尤其是3D打印、电脑数控机床、通过软件的设计工作等这些Micro Manufacturing(微制造)，甚至在06年为了保障工业用地，纽约政府还专门制定了IBZ(工业商务区规划)，进入工业商务区的企业，能够享受到专门的税收减免和商业援助，其实纽约这么做的目的就是为了保护并且鼓励高技术制造业的发展，因此不会把这些地区再去规划成住宅用地的，在这种政策下纽约市区里就有大量的旧有工业设施，通过城市更新焕发新生，在紧邻曼哈顿的旧布鲁克林造船厂，通过城市更新变成了制造业回归都市的一个很好的例子，现在这里改造成了集研发、设计、制造、展示于一体的都市型高端制造业的空间，主要面向新型的军民融合的精密制造领域，靠着在太空技术、纳米、机器人、人工智能等领域的发展，现在已经成为纽约市初创企业仅次于曼哈顿排名第二的区域。

案例：某家美国的高科技的国防产品的供应商说，他们原本因为高租金，想要搬出市区的，但是后来慢慢就想明白了，为了吸引人才和链接商业资源，把这么一家高技术的制造业企业布局在郊外，绝对是不够明智的，所以能看到现在很多国内城市其实也已经意识到这个趋势，并且有所行动了，比如上海就提出要在中心城区优先发展高附加值的都市型工业，广州天河区更是把现代都市工业列为了主导产业之一，而且还提出到2025年第二产业增加值占GDP的比重要提升到9%，杭州、南京、重庆等地方也都提出过发展都市型工业，在国际上纽约、东京、巴黎也都是保留着庞大都市型工业的典型，尤其是东京市区南部的大田区，会发现这里存在着大量的城区中的小型制造业企业，而且其中很多都是拥有高技术的隐形冠军企业。

制造业回归都市，正在成为当今世界大都市的一种潮流趋势，轻量化与小型化，再加上需要贴近城市资源的特性，决定了都市型工业更偏爱大城市的市中心，老城区的城市更新，尤其是城区旧工业设施的改造，可以通过吸引都市型工业的回归，带来更好的产业，并且同时促进城市高技术产业的发展，最终帮助城市更新算好产业这本账。

四、文化复兴，会是老城重振的钥匙吗

城市更新的文化复兴。旧城区的更新，历史文化保护无疑就是最重要的内容了，文化早已脱虚向实，成为一个大产业了，况且文化产业从来都有逆势增长的基因，近现代的经济大萧条中，文化产业几乎都是逆风增长的，美国大萧条的时候，电影业迎来了黄金期，百老汇也进入了辉煌时代，70年代的石油危机之后，摇滚文化明显繁荣起来了，日本90年代经济泡沫破裂后，靠着动漫和游戏产业的增长，实现了文化立国的目标。城市更新中文创、文艺这些内容都是常客，但文创一般是很难带来直观、可观的效益的，特别是文化艺术，很多是依靠补贴在生存，但他们可以给老城带来不可或缺的人气或知名度，也就是能把场子给做热，同时文创、文艺也是高端人才所不可或缺的精神文化需求，这对于人才、产业的吸引来讲，是最低的启动成本了，像百老汇、伦敦西区、东京乐町这种文化演艺资源非常集中的地区，是旧城文化复兴的代表，他们都可以叫做都市文博区。

由于文博区所需要的文化资源等级、市场需求量级很高，所以只有尽可能的聚集才能实现1+1>2，纽约曼哈顿的百老汇就是典型，靠着40多个剧场演艺资源的聚集，成为了老城区文化活动和文化产业高度繁荣的区域，不光激活了老城，还是纽约这种世界级城市对人才的重要吸引力之一，成就了纽约硅巷的发展。

都市文博区是旧城文化复兴中顶级的“瓤”，除此之外历史风貌的保护是旧城更新中的主题，如何做好旧城更新中风貌保护的文章，关键就是要用新的场景来延续旧时光，有两个关键点值得探讨，一个是全息度，全息度就是结合文化来讲好故事，比如波士顿就用一条地面上的红线，串联起老城的所有历史重要地点，每个地点还安排了演员，讲解那段历史并且和你互动，那么波士顿的历史游客就能完整地作了解了;二是沉浸感，实现沉浸感最重要的关键就是营造穿越感、避免穿帮，克罗地亚第二大城市斯普利特，是一个历史名城，以古罗马戴克里先宫为中心的老城，通过常年的更新和维护，现在已经是亚得里亚海沿线，仅次于威尼斯的人气中心(如果有时间在戴克里先宫前的广场上坐上一整天的话，就会看到从早到晚，不断上演的还原当年古罗马文化的表演，有的是将军带着卫队在广场上演讲动员的，也有罗马士兵装扮的演员列队执勤的，还有和你互动的，他们口号声也是经过特别训练的，普通人很难喊出这种雄浑感，身上穿的甲胄还有手中的武器也非常精良，细节之处特别到位，让人感觉一下穿梭到2000年前的罗马街头)。穿越感也可以通过环境上的打造来实现，东京的(埼玉县)川越市，它的老城在保留江户时代(えどじだい;1603年-1868年)风情的基础上，提炼传统建筑文化特征，并且加以复原，在主街藏造老街上行走的时候，就像是置身于几百年前的江户城，非常应景，让这里也有了小江户的称呼，现在许多节假日就有不少东京人去川越寻找江户时代的影子。

旧城区不是破败的累赘，而是文化复兴的承载地，在这个文化产业大发展的时代，文化复兴是能够拉动人气做热场子的，对于吸引人才能够发挥巨大的作用，特别是通过高能级文化资源聚集所形成的都市文博区，则是高能级城市、都市圈值得探索的旧城更新、文化复兴利器，同时延续城市的历史文化风貌，其关键在于全息度和沉浸感的营造。

总体而言，城市更新是通过改变用地类型、更新建筑利用方式、改善基础设施、重新导入产业要素等手段，实现城市更新区内空间功能完善、产业转型升级、人居环境优化、城市文脉传承及居民自治能力增强等多元化目标的过程。当下各大城市应着力支持和培育有产业投资价值的创价机制，塑造有活力有魅力的产业闭环，通过传播、赋能再造和资本加油，构建由内而外的产业发展动力，真正带来经济和文化的共同促进，落实区域经济的高质量发展战略。

[1] “新地理”模式：“城-人-产”，哪里宜居，人才就会在哪里聚集;人才在哪里聚集，人类财富就会在哪里汇聚。

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