大湾区“工业上楼”发展实践指南（下） ——深圳实践经验

在大湾区“工业上楼”发展实践指南（1）中，前瞻提出在城市快速发展中，城市空间和产业升级的矛盾日益突出，“工业上楼”应时而生，中国香港和新加坡率先开启“工业上楼”发展模式，深圳、东莞等大湾区城市紧随其后，自此“工业上楼”在大湾“遍地开花”。本篇章中，将详细介绍大湾区工业上楼“先行示范”城市——深圳的创新实践经验。

一、重提“制造强市”，深圳谋求高质量发展

在深圳工业发展至今，也遇到发展难题：工业不连片、产业不成带、集聚度不高等，导致产业链过短、企业竞争加剧、企业成长性差等问题。因此，深圳谋求高质量发展与产业升级转型。一直以来，深圳市委市政府高度重视制造业发展，坚持工业立市、制造业强市战略，广东省委副书记、深圳市委书记孟凡利多次研究部署加快打造高品质产业空间工作，要求把工业空间作为城市基础设施加以保障，推动先进制造业园区建设提速，全方位夯实制造业家当。

二、深圳战新产业助推升级发展，“工业上楼”营运而生

1、深圳产业升级走在全国前列

深圳制造业领域产业产业转变。从深圳当前企业数量与工业增加值能够有效反映核心产业集聚情况，根据前瞻产业研究收集整理，文教、工美、体育和娱乐用品制造业，橡胶和塑料制品业，非金属矿物制品业，金属制品业等产业（如下乳）是深圳制造业领域产值及企业集聚最多的几大产业类型。

深圳创新资源领跑全国。目前深圳创新载体共3223家，其中国家级达153家，省级达1278家；PCT国际专利，申请量稳居全国首位；2022年知识产权质押融资项目数694个，质押金额194.77亿元，全省第一；专业技术人员228.28万人，中级技术职称以上64.63万人；工业全员劳动生产率36.05万元/人，从多项指标来看，深圳创新资源仍是全国领先地位。

深圳战新产业增加值位居全国前列。2022年深圳战略性新兴产业增加值合计1.33万亿，占GDP比重高达41.1%，在全国各大城市中位居前列。

2、深圳极力保障战新产业用地

20大先进制造业园区为战新产业提供空间为了突出高端先进制造，深圳在宝安、光明、龙华、龙岗、坪山、深汕等区，规划建设总面积300平方公里左右的20个先进制造业园区，形成“启动区、拓展区、储备区”空间梯度体系，加大园区土地连片整备力度，建设一批定制化厂房，为战略性新兴产业发展提供坚实的空间保障。

20大科技创新产业集聚区，为战新产业提供有力支撑。为有效支撑先进制造业的发展，凸显创新驱动制造的作用，规划全面统筹了各类科技创新空间，横向充分对接国家高新区、自主创新示范区、高等教育等空间的布局，纵向重点衔接光明科学城、深港科技创新合作区等重点科创片区的规划方案，划定20大科技创新产业集聚区，总面积约190平方公里。

3、深圳工业土地空间仍然告急

据公开数据，目前深圳全市面积仅有1997.47平方公里，（不含深汕特别合作区），仅为北京的12.17%、上海的31.50%、广州的26.76%。而深圳基本生态控制线范围内的土地面积为974.5平方公里，占比48.76%，接近深圳市总面积的一半。尽管为支持战新产业发展，深圳提供了300平方公里左右的20个先进制造业园区和190平方公里的20大科技创新产业集聚区，对于要以“工业立市、制造强市”的深圳而言，战新产业的发展用地仍然非常稀缺。

4、深圳“工业上楼”探索新空间新突破

深圳 “工业上楼”是在制造业高质量发展新格局和资源紧缺双背景下的探索，是新空间、新裂变、新势能的突破。2023年是深圳实施“工业上楼”计划的第一年。深圳市举行“20+8”产业2000万㎡“工业上楼”厂房空间项目招商大会，大会透露，深圳各区已规划72个“工业上楼”项目，目前正加大土地整备力度，确保所有项目能够于2023年6月份开工建设。

三、“工业上楼”困难重重，深圳多措并举勇往直前

1、工业上楼发展初期，园区企业不愿参与

深圳在实践“工业上楼”过程中，因没有以往可参考经验，背后存在若干难点：（1）厂房建设不能满足需求：普通厂房高楼层的层高与承重难以满足生产需求；（2）设施配套不符要求：重型设备，不易上楼，传统货梯运输效率低，管理无序，影响企业生产；（3）投资大：工业上楼项目的投资回报周期较长，通常需要数十年才能收回全部投资，因此很多开发主体不愿意建设相关项目。

2、政府重大政策指引，多项措施共同保障

《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》（2021年）和《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》（2023年）两大政策从实施模式及审批机制层面为“20+8”空间落位保驾护航，为深圳“工业上楼”提供指引，在多方面保障“工业上楼”项目实施。

政策保障组织结构。《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知》中提出，坚持三个原则：（1）政府统筹、市场运作；（2）分级联审、封闭运作；（3）一园一策、政策支持。其中组织结构上，按照“1+1+12”的架构成立“工业上楼”三大推进工作专班，形成三层审核机制，以细化职责分工，加快项目审批。

政策保障透体系完善。深圳通过政策性园区供给解决产业供需失衡的市场失灵问题，其成功实施需要专业系统的体系保障，主要从三方面加以保障。（1）“工业上楼”为准公共品：“工业上楼”模式诞生的本意，是为了缓解工业用地紧张，提升土地利用效率，促进产业“腾笼换鸟”。这意味着“工业上楼”项目必会在政策驱动、政府引导下进行。在这种趋势下，“工业上楼”项目大概率也会依照“总成本+微利”的方式向社会供应，以实现优质产业空间供给与优质成长企业需求的精准匹配。（2）厂房建设标准化、规划化：政策体系逐步完善，推动“工业上楼”标准化、规范化发展。一是建筑指标（层数、层高、建筑高度、单体建筑体量、称重、容积率等）的标准化；另一类是产品构成（产品构成、产品比例、自持比例、分割转让）的标准化。（3）促进“工业上楼”数智化：从建设上来看，需要为入园企业预留可数智化、智能化生产的工程条件，这无疑需要借助更加先进的数字化技术和工具。从管理上来看，需要落实生产、生活、生态“三生融合”的要求，这需要更加精细化的数字化管理，来实现“工厂”和“园区”的协同。

形成国资带头效应。《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》，提出以“政府主导+国企实施”为原则，采用“低成本开发+高质量建设+准成本提供”的供给模式，抓紧建设一批低成本、高品质、符合现代企业需求的优质产业空间，并以“总成本+微利”的价格面向符合条件的企业进行分割销售。国资引发带头效应，将“腾笼换鸟”演变为深圳新时代的“换笼留鸟”和“建笼育鸟”。深圳市“工业上楼”实施主体主要为“三深三特一万”，即深投控、深国际、深业集团，特区建工、特区建发、特发集团，及万科。从七大国企平均来看，每个单位每年建设286万㎡，投入229亿元，5年每个单位累计建设1430万㎡，投入1145亿元，自持沉淀资金763亿元。

构建“专精特新”工业上楼解决方案。深圳政府在加大“专精特新”企业培育扶持发展力度的同时，也逐步构建“专精特新”工业上楼解决方案。深圳产业园区聚焦打造专业化主题产业园区，服务深圳“20+8”产业集群发展。形成一个园区一个专业主题定位，一个园区集聚发展20+8产业集群中的一个产业集群，上下楼就是上下游的发展态势。在光明区建设生命健康产业专业化园区的开发主体属于这方面的代表之一；在龙华区成功建设运营了生命健康产业园；在坪山区产业拿地建设生命健康产业园；开发主体成为横跨深圳东中西部三区布局，建设运营生命健康产业园的市场主体，成为生命健康产业领域专业主题产业园区运营商的标杆企业。通过“专精特新”发展方案，能更精准地为企业提供定制化建设，推动“工业上楼”向精细化、规范化方向发展。

四、深圳“工业上楼”经验总结

目前深圳全市共有72个“工业上楼”项目，用地面积854.8万㎡，平均容积率4.2，厂房面积2306.5万㎡。前瞻总结了深圳市“工业上楼”的创新实践，希望从政策、规划、招商等多个维度“工业上楼”为其他城市的实践推广提供启示。

1、政策驱动，扶持上楼

“工业上楼”项目前期固定资产投资大。为解决产业项目前期投入大的问题，需要通过引导政策，调动政策性开发银行、大型国有商业银行等金融机构和民间资本的参与积极性，并灵活运用政府专项债、RETIs等金融工具，助力和扶持“工业上楼”投资建设。

2、规划先行，搭梯上楼

不是所有工业企业都适合上楼；不同的行业或细分领域，对“工业上楼”产业空间的差异化要求不同，涉及承重、层高、物流、环保以及整体布局等多重指标，如医疗器械领域企业，是否需要设置危废暂存空间等。产业规划先行，明确具体项目的产业方向或细分领域，确定对应的规划设计基本要求，是解决“工业上楼”适应市场需求的关键。

3、需求导向，吸引上楼

很多企业有空间需求，但是很难找到满意的、符合企业个性化需要的产业空间。通过招商前置，以需求为依据，设计和建设符合企业需要的产业空间，是吸引和推动“工业上楼”的重要举措。2023年1月，深圳市“工业上楼”产业空间招商，明确300多家企业超过500万㎡的厂房需求，直接完成“工业上楼”的规划设计与企业个性化的需求对接。