养老地产的商业新蓝海

区域版图四分天下

在对区域市场投资机会进行选择时，主要参考“人口状况”及“人均可支配收入”两个指标进行考量。人口状况判断标准以联合国的“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准。人均可支配收入则依据国际标准“人均可支配收入达到3000美元（约20000人民币）以上具备发展养老地产的条件”。

经过统计分析，全国各区域市场可划分为成熟区（华东、华北、西北城市群）、考察区（东北、华中、西南城市群）、潜力区（华南移民城市群）及暂不考虑区（经济发展水品及老龄化程度均不高的其它城市群）。具体来看，成熟区指老龄化程度高，经济水平发达，目前阶段可立即进入的区域。其中以上海、北京、西安为代表。因为其老龄化程度最严重，具有巨大的潜在市场。强大的消费力又提供了有力的消费支撑，为老年住宅的试点开发和良性发育提供了有利条件。另外，这些城市中高知识、高收入的老人消费观和养老观也在发生变化。据中国老龄科研中心调查材料显示，在北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。今年3月份，保利地产公布的下一个十年发展战略规划中，就有以北京作为养老地产试点区域的内容。

考察区指老龄化程度严重，经济发展水平有待提高。具体项目应重点考察当地的经济发展状况和消费能力。以沈阳、武汉、成都等城市为代表。

潜力区指经济发展水平高，消费能力强，老龄化程度有限，具体项目应重点考察当地对养老地产的需求状况。以深圳等新兴移民城市为代表。（暂不考虑区指经济发展水平及老龄化程度均不高的区域，暂不适应作为投资开发目标选择市场。）

开辟蓝海 前景广阔

养老地产在中国是新兴产业，但在国际上已经是非常成熟的产业。在中国老龄化严重的背景下，它不会像其他任何一个产业，遵循产业成长达到高峰再衰退的生命周期规律。目前，国内市场没有走出关键的第一步，但一旦找到合适的发展模式，中国养老地产这片蓝海将发展得非常快，直至白热化竞争的状态。

目前养老地产市场竞争程度低，谁率先进入并培育了核心竞争力，将获得长足的发展。正如万科对于养老地产的评价：“人口拐点到来的时候，养老地产的战略地位将不亚于工业化住宅的地位。”

作者简介：高晓诗，中山大学学士学位，在前瞻负责地产、工程领域产业研究工作，统筹执行多项房地产工程领域个性化咨询项目，具有丰富的项目经验以及扎实的理论基础。