房市最艰难时刻已过 龙头房企抢地扩张

告别了年初时的悲观气氛，中报过后房企纷纷抛出了下半年的计划。先是上半年业绩不错的中海地产将销售目标调整至千亿元，随后保利也被外界认为最有可能是冲击千亿俱乐部的企业;龙头老大万科在销售和融资双丰收的情况下，手握470亿元现金放言四季度将会买很多地。种种迹象表明暂时渡过危机的房地产行业正在经历着一场巨大蜕变。

最难时刻已过

时下在房地产业里最为流行的一句话就是最艰难的时刻已经过去。

据前瞻网记者了解，早在今年6月份，借壳*ST东源上市的金科股份就率先发出了回暖声音，其公告称， 房地产行业最艰难的时期已经过去，目前是获取新土地项目的较好时机。随即，举债10亿元开始拿地扩张。

当时许多人对此还嗤之以鼻，认为其高兴得过早。随即，保利地产成都公司发布了一条广泛流传的微博：“保利求地!净地、商业、住宅来者不拒;收购、合作、转让，你说了算。”保利的表态让人们意识到，调控的影响正在被市场慢慢化解。

保利和金科的预判在半年报发布后成为了更多企业的共识。

8月10日，在香港中海半年业绩发布会上，尽管中海董事会主席孔庆平表示“最严峻的情况还没有过去”，但是中海却将年初的销售目标从800亿港元调高至了1000亿港元。

随即，远洋地产行政总裁李明也表示，最坏的时刻已经过去了。

8月17日，龙湖地产首席执行官邵明晓在2012年中期业绩发布会上表示，预计今年下半年楼市的整体表现会比上半年好一些，但也不认为会出现大的市场反弹。

开发商的信心满满主要来自半年业绩的大幅上涨。

统计数据显示，截至8月22日，公布上半年年报的房企合计有72家，占据整体上市房企140家的一半以上。

72家房企的总营业收入同比大涨，合计总营业收入达到了1120亿元，同比去年上半年的943.7亿元上涨幅度达到了18.7%。在72家企业中，同比下调的企业仅28家，大部分企业在上半年营收均有上涨，万科等企业的营业收入均实现了大幅上涨。

链家地产市场研究部常清认为，与净利润等滞后超过一年的数据相比，销售回款和新增借款更能反映出目前房企的真实资金情况，对房企未来经营的策略影响更为明显。

资金链解忧

绿城的资金链问题成为了调控以来房企命运的真实写照，随着中报的发布，房企的现金流和债务均有所好转。

公布中报业绩的72家房企经营活动产生的现金流净额超过1700亿元，高于去年同期。

截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。截至6月底，万科各类存货中，现房库存仅81.9亿元，占各类库存的比例仅为3.62%。在负债率方面，剔除预售账款，万科真实负债率只有39.3%，较去年年末下降0.3个百分点。

招商地产：上半年期末现金179亿元，财务安全。真实资产负债率46%、净负债率24%， 较年初下降7.1个和2.5个百分点。

从每股的现金流量来看，大部分企业数据相比一季度都有明显好转，万科在半年报中的每股现金流量为0.26，而在一季度则为0.12。中润资源的每股现金流量在一季度为-0.0100，扭转为0.1609。莱茵置业从一季度的0.1158上涨到目前的0.4173，其他房企也大多明显缓解了资金情况。

回顾标杆房企上半年的销售走势，1-2月份，受春节影响，标杆房企的成交量亦陷入低谷。进入3月份以来，由于节后刚性需求集中释放，再加上房企加快推盘节奏并广泛实行低价促销的策略，标杆房企的销售业绩开始逐渐回升。5-6月，保利、万科和中海三家房企连续两月单月销售金额都超过100亿元大关，成为市场佼佼者。6月份，标杆房企的总销售额首次突破700亿元人民币，创出历史新高。

标杆房企销售回暖的主要原因一方面得益于调控大环境的改善，刺激整体成交量回升;另一方面，在调控周期中，开发商亦积极探索适应市场变化的策略。总体上讲，标杆房企在推盘策略、产品定位以及销售策略等方面较前期均有所调整。

拿地扩张

资金链的改善让开发商首先想到的就是拿地扩张。

手握470亿元现金的龙头万科最先表示出了下半年的拿地计划。8月21日，万科董秘谭华杰在投资者交流活动上表示，7月份万科买地用了60个亿。他同时称，今年四季度是拿地的好时候，万科还会再买很多地。

据前瞻网记者了解，7月份万科入手的11宗土地中，4宗集中于青岛市，其他则分散在成都、杭州、宁波、重庆等地。据不完全统计，自4月份万科出手土地市场以来，至今已新增项目共18个，总地价约为112亿元。

由于上半年市场的不明朗，房企的拿地数量有所减缓。前瞻网记者了解到，今年上半年龙湖斩获7幅土地，总建筑面积247.6万平方米，基本均以挂牌底价获得。

邵明晓表示，除上半年购得的7块土地之外，本月龙湖又新购了4块土地，截至8月龙湖于2012年已摘得11块土地。

邵明晓称，今年龙湖有比较充裕的资金，负债率也处于合适的水平，因此支撑集团在此前获得了许多优质地块，龙湖方面认为这些地块的价格比较合适，足以支撑未来的发展。

邵明晓同时表示，观察到目前土地市场热度上升，因此公司接下来在土地市场会比较谨慎。龙湖董事长吴亚军也称，除了在财务上谨慎之外，龙湖在土地的位置上也会谨慎选择，尽量在城市中心地区拿地。

至于龙湖的拿地策略，邵明晓称，在东西部有所不同，东部目前主要选择一二线城市，西部地区则选择省会。