房企融资回暖须防兑付危机

房市回暖，让房企投资信心大振。房地产融资积极性高涨，但地产信托背后潜藏的风险，也逐渐暴露。

市场回暖

6日，山东信托发行一款名为“博海建设集合资金信托计划”的产品，计划募集资金1.8亿元，主要用于补充山东建筑企业青岛博海建设集团有限公司的营运资金，预期年化收益率达到9.5%。

这种收益水平的信托产品现在可谓少见。但前瞻网记者发现，近期发行的房地产类信托产品，预期收益率“飙高”者却不在少数。

如长安信托8月底发行的一款名为“天府巨洋文化设施装修项目贷款集合资金信托计划”的产品，募资规模达到2.5亿元，融资方为四川巨洋假日饭店管理有限公司，资金用于泸州大剧院、会议中心及其配套设施装修，其预期年化收益率最高达到11.5%。

此外，四川信托最近发行的一款名为“华业地产北新国际项目集合资金信托计划”的产品，拟募集资金1.5亿元，预期年化收益率也达到了11%。

前瞻网记者了解到，房地产类信托产品预期收益率的提高，除了代表房地产融资积极性高涨，也被市场认为是房地产信托回暖的迹象。“虽然发行量不大，但是最近房地产销售市场的回暖，让机构对房地产企业的信心增大了一些。”一信托公司天津地区业务部负责人说道。

前瞻网记者注意到，国家统计局近日公布的今年1-8月份房地产市场运行状况显示，虽然1-8月份我国商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，但降幅比1-7月份缩小2.5个百分点;同时，至8月份，国内商品房销售额达到34011亿元，增长2.2%，而在此前的1-7月份，该数据为下降0.5%。

上市房企半年报也显示，其2012年中期的整体主营收入增长28.3%，净利润增加13.2%，好于2009年及2011年同期表现;2012年中期销售回笼资金增长2.8%，同比大幅下降，环比大幅改善。

前瞻网记者发现，近期还有多个“类房地产信托”产品被划至其他领域，这也导致了房地产信托产品实际发行量与公布的发行量有所差距。如长安信托发行的“深圳金海滩度假酒店装修项目贷款集合资金信托计划”以及四川信托的“湖州喜来登酒店装修贷款集合资金信托计划”，由于涉及酒店，被划分为工商企业领域信托产品。

“但实际上，该类信托感觉基本上还是房地产的一个变形。”上述信托公司业务部负责人说。

暗藏风险

随着房地产企业融资积极性再度提高，市场对这一现象的探讨也日趋激烈。

有业内分析人士指出，房地产融资重新回暖背后的风险不容小视。西安交通大学经济与金融学院教授周广生，11日就表示，这背后不排除部分企业“拆东墙补西墙”———借渠道发行新信托产品或从其他方面融资，偿还到期产品，解决兑付危机的可能。

中金公司年初发布的研究报告指出，今年预计到期房地产信托规模2234亿元，总还款额约为2500亿元。还款主要集中在三季度，月均还款额将达到360亿元。

前瞻网记者发现，一些迹象也表明，确实有房企曾陷入兑付危机。如7月份以来，中诚信托先后发布3则产品提前终止公告，分别涉及苏州炜华置业投资集合信托计划、吉林泰安股权投资集合信托计划和金科地产龙头寺项目投资集合信托计划，而这3款产品的融资方均为房地产商。

“房地产公司的实际经营情况恐怕并不像报表上那样好看。”周广生指出，不少房地产公司发行信托产品时，会选择股权类融资，如信托公司以增资的方式进入公司，其持有的股份会在一定时间后由房地产公司全部定向认购，认购金额就是此类产品的本金和收益。

“报表中，信托公司的增资是计入房地产公司的所有者权益的，但是实际上，在进入时就已经确定房地产公司必将出资购买，其实这应该算作房地产公司的一种负债，而我们只有在最后才能发现。”周广生分析说。

前瞻网记者注意到，房地产类依托产品的年化收益率大约在10%左右，而房地产企业如今的净利率也就在15%左右。也就是说，房企在“上交”给信托公司收益后，其实际收益率与定期存款利率相差无几。

“投资者应该理性看待房地产类信托产品，不能仅仅被其预期高收益所诱惑。”一名股份制银行的理财分析师表示，投资者在选择此类信托产品时，必须了解项目细节，并确认其抵押物，警惕暗藏的风险。

不过，多数机构对此持乐观态度。如瑞银近日的分析报告就指出，房地产销售面积自5月起环比回升，并在7月份出现强劲的同比增长，房地产市场已经企稳。下半年中央不会出台新的房地产调控政策。预计新开工面积和投资额都将在年末环比回升。

用益信托分析师徐颖风也指出，从目前来看，房价大跌的可能性不会太大，相关信托产品都可以顺利兑付。