养老地产盈利模式不明晰 面临 资金回笼风险

随着老龄化加剧，上海正成为大量险资养老地产争夺的主要战场。据前瞻网记者了解，太平集团于9月初基本敲定在上海青浦区高达20亿元的养老地产投资计划。在去年在上海崇明岛拿地建设养老项目基础上，泰康人寿今年8月31日又在上海松江区与当地房地产公司签订土地开发协议。

截至目前，上海已经聚集了国寿、太保、泰康及太平四家险资巨头的养老项目。不过，与投资热情高涨相比的是，险企正在探索明确的盈利模式。

险资拿地

“这个项目我们已经跟了好几年，2年前转给了太平集团操作，目前也是刚刚敲定，”上述太平资管人士表示。

太平集团敲定的养老项目位于距离上海市市区25公里的周浦上海国际医学园区，拟投资20亿元，这也是其在上海的首个养老项目。

为投资和运作养老地产项目，目前太平集团在上海成立了一家太平养老产业投资有限公司，太平人寿保险是其唯一股东，注册资本金5.8亿元人民币，主要经营养老产业投资与资产管理、实业投资、投资管理、投资咨询、养老服务与劳务技能培训、物业管理、酒店管理等。

太平的加入也让在上海挖掘养老项目商机的险企增加到4家。去年底，国寿、泰康、太保集体与上海崇明岛陈家镇签订建设养老项目的合作协议。

事实上，探索多层养老体系对当前的老龄化日益严重的上海来说不宜拖延。据前瞻网记者了解，截至去年底，上海市户籍60岁及以上老年人口347.76万，占全市总人口24.5%。目前养老床位已达10.2万张，养老机构631家，另有上千家社区助老服务社、老年人日间服务中心、助餐服务点，但是仍然供不应求。

为解决养老问题，上海曾利用房产开展多项尝试，比如以房养老。在试点初期，保险公司亦有参与，但是由于面临房屋产权时间限制、养老观念以及房产市场风险的增加，参与人数很少，金融机构热情下降，试点基本宣告失败。

在最近的上海市政府新闻发布会上，上海市民政局局长马伊里表示，为解决养老问题，上海将探索试点“全生态”养老示范基地建设，在土地资源相对丰富的郊区适时推进养老社区基地项目，并研究从税收优惠、信贷支持、土地供应等方面鼓励企业、社会组织参与养老服务领域。其中，崇明东滩建设养老示范基地目前吸引了保险公司、中信集团等参与，资金高达100亿元，目前方案在进一步细化中。

资金回笼风险

不过，与投资热情形成鲜明对比的是，目前保险企业正在探寻养老项目的盈利模式，因为后期如何回笼资金对它们来说是个问题。

按照保监会规定，险资投资兴建养老社区，不同于房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本，投资细则要求“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”的禁令，这让保险商的经营模式只能限定在“只租不售”的范围内。

据前瞻网记者了解，平安的养老社区是交给旗下平安不动产利用自有资金进行投资运营。平安目前在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区均有战略规划，但目前只有距离上海不到200公里的桐乡项目开始进入实质性的拿地阶段，而未来的运营模式目前还在酝酿中。

虽然刚刚敲定上海的养老项目，但是“具体什么时候签约、什么时候动工还不得而知，而未来运营模式也并不清晰”，太平人寿相关负责人对本报表示。

不过，目前，泰康人寿明确了未来的一种经营模式，就是把养老保险和居住嫁接在一起。今年5月，其推出了国内第一款与养老社区相结合的综合性养老保险计划“幸福有约终身养老计划”，产品由泰康人寿的“乐享新生活养老年金保险(分红型)”和泰康之家的“入住养老社区确认函”共同组成，缴费起点为200万元，保险合同产生的利益可用来支付社区每月的房屋租金和居家费用。此外，客户也可以到了保单约定的时间，不选择入住，选择拿分红。

产品开卖四个月，据公开信息显示，泰康已销售100多份保单，累计保费超过2亿元，但是截至发稿，泰康人寿方面一直没有回复采访。

在距离太平青浦项目不远的上海亲和源养老社区被认为是上海养老地产最成熟的模式，也引来了保险投资机构的频繁调研。

亲和源公司研究中心副主任王波介绍，公司主要采用会员制运营，成立三年就开始盈利，现在公司经常接待保险公司考察团。虽然产权没法转让，但亲和源是按照会员制运作。A卡无论选择何种套型一律售价75万元，但根据套型的不同需缴付2.98万元、3.98万元、6.98万元不等的年费;B卡无论选何种套型年费一律为2.38万元，但根据套型的不同售价分别为45万元、55万元和88万元。

王波表示，产权不能转让并不影响客户青睐，因为养老地产卖的不是房子，是养老服务，随着老年人身体机能的变化，社区不同的护理服务会随时跟进。他认为，目前养老地产尚无定式，但是模式应该差不多。业内人士表示，目前企业选定什么项目，还是要取决于政策以及市场的反馈。