房企盈利明显下滑 分化将持续

各大房企第三季度的业绩已相继出台，从数据来看，房地产企业盈利能力明显下滑。截至10月23日，已有29家上市房企发布三季度财务报表。虽然已披露财报的房企数仅为A股上市房企两成，但其中8家房企为上市房企排名前100名的大型房企，21家为排名在100以外的小房企。其财报基本反映出房企的财务状况。

据前瞻网记者了解，这29家房企前三季度实现营收合计551.83亿元，同比上涨5.7%。合计实现利润68.71亿元，同比下降4.92%。从利润率来看，前三季这29家房企加权净利润率(净利润/营业收入)为12.45%，与去年同期相比下降1.1个百分点。

在29家房企中，营业收入同比增长的房企有12家，净利润出现同比增长且为正值的仅有8家。链家地产市场研究部认为，虽然房企净利润与并入报表结算的具体项目有关，利润和利润率的下滑依然可以看出房企盈利能力下降。从结算周期来看，目前进入结算的项目大多是在2011年降价期间进行销售的，随着更多的降价项目进入结算，在年报中房企利润还有可能出现更大幅度的同比下滑。近期北京楼市出现房企推出部分特价房，其总价直降百万。对此，业内人士分析，时近年末，不排除部分全年业绩完成速度较慢的房企出于业绩压力，出手少量房产以快速回笼资金。预计受调控影响，房地产行业的净利润率会持续下降，房企增收不增利的现象仍会继续。

房企的存货曾一度明显增长。统计数字反映出29家房企存货合计2285.2亿元，与年初相比增加288.65亿元，增幅为14.46%。但与此同时，房企的预收账款大涨，从年初的454.65亿元增长到三季度末的763.15亿元，增幅高达67.85%。业内人士认为，由于已经售出且尚未交付的物业也记在存货内，所以目前房企的真实可售库存为1522.05亿元，与二季度末相比已微降2.72%，值得注意的是该指标首次出现环比下滑。

从目前已经公布的2012年三季度预报看，整体房地产企业的经营情况相比2011年同期出现了明显的好转。自2012年3月开始，全国性的市场回暖趋势已经明确，大部分企业都处于去库存状态。特别是二三季度的销售均达到了同期新高。

鉴于多地楼市价格的持续上涨，楼市调控政策再度释放出收紧信号。最近中央部委及地方政府接连出台房地产调控的后续政策，强调对房地产市场前期调控政策的执行力度。业内人士普遍认为，房地产整体市场虽然已经走出低谷，但调控的重压依然存在，二季度以来部分地区房价止跌回升，购房需求在政策和房价上涨的双重作用下有所减弱，房企的库存虽然出现微降，但是依然在高位运行。后期房价仍难大涨，房企应加大出货，以维持资金正常运行。预计后期房市将继续深化调整。