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温州楼市泡沫破灭恐引爆银行风险 存巨大资金风险

 2013-10-16 15:36:29 责任编辑:QZ112 来源:新浪财经

一些银行人士指出,抵押物处置有很多程序,费时较长,目前有不少已经出现违约的抵押房屋正在走程序,还没有进入到最后的拍卖程序。后续房屋拍卖数量可能还会增加。

抵押担保成“弃房”重灾区

《经济参考报》记者了解到,“弃房”虽由房价大幅下跌引起,但深层原因却是温州经济不振、本地企业普遍出现经营困难,导致资金链断裂难以偿还抵押贷款,被迫“弃房”。与此同时,“抵押+保证”这一担保方式也诱使贷款者“弃房”,银行信贷风险加大。

“没办法,做什么赔什么,银行贷款还不上,抵押的房子只好让银行拿去了。”温州市鹿城区一位私营企业主说。受温州民间借贷风波以及外部经济环境恶化影响,温州本地民营企业普遍出现经营困难,大量借款人自身资金链断裂,无力偿还银行贷款,导致部分企业被迫选择“弃房”。

据银监部门测算,在温州,由于借款人资金链断裂形成不良的房屋抵押贷款约为23.74亿元,占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%。前述银行负责人说,由于温州企业多进行“炒房”活动,如今房价大幅下跌,资金链吃紧,无法偿还银行贷款只能“弃房”。“部分在房价处于高位时发放的贷款,可能会出现贷款余额高于抵押物市值的情况,从而导致借款人主动‘弃房’”。

温州大学房地产研究所研究员陈鸿分析指出,断供“弃房”的成本高昂,这意味着信誉受损,会进入银行“黑名单”。温州当地企业几乎全都大肆扩展、涉足房地产,在企业盈利微薄、融资困难的情形下,最先会从楼市撤离以缓解资金压力,而这无疑推倒了温州房价下跌的第一张“多米诺骨牌”。抽出资金,投资客撤离,房价跳水,反过来导致手里的房产难以“变现”,资金链断裂,从而引发“弃房”现象。

值得注意的是,部分企业主因担保“连坐”而选择“弃房”。自2011年温州民间借贷风波以来,温州担保链风险持续蔓延,部分经营正常的借款人无力同时承担自身贷款还款责任和代偿责任,遂主动选择“弃房”。据测算,担保链风险传导形成的不良房屋抵押贷款余额约为7.28亿元,占全部房屋抵押贷款不良余额的14.15%。

温州银监部门测算,房屋价值缩水形成不良的房屋抵押贷款余额约为4.43亿元,占全部房屋抵押贷款不良余额的8.6%。但温州银监部门分析指出,当前温州资金链和担保链风险仍未根除,实体经济复苏基础尚不稳固,房地产市场全面回暖的外部条件并不具备。因此,预计温州房价在未来一段时间将保持低位运行态势。

“抵押+保证”成银行风险易爆点

记者调查了解到,不论从温州楼市“两重天”并存的情况来看,还是从银行住房抵押贷款总体规模来看,当前“弃房”只是局部现象。目前温州住房抵押贷款风险总体可控,但楼市下行压力犹存,不排除“弃房”增多甚至蔓延,“抵押+保证”这一担保方式成为银行主要风险点。

尽管出现近600例“弃房”,但温州银监分局对42家机构进行专题调研发现,温州房地产抵押贷款风险总体可控。当前,温州个人住房按揭贷款余额660 .83亿元,其中不良贷款余额4 .02亿元,不良率为0 .61%;商业用房按揭贷款余额25 .03亿元,其中不良贷款余额0 .19亿元,不良率为0 .76%。均低于同期全部贷款3 .68%的不良率,总体风险可控。

目前来看,温州楼市下行压力巨大。“投资客撤走而无人接盘,过度投资吹起的楼市泡沫就要破灭了。”温州鑫胜房产中介经纪人杨松波说。随着楼市泡沫挤出,部分购房者、借贷者“弃房”可能性增加,银行风险随之加大。

值得注意的是,随着房价持续下跌,温州普遍存在的房屋“抵押+保证”这一担保方式将成银行风险易爆点。在温州,银行一般会按抵押物评估价的一定比例来发放贷款,如果借款人希望申请更多的贷款,则往往会被要求增加保证担保,变为“抵押+保证”的组合担保方式。

企查猫

当房价处于高位时,抵押物的市值能覆盖全部贷款,此时保证人的代偿风险很低,其担保意愿也比较强烈;但当抵押物市值缩水不能覆盖全部贷款时,保证人的代偿风险随之增加,其代偿的能力和意愿会相应降低。因此,保证担保没有成为防范贷款风险的有效防线,目前温州“抵押+担保”贷款不良率达7.17%,远高于纯抵押贷款的2.52%和同期全部贷款3.85%,成为最大风险点。

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