1万亿债务将到期 2012年地产行业毛利率降3成

部分项目将出现亏损

房价下跌，显然会造成开发商净利的下调甚至亏损。事实上，开发商们目前的土地成本并不低。

业内专家表示，以目前上海的在售楼盘为例，外环以外的楼盘，购地时间在2010年前后，因此购地成本较高，占到其销售价格的40%~50%。这部分楼盘近期降价幅度也较大，已经接近中国指数研究院用成本法推算的该项目售价，因此这部分楼盘的盈利性将大幅缩水。由于2012年可能面临更严峻的市场环境，可能还要进一步降价，部分项目甚至有可能出现亏本。

外环以内的中高端楼盘，因为大部分拿地时间在2008年以前，占销售价格的30%以下，且房价几乎没有下跌。由于土地成本较低，所以即使小幅降价，对其整体盈利性影响较小。

统计显示，2009年第四季度，上海的平均居住用地价格就已经超过了同时期商品住宅成交均价22%。2010年同期，上述居住用地平均价格又较上一年增长10%。

和上海类似，北京、广州、深圳等地前两年的土地成本也非常高。深圳2009年第四季度的地价占当时房价的80%，2010年的地价仍较2009年有一成以上的增长;在北京，2009年第四季度的平均地价占到当时平均房价的67%;地价相对便宜的广州，2009年的地价也占到了当时房价的51%。

前瞻产业研究院资料显示，万科、保利等龙头房企2009年7月至2011年6月的两年间所购买的土地占到公司总土地储备的60%，中海上述时段买的土地，甚至占到了土地储备总量的86%。在房价存下跌趋势的2012年，上述高价地块可能会成为盈利的“地雷”。

业内专家表示，房地产企业今年的利润空间，更多取决于低价购入的土地，要想从过往两年高价购入的土地中继续获取较高利润会比较困难。此外，即使开发商能够通过长期囤地，能否有效降低土地占房价的成本比例也是未知数。

行业毛利或逐渐回落

此外，人员薪酬支出、财务成本以及土地增值税的清算，都在提高企业的经营成本，降低利润空间。

此外，部分开发商去年签订的高息票据、信托借款以及民间借款等，年利率普遍在10%以上，有些甚至达到20%。瑞银认为，由于土地出让收入锐减，各地方政府将加大税收的征收力度，尤其是土地增值税会被快速清算。这也将成为今年房企利润的不确定性“炸弹”。

在这样的背景下，今年房地产企业的净利润水平将明显走低。此前一家券商分析认为，今年房地产企业行业平均净利润率水平将降至14%以下。华泰证券的报告认为，近两年房价快速上涨所带来的高毛利率水平难以维持，未来行业毛利率水平将向社会平均利润率回归。

从国际上看，美国和日本等成熟市场中，房地产商的毛利率水平长期维持在15%~25%的水平。业内人士表示，随着中国房地产行业的稳定化、成熟化，未来几年开发商的盈利水平将逐渐回落。