星级酒店过剩 高端客成争夺目标

高端酒店品牌朱美拉落户珠江新城

广州珠江新城CBD地段高档酒店集聚加快，除已经落户希尔顿酒店旗下最高端品牌康莱德外，近日还有以迪拜帆船酒店称著的卓美亚集团入场，而在周边一公里范围内，已经站立着四季、丽思卡尔顿、君悦、国德国际、地中海、皇家国际等多家高星级酒店。

近年来，酒店行业受地产酒店投资的驱动，新增酒店集中放量。前瞻数据库监测显示，在2011年的亚洲酒店投资中，中国内地地区投资量占整个亚洲地区总投资的31%。去年中国酒店客房总数为200万间套，预计2016年可达到500万间套，目前中国还有1700家星级酒店正在建设中。

“由于投资者对中国房地产价格有持续上涨的预期，导致很多业外资本，主要是房地产行业资本、房地产投资基金等财务投资者，纷纷进入中国的酒店业。” 业内专家指出，这是导致酒店业供给增长的一个重要推动因素。

过剩危机

一般认为，酒店经营市场周期跟宏观基本面联系是0.914的关联度，也就是说，当GDP上涨10%，酒店业绩会上升9.14%，供给随之增加。

2001年至2009年，中国GDP年均增长10.5%，与之相呼应的是中国酒店业的投资增量。

据前瞻数据库监测显示，1999年到2007年，中国酒店业每年的投资额从78.46亿元上涨到925.07亿元，年均增长36%。2000年到2008年，五星级酒店年投资额增长更高达361%。

从事酒店管理十多年的Graham Kiy见证了这一变化。“十年前，广州的五星级酒店屈指可数，花园、白天鹅、中酒等等。随着外资品牌酒店的大举进入，目前广州的五星级酒店已经超过20家。”Graham说。

中国旅游饭店业协会最新公布的五星级酒店名录显示，单个城市中五星级酒店超过10家以上的依次为：北京62家、上海53家、广州23家、杭州20家、东莞20家、重庆19家以及深圳17家。

业内人士预计，今明两年新增高星级酒店的集中放量，必将加重星级酒店供过于求的格局。

目前，洲际在大中华区的在建品牌酒店数量超过150家，是当仁不让的酒店老大;希尔顿在中国已开业的酒店有31家，在建酒店47家;喜达屋在华共有开业酒店和在建签约酒店约150余家;香格里拉谋划3年内将中国区30家酒店的数字翻倍到60多家，并拓展至三线空白市场;万豪也在如今41家的基础上今年将新开18家。

事实上，受“后奥运”、金融危机等一系列因素影响，我国高星级酒店曾在2009年遭受严重打击，部分酒店入住率不足五成，酒店被迫以降低房价等措施来维持经营，利润因此大受影响。

据上海旅游部门相关信息显示，2009年上海市星级酒店全年平均客房出租率为50.17%，同比减少5.27%，全年平均房价同比下降14.5%。其中五星级酒店全年平均客房出租率为53.49%，同比减少6.40%，全年平均房价为1009.62元，同比下降18.1%。

两年过去，星级酒店的出租率一直在六成上下徘徊。去年8月，洲际位于东莞的富盈假日酒店在试业一年后以“分手”告终，尽管洲际方面强调是因为“与业主在标准方面存在分歧而终止合约”，前瞻产业研究院了解到，东莞作为广东省一个二线城市，高峰时期其五星酒店数量达29个之多，竞争之激烈可想而知。

争夺高端客

在Graham看来，随着越来越多的高星级酒店进驻中国，未来中国星级酒店将继续分化发展，“五星酒店将往高端奢华方向发展，而四星级酒店无论在硬件还是服务上也会向五星酒店靠拢”。

赵焕焱指出，“高档酒店从计划期、准备期、建造期到开业期需要四至五年的时间。酒店投资一般要求自有资金占比60%。酒店回收期普遍在10至20年(静态，不计利息)，成功的四星级酒店回收在5%至10%，五星级7%至15%。”

前瞻数据库监测显示，2010年底，我国四星、五星级酒店的比例由10年前的7.7%升至18.7%，2010年我国星级饭店利润总额为54.3739382亿元，其中的595家为五星级酒店，平均利润总额为1100.242万元。

而Worldhotels亚太区副总裁Roland Jegge指出，在中国及亚太区，其旗下豪华系列酒店的销售占据了六成，而以全球性来计算，豪华系列酒店的销售占该集团总销售的四成。

洲际酒店集团大中华区首席执行官柏思远认为，中国的中上阶层正迅速壮大，“15年内，中国的富裕人群以及中上阶层的规模将是美国的2倍，这将极大促进人们对休闲旅游业的需求”。

去年，定位在超五星奢华酒店的卓美亚喜玛拉雅酒店在上海开业，酒店的价格趋于高端定位，全年平均房价在1600元-2500元，高峰季节可达到五六千元一晚。

“除了上海卓美亚以及将在2013年底、2014年初落成的广州卓美亚酒店外，集团已经与三亚、杭州、澳门及千岛湖等城市的相关旅游企业及部门签订了协议，卓美亚正打算在中国的高端酒店行业方面大展拳脚。”卓美亚酒店集团亚太区市场销售副总裁陆达维坦承，上海卓美亚去年入住率并不算高，但他对中国奢华酒店市场仍然充满信心，“今年我们的目标是达到70%-72%的入住率”。

目前，中国高端酒店市场由国际酒店集团主导，十大国际酒店集团在这个细分市场占据了46%的市场份额。洲际2011年三季报显示，全球平均每间酒店可售客房收入增长了6.4%，而中国区最高为11%，接近全球市场增长率的2倍。