房地产行业：由“极寒”转向“微暖”

政策博弈成为影响市场走向主因

调查显示，一季度，影响成交量大起大落的重要因素确实是政策预期。1至2月，包括芜湖、杭州、北京、上海等18个城市陆续推出救市政策，包括提高普通商品房标准，提高公积金贷款额度、契税优惠、购房补贴等多种形式，一些地方甚至直接松绑限购令，将部分非户籍人士纳入可购二套房范围。这些举措对市场预期产生较大影响，部分地方一二手房看房与购房量大幅上升。开发商开始宣传房价回升，希望引导更多需求入市。

于是，3月以来楼市出现了非常明显的成交回暖迹象，商品住宅存量的去化速度正在加快。比如，截至3月17日，南京可售存量房源为50700多套，与春节前后最高时候的5.5万套相比下降了近5000套。上海方面，截至3月12日上午，上海新房存量面积约933.9万平方米，较年初回落5%。华发证券也估测，全国的商品住宅库存去化速度超预期，并可能在年中触顶回落。

不过，这种回暖预期很快被更明确的严格执行调控的信号所改变。典型事件是上海叫停松绑限购举措以及今年两会期间国务院总理温家宝对楼市的表态。

2月底，上海对楼市限购老政策做出新解释，即非上海户籍人士持居住证满三年可购买二套房，率先对“限购令”进行微调。此后数日，A股地产股连续大幅上涨，购房者因预期变化而开始积极入市购房。不过，短短7天后，该政策被地方政府宣布废止。有消息称，上海松绑限购的做法因有违调控大局。

在接下来的两会中，温家宝以“一些地方房价远未回到合理价位”来强调楼市调控不能放松，房地产市场再度陷入观望。

“从本质上说，中央在不断坚定房价回调的预期，所产生的结果是：购房者持币观望时间越久，开发商降价可能性越大。”一位接近住建部的房地产业知名人士表示。

这种预期无疑对开发商影响重大。3月15日，上海市春季房展会开幕，虽然龙头房企鲜有参与，但参加企业已经不再坚挺不降。最低7.7折的价格优惠开始在市场上出现。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍，虽然房企所推特价促销房源仍有噱头意味，但是随着调控长期深入，中国房地产市场正在出现结构性的转变，房企开始迎合市场主流需求，小户型、低总价等房源增多，部分项目价格开始接近成本线。房企暴利正在逐步褪色。

据了解，无论是恒大、龙湖这样的龙头民企，还是保利、招商、中粮这样的典型国企，都在全身参与“积极定价”行列。“誓死不降”的少数企业或者是资金链尚可维持，或因为拿地成本过高，形成“降与不降同样亏”的尴尬局面。

“以价换量”成共识 乐观预期全年目标

如果要预测一季度房地产销售数据，因为受1、2月份大幅下降的影响，房企一季报销售收入同比增长者可能不多。不过，值得注意的是，对于今年后三个季度的销售状况，很多被访企业并不悲观。

资料显示，在已经公布今年全年销售目标的企业中，恒大地产、碧桂园两家企业销售目标略低于去年。富力地产、合景泰富、龙湖地产2012年销售目标微增9.8%、4.3%和1.9%。万科、保利等企业虽未官方公布销售目标，但据企业内部人士透露，完成与去年基本持平的销售目标，没有太大问题。

企业普遍认为，从政策面上看，新的紧缩性政策出台绝无可能，相反，地方微幅宽松政策还会陆续出现，这将吸引更多需求入市。这个时候，只要开发商不轻易提价，而是继续选择低价跑量，很多企业仍有望完成全年销售目标。

开发商们对宏观政策的理解与市场有些出入。在他们看来，温家宝总理在两会期间的表态坚定了房地产调控的决心，也流露出了房地产业影响宏观经济的繁杂性。“房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。”温家宝此前表示。

业内人士预测，房地产投资增速下降对经济产生的链条性问题在今年将不可避免地出现。华夏银行高层透露，从银行体系来看，部分房企已经出现贷款逾期现象，但目前逾期周期不长。如果商品房销售市场持续现状，开发贷款大量逾期现象可能在年底出现。这些因此都可能令宏观调控政策在基调不改的前提下有些微放松。

甚至有机构认为，随着二季度的到来，房地产投资下滑带来的经济基本面问题会逐渐明显，部分企业资金链问题可能爆发，越来越多城市将加大救市力度，比如提高公积金贷款比例，提高普通商品房标准，变相降低营业税契税等。

其实，早在2月底，住建部等七部委就联合发布《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告，提出今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。中金公司研究人员介绍，从中金与银行及开发商沟通的情况看，首套房按揭利率额度放松已成事实，四大行首套房贷利率已经全面回到打折状态。中央已经明确表态支持普通商品住宅的建设，同时对高周转型大公司的开发贷款给予支持。机构预测，货币政策的实际宽松与地方政府自主决策的局部放松，将在未来成为楼市政策主基调。

与以往不同的是，面对这种政策环境，开发商并未盲目乐观，而是仍然坚持以价换量。“今年以来，保利、招商等国资房企领降，其实很有信号意义。因为他们获得了更权威的调控信息，基本上明确了今年全年紧缩性大基调不会有变化。因此，定向宽松只是给了企业快速以价换量的短暂出货窗口，而绝不适合全面回调价格。”中粮地产某高层表示。据他透露，中粮地产等国企未来将更多地开发普通商品房，以适应调控需求，房地产暴利模式确已终结。

一位房地产界人士表示，目前来看，万科、保利等资金链还是很安全的。只要这些大型房企在今年坚持少买地、多卖房，现金为王，不能说利润率有多高，生存下来没有任何问题。经过这一困难时期，房地产发展依然值得期待。