二三线城市商业地产投资风险隐现

住宅限购，开发商转战商业地产领域，导致部分城市商业地产供应量激增。昆明、沈阳、成都等二三线城市惊人的商业地产开发量，让部分业内人士认为，这些城市商业地产投资泡沫风险隐现。不过，在部分开发商看来，这些二三线城市仍存在机遇，因此继续涌入。

据不完全统计，未来5年昆明仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海，综合体规模仅次于成都位居全国第二。在沈阳“金廊工程”沿线，在建的以商业为主的项目达700多万平方米，远超上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街。成都的商业地产开发量更加惊人，2011年成都全市立项和在建的城市综合体已超过80个，总体量达千万平方米。由于2009年~2011年商业用地供应爆发式增长，未来2年将有1000万平方米以上的商业项目入市。按照中国商业地产联盟秘书长王永平的说法，成都商业地产投资泡沫风险隐现。

但是在这种背景下，仍有不少开发商继续涌入成都。日前，国内知名商业地产开发商阳光新业推出其在成都首个高端综合体项目———阳光新业中心，在这个25万平方米的城市综合体内，包括商场、办公、酒店式公寓、住宅等。

一向稳健的阳光新业为何要冒险进入被专家指为商业泡沫隐现的成都?阳光新业集团总裁助理梁绍裘对此给出了不同的看法。他认为，商业地产是否过热，供应量确实是一个重要数据，但还要看当地的消费水平和项目的具体位置。“现有很多人是拿发达国家人均商业面积1.2平方米这个数字来作为商业地产泡沫的衡量指标。实际上，不仅我国一线城市的人均商业面积早就达到2~3平方米，一些二三线城市也已超过人均1.2平方米，但这些城市的商业都很活跃。”

“尽管成都商业发展迅猛，但结构不平衡，目前成都类似的城市综合体项目不多，且呈现良莠不齐的状况，特别是市中心还没有这种高端综合体，因此该项目具有竞争力。”梁绍裘对项目前景充满信心。

据前瞻产业研究院分析，整个商业地产行业目前面临短期内项目供应量过大，企业的开发、运营能力参差不齐，人才瓶颈，融资困境等风险。未来3~5年内，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。

阳光新业副总裁杨宁透露，未来2~3年内，阳光新业集团计划新开业7~9个商业项目。同时，公司今年还将大力拓展商业管理模式输出业务，扩张轻资产，并不排除年内收购一两个项目的可能。

DTZ戴德梁行中国区董事张家鹏认为，中国商业地产市场充满机会，但因各城市间资源与竞争状况差异显着，使投资回报亦可能有迥异表现。

在DTZ戴德梁行日前发布的《中国购物中心发展潜力城市排行榜》中，二线城市重庆、成都分别位列第四位与第七位，其中重庆超越一线城市深圳而成为最具商业地产投资潜力的城市。成都作为另一个内地二线城市，其在现有高端零售品牌数量上相对于其他内地城市具有明显的优势，同时，成都的人均可支配收入排在众多内地城市的前列，消费潜力较为突出，日渐繁荣的消费市场有助于提升成都商业地产的投资吸引力。受益于政策推动以及交通体系的不断完善，武汉、沈阳、郑州等城市将成为投资热点地区。