地产业：防范土地闲置风险

据前瞻产业研究院获悉，目前开发商在建项目逼近48万公顷，这是国土部当前最关心的问题。

4月17日，一场视频会议在国土资源部召开，各省及副省级城市国土部门负责人悉数出现，“形成住房有效供应”在会议上被频频提及。

在土地市场冷清、土地出让金大幅下滑的形势之外，国土部给出了一个不同于外界的形势判断：“处于在建状态的已供土地数量充足，应促进已供土地尽快开发建设。”

楼市调控并未放松，开发商普遍放慢了投资速度，甚至开始放缓拖延开工。国土部人士称，部里已出台细则，随时监测市场变动，并将促开发、促竣工作为2012年的重点工作，防范未竣工土地成为闲置土地。

巨量施工中

“第一不拿地，第二不开工，第三缓施工。”这是住建部政策研究中心主任秦虹对2008年那场开发商“缩工保价”运动的总体描述。现在，一切都有可能重现。

四年前出现的那场“缩工保价”运动，带来了2009年之后楼市有效供应的大幅下滑，其结果是一两年后在市场上盖成出售的房子供给量比过去要少了。而在2009年，刺激楼市政策的密集出台带来了需求量的暴涨，供不应求，随之而来的则是房价的报复性上涨。

没有人希望这样的局面重新出现，因此秦虹强调，“下一步政策面控制投资性需求短期不能放松，无论是主观、客观都不敢放。如果放了，市场出现新的变化，那政府是不能接受的”。

住建系统强调的是继续“控需求”，而在国土部门，工作的重点则是“促供给”。4月17日国土系统的视频会议上，“形成住房有效供应”便被反复提及。在国土部看来，最需要担心的显然不是开发商“不拿地”，而是开发商“不开工”、“缓施工”。

“处于在建状态的已供土地数量充足，总体上能够满足持续开发需求。”国土部做出如此判断的则是依据两个数据：15.04万宗和47.99万公顷，这是截至2011年底，国内尚在开发过程中的房地产用地宗数和面积，这个数字相当于过去三年年均供应量的4倍。

尽管国土部未对47.99万公顷房地产用地具体组成进行说明，其中包括保障房和商服文化等类型的用地，但依照过去几年出让的比例来看，其中属于商品住宅用地的面积至少在50%以上。假如以容积率1.5估算，其转化为商品房开发面积便高达36亿平方米。

国家统计局的另一份数据也可以侧面证明国土资源部的数据。依照《中国统计年鉴2011》的数据说明，在2010年度，全国各地区正在施工的住宅面积约达49.3亿平方米，其中商品房达31.5亿平方米。同样是国家统计局的数据，2011年全国商品房销售面积达10.99亿平方米，为近年来最高。正在开发中的量，足够3年销售。

闲置的风险

在庞大的数字压力下，国土部已将防治土地闲置放在首要位置。

对于2012年的房地产用地供应工作，除继续强调保障房用地“应保尽保”外，国土资源部仅要求各地“合理增加普通商品住房用地供给”;而对于已供用地，则强调“及时依法依规查处违约违规用地，加大闲置土地处理力度，促进已供土地尽快开发建设”。

按照国土部土地利用司副司长窦敬丽的说法，前述正在开发中的土地之中，闲置土地的数量非常少，绝大部分为最近几年的新增供应量，完全可以迅速形成楼市的有效供应。

“社会上总说我们土地供应不够，但我们最担心的，却是一旦经济出现下滑，这些供应出去的土地会不会成为烂尾工程。”在2011年初，一位国土资源部官员曾抱怨，一年之后，当初的担忧很有可能成为现实。

有国土资源部人士称，部里已出台细则，随时监测市场变动，并将促开发、促竣工作为2012年的重点工作，促进已供土地的开发，增加住房有效供给，并防范未竣工土地成为闲置土地。不过，该人士并未透露细则的具体内容。

另一个问题是，为何会出现如此庞大的正在施工中土地数量，仅达过去三年年均供应量的4倍之巨。依照《中国统计年鉴2011》的数据显示，2006年至2010年间，每年住宅的施工面积均保持着5亿平方米左右的增长，而住宅竣工面积五年累计增幅才只有5亿平方米，远远落后于施工面积的增长。

上述国土部人士解答称，地方政府行政审批效率，过去出让单宗土地面积过大，房地产开发大盘过多等都会影响施工面积和竣工面积的数据，“国土资源部对此也曾出台措施，例如要求各地以小幅地块出让为主等等进行纠正”。

但现在，摆在国土资源部面前的是一个近48万公顷的未竣工房地产用地面积，以及房地产调控依旧继续，楼市投资性需求将继续受抑的预期。巨量土地的消化，防范土地闲置风险，防止囤地等违法违规现象的频繁出现，都是当前的大难题。