海外房地产投资谨防风险

中国人投资房地产的范围已扩展至全球各国，"温州式"炒房已席卷各个角落。在中国房地产市场价格下行趋势越来越明显的情况下，海外置业正成为中国热钱的一大投资方向。在全球各国的苍茫大地上，中国人正在将"温州式"的炒房行为漫延至各个角落。

"30万能买美国独立屋"、"7年澳洲房价翻一番"、"15.6万元买下美国1000平方米土地"??这些华丽的宣传口号对于中国置业者来说吸引力巨大。在中国房地产房价下行趋势越来越明显的情况下，海外置业正成为中国热钱的一大流向，并且这种趋势将愈演愈烈。今年一季度，全国各地的春季置业房展会中各大国家的海外置业展馆占据了房展会现场的半壁江山，与此相匹配的也是购房者关注热情的不断增加。

中国人海外置业的背后，是中国移民潮、留学潮以及投资潮。从多家国际房地产代理行了解到，虽然移民、留学等传统需求仍是海外置业的主流，但近一年来纯粹投资性购房的比例正在迅猛上升。政府对国内房地产市场加强调控，出台各种限制措施，再加上国内通胀形势严峻，中国的富裕阶层由此加紧了对海外房地产项目的搜罗，在世界范围内寻找投资性房产。

欲罢不能的海外投资

杨先生，46岁，温州人，2003年由于女儿读书的需要，他在女儿学校的学区内购置了一套别墅。这是他的首次海外置业，随后考虑再购买一个农场。

罗女士，32岁，由于本身在上海已经购置了2套住房，已经处于限购范围内，她将目光投至了海外。"目前，正在看澳洲的一套别墅"。

2011年初，一名浙江籍投资客在新加坡中心城区买下一套定制豪宅，400多平方米的"大平层"单价折合人民币高达22万元每平方米，总价达1亿元左右。

短信、网站、传单...到处都有海外房产推介的身影，他们往往选择一个酒店，进行集中式的推介。不论是出于什么目的，前来参加推介会的购房者们对于海外置业都显示出雄心勃勃，欲罢不能。

从推介的具体项目来看，从公寓到别墅豪宅，再到岛，甚至是土地。这些对于中国内地购房者来说，巨大的吸引力即是性价比。同样的价格，在中国的一线城市的中心区域，甚至只能购置一个厕所。

数据显示，由于受到中国内地房地产调控政策影响，过去一年，中国一线城市的主流房价一直在下降，这使得内地高净值人士开始观望其它投资选择，纷纷将重点转向商业物业及海外豪宅市场。

分析人士称，和前几年相比，现在中国人海外置业数量明显上涨："尤其是去年，由于国内房产市场出现紧缩，严厉的’限购’、’限贷’政策让手有余钱的买房人投资路径变窄，纷纷将投资目光转到国外。"

从海外置业的区域范围来看，不仅仅包括澳洲、美国、加拿大等传统的投资国家，现如今投资的触角更深入至东南亚、南美、北欧等区域。

海外高端项目购买力巨大

前瞻产业研究院的一份报告指出，外国买家去年在新加坡买走了5246套私宅，比2010年高出20.4%。其中，中国买家"功不可没"。

2007年后澳洲也掀起了一波投资热潮，目前国内海外置业市场上最主要的房源供应地即是澳洲。

随着近年来澳洲对移民门槛的提高，及房价上涨等因素，海外置业正出现分流趋势，其中美国和加拿大成为两大主要分流国家。"

2011年，美国新屋成交量约31万套，其中中国买家占9%，而旧房的成交占比更高。"如今，连上亿美元的高端房产，中国人也表现出强劲的购买力。

2月，美国当地媒体以大篇幅报道了华人在曼哈顿购入一套上亿美元房产的新闻。据了解，去年底开始，又有一批来自北京、上海的买家，组团到美国看房。

有关人员称，与过去海外置业多为投资移民、获得永久居住权或子女入学考虑不同，近年来去海外纯投资房产的案例激增。去年年中，就有一名投资客刚在日本置产。

根据前瞻产业研究院提供的统计数据显示，去年在伦敦置业的海外投资者中，中国的买家只占到了3%，但在今年上半年，这一比例已经跃升到了10%。据了解，目前伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自东亚和南亚，其中以浙商为代表的中国购买者居多。

移民的持续推动

海外置业激增背后并非仅仅是中国人对买房投资偏好，移民与留学或为重要因素。

据统计，中国个人资产在600万元以上的高净值人群达到270万人，其中85%有计划送孩子出国留学。专家预计，他们中的相当一部分会在海外买房。

业内人士认为，伴随着2010年前后的这一波移民潮，国内投资移民的数量大幅增加。在加拿大、澳大利亚等主要移民目的地，新移民带来的刚性需求以及对高端物业的需求迅速增加，由此催生了主要移民国家房地产市场的火爆局面。同时，相对于国内的限购、限贷等政策，海外一些国家的贷款政策较为宽松且利率较低，于是，逐利的资金越来越多地投向海外房产市场。

一方面需求在不断增加，一方面从投资国家的政策来看，对于中国人的海外置业大多持支持欢迎的态度。以加拿大为例，当地媒体认为，目前这一波加拿大房地产牛市，得益于加拿大经济的快速复苏及较低的房贷利率，也与消费者对房贷利率提高的预期有关。

"次贷危机之后，美国的移民政策出现放松趋势。"一位房地产业人士表示，为了加快美国国内经济复苏，从去年下半年开始，美国不断放出政策利好消息，从两名美国参议员提出旨在向美国至少斥资50万美元(约合人民币310万元)置业的外国人，提供居留签证的法案，到年初美国总统奥巴马对中国游客签证能力提高40%，为更多中国人前往美国提供了便利，这对于国人而言，提供了更多的海外置业机遇。

收益与风险并存

投资的高回报，往往就伴有高风险。

在海外置业一头热的情况下，海外投资所存在的风险必须正视。

市场人士提醒，无论海外置业还是国内置业，专业和品牌都成为购房者重点考虑的问题之一。除此之外，投资者必须应防范政治、政策、市场、汇率等四大风险。

"境外购房需考虑到当地的物价、人力资源价格等因素，一些国家或地区还对房地产的维护有要求。如果买房只是空置，有可能要承受较高的税费，建议购房人先算清楚账再出手。"一名境外房地产项目代理人士说。

另一方面，投资移民相关办理手续复杂，专家提醒，为避免在办理过程中才发现自身不满足移民的条件，造成不必要的经济损失，投资者一定要认真研究移民国的法律和政策。

此外，无论欧洲、美洲还是大洋洲，气候环境及地理风貌都与亚洲相差极大，当地人的工作和生活方式也不尽相同，很多因素是买家难以凭经验预测的。

"对于投资者来说，根据自己的不同目的选择不同的区域和产品。如果追求投资价值，澳洲和加拿大也是比较好的选择。如果追求租金回报，选择CBD区域或者学区房和海边的度假村，这样投资回报比较高。追求投资空间的话，美国和欧洲是一个比较好的选择，因为经过前期一定幅度的下跌，目前出现了相当有价值的项目在市场上，这或许是一个投资契机。"

对如何防范海外置业风险，房地产业专家也指出，海外投资对中国人来说是一个新鲜事物，所以一定要花时间去了解当地对房地产的相关政策和信息，对税费、汇率变动、政治风险等细加甄别与考虑，以防投资风险。