百货零售业谨防购物中心过剩风险

疯狂的推动者

尽管网购大潮汹涌，新首富万达集团董事长王健林很看好体验式消费中心在未来的发展，这亦是支撑万达近些年来快速扩张的基础理念。擅于把握宏观经济形势的王健林看到，国家“十二五”规划提出，从2011年到2015年，中国消费零售总额要从15万亿增长到30万亿，年均增长15%以上，大大高于GDP增长速度。“这么大规模的增长靠什么实现?完全靠原有消费模式肯定不行，要创造新的消费热点，大力发展体验型消费。”王健林说。

万达的扩张速度已不可复制。据前瞻产业研究院了解，2012年，万达将在全国新开业18个万达广场。由于万达广场是商业综合体，每建一个万达广场都包含百货商场。

高纬环球中国区董事总经理张良军也提到，住宅限购导致投资者投资热情转移。诸如万科、首创、保利、华润等品牌房企，纷纷加大或转战商业地产领域。万科集团高层曾公开表示，未来5年，在商业地产领域的投资比例将是20%。

高和资本董事长苏鑫在参加“寻找高和睿，寻找投资价值洼地”房地产投资趋势论坛时表示，“2008年以后，所有国家治理经济衰退的方法就是一条，不断地印钞票。而中国城市化的动力，推动了人口和资金的聚集，这是对房地产最大的支持，而且是长期的。”另外，资金要寻找出口，商业地产便是泄洪的出口。

更大的推手是地方政府。一业内人士称，出让商业用地所带来的附加值更高，但许多商业地产并非开发商主动要求建设。一位外地开发商与北京某郊区谈判土地事宜，地方政府提出的要求是，商业要占一半的面积。

总投资达70亿元的天津银河国际购物中心的投资商是天津城投集团。该集团的负责人曾无奈地说，公司此前并无太多商业地产运营经验，但“天津市政府很重视这个项目，主动找到城投公司，作为国企，必须做好。”

过剩隐忧

如果正在建设的购物中心大潮，主要不是源于消费需求快速增长的推动，而是更多受地方政府、投资者主观判断的影响，过剩隐忧是否在所难免?

国际知名的某商业地产代理机构对此提出疑虑。该机构去年底发布的一份报告称，中国部分区域的零售物业(包括购物中心)，已初露过度建设迹象。而物业方可能通过招揽普通商户来填补空缺，将对其他商户造成毁灭性打击。

这份题为《聚焦中国零售商业2011》的报告直言，购物中心“大未必佳”。报告提到，中国二线城市每个购物中心的平均面积约为80000平方米，比一线城市近68000平方米的平均体量高出18%以上。重庆和哈尔滨的购物中心平均面积更是分别达到了99724平方米和95540平方米。香港只有6个购物中心面积超过100000平方米，且大都是分期开发。

供过于求最直接的影响，是空置率的上升和租金下滑。根据最新发布的《2012年第一季度中国房地产市场报告》，天津和北京由于大量新增供应，商业地产空置率分别上升至13.5%和12.6%，沈阳、西安、重庆的租金均小幅下滑。高力国际报告称，一季度广州市大型购物中心空置率上涨至11%，首层租金则环比下降1.4%。

在一线做商业运营的开发商们，感受到的压力来自于招商环节，及商业地产人才的短缺。李睿说，由于购物中心扩张太快，一些商场开业初期不惜用低租金的方式吸引一些品牌的进驻。类似于ZARA、优衣库、HM在国外不是很强势的快时尚品牌，在国内却表现强势。而商业地产的人才也频频面临被挖角的过程。“一个成熟的、能独当一面的商业地产人才，往往需要5年才能培育出来，但是还没到5五年，许多人就已经被挖走了。”李睿对此表示无奈。

不过，一业内人士说，乍一看全中国在建项目的数量似乎是过剩建设的“可怕”征兆，但仔细审视会发现，这是在长期不足之后的追赶。与京沪和其他大城市相比，中国二线城市购物中心稀少。目前的开发速度将使中国人均零售面积追平其他亚洲城市，仍落后于国际标准。

张良军认为，虽然从总量上看，中国仍需要大量的购物中心，但由于过于集中建设，且缺乏完善的前期市场研究，后期的招商也不尽人意，这可能导致一些项目因为招租不善而造成失败。亦可能出现一些烂尾项目。

前瞻产业研究院房地产分析师许大金也认为，“过于集中的供应量，对市场带来的波动再所难免。”他举例说，奥运会之前，北京的商业地产集中供应，结果空置率大幅增加，市场用了3年时间才逐渐消化。许大金和李睿共同指出了沈阳购物中心面临着过剩的局面。李睿认为，这些城市将会是开发商谨慎选择进入的城市。

乐天玛特西南区超市拓展总监李泽韬表示，韩国乐天集团很看好中国的市场，但在选址时发现，如位于成都的一些商业物业，虽然打着城市综合体的旗号，实际的商业面积却很小，部分开发商所作的项目并不符合租户的需求。

直到现在，仍有一些失败的商业地产在挣扎中。2008年开业的沈阳百联购物中心，开业4年仍十分冷清。北京五棵松地区的华熙乐茂，5年前就已建成并招商，但时至今日仍未改变大面积空置的命运。位于东直门地区的国盛时尚购物中心，曾多次宣布开业时间表，但目前仍处于停业状态。购物中心狂潮里，有人喜，有人悲，总有一些投资者难逃溃败的命运，不管如何，结局总在那里等着你。