地产商五千亿转战旅游地产 旅游业泡沫膨胀

旅游地产是个伪命题?

旅游地产或为房企在楼市严厉调控下，为继续生存而寻找的一块“跳板”。

据前瞻产业研究院了解，2012年1-4月份，全国房地产开发投资15835亿元，其中，住宅投资10818亿元，同比增长13.9%，增速回落5.1个百分点。调控对住宅的抑制作用明显。

“从政策调控到土地政策及趋势到长期利润上看，目前住宅地产调控从紧，商业地产仍是‘商住倒挂’，旅游地产或是调控背景下房地产商的另一条可选之路。”亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为。

前瞻产业研究院房地产分析师柳存远分析，如今楼市基本呈现“一级城市靠地产，二三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势，由于地产和旅游资源的稀缺性，二三级城市旅游地产热或将如海南旅游地产发展一般，引发二三级城市新一轮跑马圈地，从而推动房价上涨。

对于传统开发商来说，布局旅游业，很大部分是“曲线”做地产，即卖配套的住宅和商铺。“旅游地产最大的问题就是拿旅游之名行地产之实，以突破限制严格的调控政策。目前来看，炒作旅游地产概念的目的，主要还是推销旅游地产主题项目附带的房地产项目。”谢逸枫表示。

从商业模式和盈利模式而言，即使是国内现在发展最好的旅游地产开发商华侨城，仍然未能实现真正以旅游方面的收入来支撑的盈利模式。华侨城年报显示，尽管主题公园和文化表演也能带来门票和演出收入，但华侨城真正的盈利仍来自于项目配套住宅的销售收入。

雅居乐的清水湾项目，号称旅游地产，其实主要由住宅提供溢价红利，随着调控发威，海南成交急剧下滑，项目便陷入尴尬境地。美林在5月7日的研报中指出，一季度是海南楼市的传统销售旺季，但清水湾整体销售额同比下降32%。

因此，标普对于雅居乐将清水湾模式复制到云南并不看好。其分析师称，开发商与当地政府的意向协议一般都很长，如果雅居乐想尽快投入实现产出，对资金的要求会很高，而这也将增加风险。这也是其他绝大部分旅游地产开发商面临的问题。同时，旅游地产受经济影响大，不是刚需产品，销售对象并不稳定。

地方政府政绩驱动

在旅游地产狂潮背后，一直有一只“看不见的手”：是地方政府的积极主动，推动了旅游地产开发热潮。

早在2010年8月17日，中国房地产协会副会长朱中一就在“旅游导向型土地发展国际高峰论坛”上表示，在全国各省市制订的“十二五”规划中，已有27个省区市把旅游业作为支柱产业或者第三产业当中的领头产业。

“我们经常接到各个地方的邀请去进行开发，他们希望能复制深圳的模式，”华侨城内部人士表示，华侨城因其最早开始做文化与旅游地产的开发，受到各地青睐，但公司对选择在何处拓展非常慎重。

业内人士分析，旅游地产热的背后，与地方政府的利益驱动不无关系。地方政府通过引入房地产企业开发旅游地产，不仅能够实现财政收入和GDP的提升，还有助解决就业问题，旅游项目逐步成熟后，还会产生持续的税收收入，带动当地消费，可谓一箭多雕。

去年以来，土地市场持续低迷，土地流拍频现。但国土部最新数据显示，去年全国土地出让金收入仍达3.15万亿，创下新高。有不愿透露姓名的开发商说，很多地方以招商引资进行旅游开发名义挂牌出让土地，尤其是三四线城市。在开发商几乎都会先行开发别墅等高端住宅产品。

旅游地产项目的开发，势必对投资区域的资源环境带来影响。博森公司在西双版纳白象湖的“填湖事件”就是一例。有消息称，国家土地督察成都局已就上述情况展开调查。

西双版纳州招商局副局长张志勇撰文称，西双版纳旅游地产发展缺乏整体规划，存在破坏性开发利用、浪费稀缺资源等问题。同时，受国家土地等政策因素的影响和制约，一些优势项目的落地较为困难。

云南省政府表示，今后，政府将出台新规，尝试以更多方式结合，减少旅游项目的征地规模。