六成房企突破财务安全底线 地产金融风险蔓延

受严格的调控政策影响，地产公司普遍出现资金链紧张情况，地产金融风险仍在蔓延，产业转型迫在眉睫。

在整个房地产行业才刚刚意识到轻资产转型必要性时，绿城中国已率先饱尝重资产高负债激进之痛。

6月8日，绿城中国宣布获得香港地产开发商九龙仓近51亿港元策略入股，交易完成后九龙仓将持有绿城中国24.6%股份，成为绿城中国第二大股东。绿城中国股东宋卫平、寿伯年、罗钊明的股权将进一步稀释至25.45%、18.09%和5.4%。

业内人士称，当前是房企转型轻资产最好的时候。据前瞻产业研究院报告显示，尽管就行业整体而言，已经过了最坏的时期，市场风险有所释放，但行业整体对外部金融资源的依赖度却更高，一旦银行、信托等金融系统出现坏账风险，并导致对地产行业的信贷紧缩，将使整个地产行业出现源于金融系统而非地产市场的连锁反应。

目前已经有六成房企突破了财务安全底线。

业内人士认为，“地产金融风险已经超越地产市场风险，成为下一阶段地产企业面临的最主要风险。”

绿城启示：地产金融风险仍在蔓延

在经历卖地、卖项目、卖股权之后，宋卫平首次对外界坦承，“这次调控对绿城来说几乎是灭顶之灾，主要是没预测到灾难的长度和深度，我个人是有责任的，需要检讨，早知道有些地不买，有些资金准备得好一点。” 3年前还与万科争老大的宋卫平，经过危机洗礼之后，宋正式宣布，告别高负债时代，并将稳健和安全放在了第一位。

在据前瞻产业研究院报告中，绿城排名第46位，而重点关注并分析研究的上市房企仅50家，也就是说如果以财务安全作为评估体系，绿城中国排名倒数第五。这些被研究的房企均是销售额30亿以上的非多元化地产企业。

与绿城中国一起排名靠后的房企还包括滨江集团、鲁商置业、中华企业、合生创展。在这些房企中，瑞银5月25日发布研究报告将滨江集团投资评级下调至“中性”。因其认为，滨江集团短期财务状况紧张，存在一定短期资金风险。据滨江集团财报显示，该公司2012年一季度末净负债率为108%，短期有息负债为15.7亿元，货币资金下降至5亿元。

此前高速扩张的鲁商置业，去年就饱受高杠杆之困，频频向关联方借款，目前已突破其财务安全底线幅度达49%;而中华企业目前的净负债资本比为181%(净负债资本比小于等于0为10分，以大于等于100%为0分)，目前已突破其财务安全底线幅度为56%;合生创展则主要在现金流和短期风险头寸上表现不佳。

据业内人士调研发现，在快速的行业波动中，激进的企业元气大伤。“如果说2008年的调控由于持续时间较短，还没造成什么实质性损害的话，那本轮调控中激进企业的效率水平和成长潜力都受到了较大冲击。”

以绿城中国为例，2009年绿城的存量资产周转率一度达到0.78倍，当年销售额直追万科，但2010年绿城存量资产周转率减慢至0.45倍，2011年进一步降低至0.28倍，显著低于同期大企业效率均值(0.45倍)。早在绿城此次转让股权之前，业内就测算出，低谷中绿城需使存货和表外承诺资本支出减少20%才能保证其安全。2011年公司已转让了5个项目权益，回笼资金32亿，2012年4月又以21.38亿出让上海绿城广场项目，直至今年6月8日，九龙仓收购绿城中国24.6%的股份。

“这说明，激进的扩张并没能让公司获得规模上的优势(无论是销售额的规模还是资产的规模)，相反，效率的降低和资产的折价转让，损伤了公司的长期成长潜力。最后，激进的扩张大幅提升了融资成本，当前的利息成本已经超越了项目自身的潜在回报率，昂贵的信托融资实际上是股权人对债权人的补贴，公司整体价值也因此受到损伤。”

不仅是绿城，重资产传统模式风险在行业内已不容乐观。前瞻产业研究院研究报告称，上市公司目前平均现金持有比例从2009年末的18%下降到2011年末的12%，平均的净负债率从2009年末的31%上升到2011年末的65%;20%的企业面临短期资金缺口，50%的企业面临中期资金缺口，其中，30%的企业中期资金缺口达到总资产的20%。