超商卖场如何破解租金难题

卖场做“二房东”

同样的问题也在超市、大卖场出现。

吴坤在外资零售公司工作多年，他透露，以一家1万平方米面积的标准卖场来说，根据地段不同，一年的租金从500万元到近1000万元不等，卖场内需要高温和低温仓库，加之雪柜等，每天要耗费水电费1万多元，即每个月35万元左右，一家卖场内员工要两班倒，即需300人，每天150人，人均年薪3.6万元，促销员薪水由供应商负责，不计入卖场成本。

“根据上述数据计算，一家卖场一天的人工费用约1.5万元，水电费约1万元，租金约2万元，每日总成本约4.5万元，其中租金占比约44%，是最大成本。而卖场的毛利率远低于便利店，只有10%，所以一家卖场一天的营业额起码要45万元才能保本，现在很多卖场每天的营业额只有30多万元，甚至低至20多万元，根本无法依靠销售商品这种最根本的差价模式盈利。”吴坤坦言，在商业本质模式无法满足盈利时[0.64 0.00%]，超市、卖场开始以扭曲方式获利。

据前瞻网记者了解，正常的卖场商业模式应该是依靠销售货品的差价，即前台毛利获利，由于前台毛利无法平衡成本，于是各大卖场将后台毛利作为利润来源，即向供应商收费，有时一个品种商品的年收费收益可高达数百万元甚至上千万元，这给了供应商极大压力，很多中小型供应商因为卖场收费而难以盈利，但这种不健康的获利方式却实际帮助卖场缓解了成本压力。

不过，随着供应商的反抗以及相关部门对卖场乱收费的整顿，零售商也意识到不能太过依赖后台收费，于是另一项扭曲型的非商业本质盈利模式出炉——做“二房东”。

这种模式在行业内被称为“店中店”，即卖场先租赁建筑的几个楼层，随后在自己租赁的区域中划出一部分面积租给其他小商铺，所以，如今在很多农工商超市、世纪联华、家乐福等都能看到在卖场边界线之外，有不少食品、美甲、服饰等小商铺，对这些小商铺来说，卖场就是“房东”。

“这种模式是便利店无法操作的，卖场因为租赁面积大，故而有做二房东的空间。卖场的每年租金涨幅也就在5%左右，比便利店涨幅小很多，一般来说，卖场每天每平方米租金约1.5元到2元多不等，转租给小商铺的价格是每天每平方米至少3元以上，所以业者会发现，经营零售辛辛苦苦一年到头，指不定还亏损，还不如轻轻松松做二房东，稳赚不赔，于是超过90%的业者都会布置一些‘店中店’，更有甚者会将卖场面积与‘店中店’面积分割为1:1，大量依靠‘店中店’租金度日。”吴坤坦言。

不过，“大房东”也不是傻子，现在越来越多的房地产开发商在招商时规定卖场只能放置在地下1~2层，这种尴尬的地下位置让卖场很难招租小商铺。

于是，TESCO乐购、大润发、欧尚、步步高等有实力的零售商开始涉足商业地产，比如TESCO乐购推出的购物中心品牌“乐都汇”，在这类购物中心项目中，乐购卖场的租金可以很低，且能获得优质商铺位。而欧尚、步步高也自建了购物中心，试水商业综合体。

但商业地产的涉猎需要足够的资金以及优良的选址，不少业者反映，大型购物中心的选址越来越困难，市中心拿不到地，拿到的项目大多比较偏远，而偏远项目的招商又很困难。而自行投建购物中心，又会面临不良商户的风险，商业地产发展，还面临着诸多经营难题。

假如为了降低卖场租金而自行投建招商不良的购物中心，只会使企业经营雪上加霜。