国内房企下一步的出路在哪里?

楼市降价潮

受严厉的调控政策影响，我国住宅房市场放缓，房地产开发商普遍面临生存问题。作为国内龙头房企之一，金地集团董事长凌克对当前住宅市场形势看得非常清醒。“未来住宅市场增速放缓”，凌克认为，房企应该尽早考虑下一步的出路在哪里。

中国经济增长过去十年过度依靠投资拉动的发展模式，正逐渐丧失可持续性。由此，凌克认为，房地产行业对GDP增长贡献已达约6%或更高，发展增速也将放缓(发达国家经验峰值在8%-9%左右)。

而从历史趋势来看，中国过往房地产调控政策始终与宏观经济和房价走势密切相关，经济增长与民生成为政策权衡两个重要因素，未来随着调控的深入，市场化调控政策的措施还将逐步出台，调控将呈常态化趋势。在此背景下，房地产行业发展增速放缓，短期受政策影响，下滑明显。

将目光延伸至未来10年，则住宅市场面临更大的挑战。凌克指出，2011年中国卖的新房加起来有十多亿平方米，其中商品房卖了8亿平方米，保障房和其他的房加起来也有几亿平方米，基本上是中国社会发展阶段中房屋需求量的最高阶段。

凌克尝试对未来10年城市化的需求进行测算，包括首次置业、旧房拆迁改造，以及改善性的需求等，结果发现，中国未来10年每年新房的需求量，将会由十几亿平方米下降到七八亿平方米，“到那个时候对开发商的影响就会更大了。”凌克说。

从人均居住面积来看，凌克认为，住宅市场未来仍然有成长空间，但空间正在逐渐收缩。房地产行业将一改过去十多年高成长的趋势性增长格局，在房价增长受调控压制，土地和建安等成本上涨的情形下，行业毛利率将受到挤压，而行业的竞争也将加剧。

在住宅市场放缓的趋势下，房地产公司必然要考虑生存的问题。根据金地的研究，传统开发模式下，开发商融资高度依赖靠银行贷款;土地是产业链中心和原始支点。

但是，在一系列调控政策影响下，市场游戏规则发生改变：房地产融资难度和成本与日俱增。未来，房地产金融将成为产业链的核心。同时促使开发商角色分化，由开发投资一体变为专业建筑商和专业投资商，业务细分化，领域专业化。

与此同时，匮乏的投资渠道与日益旺盛的投资需求，为房地产金融的发展创造了广阔的空间。根据金地与麦肯锡的测算，预计2015年投资中国房地产第三方资金可达9100亿元人民币。据透露，目前保险社保基金、企业年金、基金会、其他专业投资机构、个人投资者，都可以是，并且有意愿进入房地产。

以金地旗下的稳盛投资管理的有限合伙式基金为例，基金全部或部分持有项目公司的股权，以增资及股东借款的方式为项目开发提供资金。资金可用于项目部分地价、开发资金支付;资金来源于向社会特定对象的募集。

此外，凌克称，上市公司转型商业地产也是一个不错的选择，商业地产可分担单一业务带来的市场风险，并有助于优化企业资产机构，增加企业收益。