开发商下注“金九银十” 开盘高峰将到来

根据上市房地产企业陆续披露的财报显示，尽管房企资金压力在前阶段的“以价换量”中有所缓解，但整体库存仍居高位。当前市场正处于胶着状态，热销与冷清并存。业界认为，房地产市场尚未形成整体回暖趋势。随着下半年进入全年销售目标的冲刺阶段，“金九银十”有望带来新一轮的推盘高峰，并带动成交量的整体上升。

房企去库存仍为主要目标

Wind资讯统计数据显示，截至2012年8月25日，沪深两市已有101家房地产上市公司公布了半年报，总体来看，上半年房企销售普遍飘红，但利润增幅明显落后于销售增幅。“招保万金”四大行业巨头上半年营业收入总额超过674亿元，相比去年的484亿元大幅增长近40%;但净利润只比去年同期增长不足2亿元，为79.59亿元。

链家地产市场研究部常清表示，作为内地上市房企的前四强，“招保万金”的经营情况反映了大型房企的一些特征。“由于结算项目数量和质量的不同，“招保万金”的营收和利润涨幅不一，但整体而言，四大房企‘增收不增利’”。

该机构认为，从房企的结算周期来估计，目前反映在房企上半年报表中的项目多数都受到了2010年以来调控的影响。除招商地产部分毛利率较高的项目进入结算以外，其余3家房企的房地产业务毛利率都出现下调。其中，万科为26.5%，同比下降5.6个百分点;金地为36.1%，同比下降3.16个百分点;保利为37.51%，同比下降3.19个百分点。

根据半年报数据，四大房企持有现金1097.77亿元，与年初相比增加了27.67%。新增短期借款和一年内到期的长期借款合计575.65亿元，同比基本持平。链家地产据此分析认为，近几个月来房企为了规避风险，拓宽资金来源，加大了和其他房企以及资金实力较强机构在项目上的合作。“上半年的开源节流，现金为王使得房企当前偿债压力明显降低。”尽管大多数房企在年初以来普遍推行“以价换量”的销售策略，缓解了一些资金压力，但库存量依然有增无减。最新数据显示，四大房企的当前库存合计为5157.68亿元，与年初4760亿元相比增长了8.35%。

常清表示，仅从数据来看，房企的库存同比上涨明显。但是由于房地产行业结算周期的影响，部分已经被销售但尚未结算的物业也包含在库存之中。而这部分物业的价值可以用房企的预收账款数量来估算。如果减去预售账款部分，房企的真实库存为2499.43亿元，与年初相比则降低了1.56%。

金地集团总裁黄俊灿称，“尽管当前房企的库存消化周期在下降，已经从12个月降到10个月。但是预计下半年很多标杆房企推到市面上的总量在增加，所以当前房企去库存的压力依然很大。”

黄俊灿还说，房地产行业的毛利率下滑将是未来趋势。“对于地产企业而言，从2009年到2011年，成本在上升，居民地价未来也有可能上升。总体来看，房企未来的利润空间会下滑。”他认为，房企未来的策略除了去库存以外还要改善产品结构。

市场难言“整体回暖”

尽管四大房企资金链和去库存的压力相对有所改善，但更多的中小房企偿债能力仍然堪忧，行业内“业务转型及股权收购兼并”的案例屡有出现。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，虽然5月以来房地产市场成交量总体出现了回升的局面，“但是至今还没有带动房地产投资规模回升或出现趋势性回暖的局面。因此，整体楼市尤其是开发企业资金面相对较为紧张的基本面并没有改变”。

北京中原市场研究部总监张大伟表示，调控以来，先后有中弘地产、ST珠江、莱茵置业、鼎力股份、华业地产等10余家地产公司开始转型其他行业。张大伟说，“非房地产主业企业剥离房地产业务加剧了房企间的并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半壁江山。上半年来已经有多家上市房企开始涉及其他行业，房企开矿等转移经营重点的行为逐渐增加。”

该机构的统计数据也显示，2012年上半年，全国房地产市场公开的规模股权交易达到了51宗，已经公开的总交易额就达到了205亿，同比2011年上半年的42宗131亿上涨了21%及56%，股权变动明显增加。张大伟说，“本轮调控使得部分大型企业获得发展机遇，或以专业化，或以资金优势谋得利润;而另外一些资金压力过紧的企业则只能甩股换钱”。

除了房企之间出现分化，当前全国市场也正在呈现“冷热不均”的态势，北京等一线城市的一些项目则在传统淡季出现“热销”局面。

据前瞻网记者了解，由于购房人群对中大户型房源的热衷，使得北京市场主打“大中户型”的楼盘在8月份取得了非常好的销售成绩。“其中，90至150平方米的中大户型成交占比明显提高，与7月相比提高了6%，与年初相比则提高了12%，而与此同时90平方米以下户型的成交占比则出现了明显下降，成交占比与年初相比下降了11个百分点”。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，除了改善型购房需求比例有小幅上升这一原因之外，在限购限贷持续从紧的大背景下，人们“一步到位”的置业观念逐步强化，是导致8月份中大户型房源成交占比明显增加的重要原因。

而同样处于一线城市之列的上海房地产市场则相对偏冷。上海易居房地产研究院的统计数据显示，今年前7个月上海市商品房销售面积为954.0万平方米，同比下降7.8%。另外，自2010年初以来，上海市商品住宅销售面积的同比增幅也一直为负值。进入2012年以来，商品房销售面积同比跌幅持续在15%左右。