成交量持续下跌 明年房企必将面临资金紧张局面

楼市成交量的持续减少和中央政府2012年楼市政策不会出现放松的态度，接近岁末房地产行业洗牌加剧，客观形势要求着房企要加紧转型。

前瞻产业研究院数据显示，今年1-10月，房地产市场股权变动频繁，规模房企股权交易累计已达93宗，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年的84宗165.25亿元的规模，预计全年交易额相比2010年将翻倍。北京中原市场研究部统计数据显示目前北京产权交易所有关房地产类的挂牌为26宗，仅12月新增挂牌就达到了13宗，其中涉及股权类的交易挂牌达到了7宗。上海产权交易所挂牌类房产交易达到了15宗，其中涉及股权的挂牌达到了11宗。其中大部分挂牌企业都属于资金缺乏，售股过冬类型。

目前，外行业房地产企业资金加速逃离房地产，房地产行业内的企业也接连出现弃房涉矿。迫于资金链紧张的压力，不仅不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产，很多央企也先后脱离或剥离房地产业务，而一些资金实力相对较强的房企借机出手接盘。

万科去年全年投入收购的资金为22亿元。而今年仅在上半年，万科已经分别以31亿元、2266万美元和3600万元收购了广州市番禺向信房地产有限公司100%股权、香港鸿弘投资有限公司100%股权和武汉市永利置业有限公司100%股权，并以2469万元收购了其他7家公司，合计投入约33亿元用于收购。恒大地产、佳兆业等大型房企也在市场变化中以并购的方式加大企业的市场份额。最新消息称，融创中国将收购因资金困难的绿城集团旗下的无锡香樟园项目，同时，绿城或寻求向SOHO中国转让上海外滩地王土地总价92.2亿元10%的股权。

房地产市场的集中度将越来越高。中房协与兰德咨询近日联合发布《中国房企经营管理状况2011》蓝皮书，预计到2015年，将有30%房企被洗牌出局。根据该“蓝皮书”提供的数据，截至2010年底，全国有房地产开发企业66290家，而两年内累计减少了24.57%，并呈现加速减少态势。金融危机后，特别是新一轮调控后房地产企业的“洗牌”已经开始，并呈现加剧趋势。到2015年，房地产开发企业将剩下4.5万家左右，低于2004年的水平。

业内人士普遍认同这样的判断，认为在持续调控的政策前提下，房企并购的速度与波及面必将加大，同时转型将加速。

全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，2012年，房地产公司的资金会空前紧张，这一点已成定局。即使下一步货币政策微调，也属于定向宽松，也是针对中小企业的，一时半会儿难以惠及房地产业。未来几个月房地产业会出现大量的并购、重组。

3600万套保障性住房目标的确定，以及各地方政府签下2012年新增保障性住房建设的“军令状”，使很多开发商对明年保障性住房建设量会大为收缩的预期落空。正如SOHO中国潘石屹所言，3600万套保障性住房建设如一座大山。由于保障性住房的土地是政府划拨，不用缴纳土地出让金，建成房屋后也不上税，做住宅的开发商无法与之竞争。留给住宅类开发商的只有占楼市比例很小的豪宅市场。房地产商已很难乐观。

最近一段时间，万科等不少地产巨头都在采取“快卖房、不囤地”高周转开发运营“过冬模式”。并有意向商业地产、旅游地产、养老地产等方向转型。绿城中国在资金链紧张的压力下，也在试图凭借其产品品质优势，通过代建业务模式，以品牌和管理输出占据一席市场。然而，所有企业的战略转型从近期目的看都是在追求“现金为王”，从长远目标看，很多具有战略谋划的企业则期望由此获得具有经营价值的开发。

现在明显可见的是，物业经营价值将取代土地、开发量等成为房地产企业竞争的焦点。优质房产、良好运营模式和稳定租单是中国当地产资产证券化REITs业务开启必备的条件。