甘犁：房价上涨缩小贫富差距 楼市崩溃对普通家庭具灾难性影响

网易财经：我看到你的报告里面指出的是北京市家庭总资产是83.6%从事房地产，中国人将房地产的资产配置比率安排那么高的话是否会加重这个贫富分化的严重性呢?因为有房的人有钱的人可能更容易享受到这个房价增值的这个。

甘犁：这个目前看起来没有，目前看起来反而在减少贫富分化，因为我们即使很穷的家庭他也有一套房子，而且从他的资产增长比例来说，增长率增长速度反而超过特别有钱的家庭，所以因为有钱人的资产配置比较平衡，他既有房产也有别的，他跌的话整体资产不会跌那么多，而穷人整体资产一下跌的很惨的话这个时候贫富差距会拉大，所以它是双刃剑或者两个方向他有不同的后果，如果是房价涨，贫富差距反而会减少，如果房价跌，贫富差距会拉大。

而且财富的基尼系数在过去三年有一个显著的下降，大家说为什么会下降?因为都看到是收入财富的分布还是仍然非常不均，下降的原因非常地明显，也非常地应该是跟大家直观感觉是一样，就是房市。有钱人家庭就是中国最有钱的这批人家庭他的资产配制更为平均一些，他的房子占他的资产当中的比例要低一些，他还有些工商业资产，还有些金融资产，还有些其他方面的资产，那些资产在过去几年增长的速度不如房子增长的速度那么快。所以总的来说有钱人它的资产增长速度反而低于我们老百姓，因为老百姓他的资产只有房子。

网易财经：他的资产基本上都在房地产里。

甘犁：都在房子，房地产里，房子呼呼往上涨，所以因为这个原因的话老百姓反而资产的增长速度超过比较有钱的这种家庭这样合起来的话，我们资产配置从总量上来说是要好转一些，所以我们的基尼系数在下降。这是第一个。第二个这实际上也是一个风险，因为老百姓如果它的房子，它的资产都在房子里面，一旦房市出了问题以后它的资产缩水的幅度也会很大。

房价崩溃对普通家庭具灾难性影响

网易财经：为什么中国老百姓会把资产大多数配置在房地产上呢?你觉得这个是合理的吗?

甘犁：我觉得应该说有两方面的原因，第一方面原因当然是中国老百姓我们有这么一个传统，觉得房子是很重要，要买房，没有买房子好象就不能安家立身的。第二个原因实际上也是市场的原因，房子在过去这些年涨的很快，然后凡是以前买了房子的人现在好象都至少是帐面上的资产就非常地好，增长的很快，所以经常我的同学我的朋友，我的亲人我的亲戚买房子都赚了钱，我也去买房子赚钱。所以这个是一个非常重要的投资原因，再加上我们的股市又不景气，所以大家就说我的钱没地投资了，我只有投房子。我们都讲不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里面这是很简单的道理，如果你把所有的鸡蛋放在一个篮子里面一旦出了问题，鸡蛋就全碎了。房子你把所有的钱都放在房地产里以后，房地产这个市场出了问题以后，有可能它对家庭的影响是灾难性的。

网易财经：其实房子本身就有两个属性，一个是居住属性，一个是投资属性，从国外的情况来看是怎样的呢?国外的人他会投资多大的资产比例在这个房子上?

甘犁：我们中国目前房地产在家庭总的资产比例是65%左右，不同的地区它这个比例还不一样，北京到83%，上海是75%，一线城市高一些，因为它房价很高。在国外的话我们按全国我们比如说以美国为参照点，我们基本上我们家庭资产配置是65%是房子，然后12%是金融资产，然后剩下加起来差不多65%+12%就是80%，剩下有5%是汽车，剩下的是工商业资产，还有一些其他的量不大了。这是我们中国目前的资产配置状况。美国正好有一点就是差别蛮大的，美国是这样，这个80%当中40%是房子，40%是金融资产，我们是60% 多是房子。

网易财经：你觉得中国老百姓投资理念是很不理性吗还是说他并没有很好的一个渠道去了解到这个不同的?

甘犁：我觉得两者都有，我觉得理性不理性跟信息有关系，比如说投资房子如果你看过去的历史表现，那是非常理性的。我没投反而不理性了，，但是同时另外一个角度来说也有一个问题就是他信息量不足，他没有足够的信息，就是这么多房子买了这么多年，这么多人买了房子以后，今后这个房子是不是还会长期地长时间地持续地增长，这个就需要分析，因为你看的是将来，实际上这个分析需要大量的其他信息，比如说很简单，比如我要在这个小区买房子，我想买个投资房，我需要了解这个小区房子相关的需求和供给信息，需求我有个估计，。那么供给是不是有，其中一个供给就是多少家庭是空置的，这房子能提供出来卖出来，这种信息我们完全没有。

空置率过高楼市前景黯淡

网易财经：我看到你的研究所在今年的6月份也是发布了一个住房空置率的报告，报告出来之后，有部分人认为这个空置率是比较高的。

甘犁：它实际上从空置率的定义来说确实比较复杂，其中非常关键的一个因素就是比如说你的休闲的房子度假的房子怎么算。实际这些问题是很难界定的。

所以我们做了一个(调查)，因为我们有全国的抽样调查，有样本，那个抽样调查以后每一户我知道他有多少套房子，我问了以后在当时我调查的时间这个房子是不是自己住然后没有自己住，是不是租出去，我们给了这么一个空置率的数据，全国是22.4%，我们能够细节到六大城市，然后能够细节到全国的各个省，但是我们再往下走就细节不到了

网易财经：这个报告代表性是在哪方面呢?

甘犁：我们的数据在城镇在全国范围内和在省的范围内它是有代表性的，比如说我们北京的数据差不多将近在北京抽样的时候我们有1300多户在北京，1300多户因为是随机抽的，所以这1300多户来代表整体的北京市是没有问题的，所以我们当时北京算下来空置率是19%，整体空置率是19%。

网易财经：现在国家正在走一个大规模的城镇化，可能在城镇化的过程中这些空置率应该是可以被消化掉的?

甘犁：这是一个非常重要的问题，也是一个非常重要的在城镇化过程当中我认为整体的包括业界学界还有政府对城镇化的理解的一个误区，实际上城镇化进程分成两类，一类我把它叫做被进城，一类是主动进城，被进城是什么道理呢?我是一个农村户籍的住在农村，然后我的这个地方变成了城镇，乡改镇、县改区或者是县改市就是它的行政编码变了，但是我仍然住在我原来的房子里面，我的户籍仍然没变，只是我这个地方在统计的意义上变成了城镇，另一部分我们叫它主动进城，实际上我们一般认为的城镇化，就是农民兄弟们抗住包带着行李到城里来打工，他实际上离开了他原来住的地方，他在城里是需要房子的，至少从暂时来说被进城和主动进城他们对住房的需求和他们的状况是完全两样的。我们实际上的误区是拿主动进城的人来代替了整体的城镇化，所以我们有七千万进城的家庭只有一半的家庭需要住房，另外一半他暂时不需要，他房子在那儿，他房子面积还大，因为它是农村房，包括我们现在出现了城中村什么这些都有。今后它有没有需求?可能会有，比如再过十年二十年他现在买不起他也没有住房的需求，这个好简单的道理，所以我们建了那么多房子就出现了商品房大量地空置，以为这些人会住在那房子里面，但是实际那些人不需要，他也没有这个钱。

网易财经：一方面是不需要，需要的人也买不起。

甘犁：对，所以就这么一个简单的道理就是被进城和主动进城的一个非常大的差距我认为导致了中国大量的住房建设的浪费，房地产开发超前了，大大地超前了，他以为进来的两千万人或者一千万人，每年进城的一千万人都需要房子，这当中有一半以上是不需要的，所以才出现了我们一方面大量的空置。

网易财经：过高的空置率是你并不看好未来楼价走势的?

甘犁：对，一个非常重要的原因，因为这么多房子空在那儿，而且还有一个重要的就是我们的研究成果是这样，比如说因为目前的房价很明显，它主要是靠预期在驱动，就是购房的家庭当中超过一半已经有一套房子了，多套房的比例，大家要投资了，主要是投资了，因为预期驱动的话这个时候他就比较脆弱，因为我既然为了投资，这个投资品不是钢需不是我自己居住的房子如果风吹草动的话我要卖掉的可能性比较大。我们做了一个压力测试，我们发现空置房和非空房这两个差别比较大，非空置的房自己住的房子时间稍微长一点，购买的久一点，然后涨价可能涨的多一点，所以问题不大，就是他这种压力不大。但是空置房如果跌10%，整个价格总体跌10%，有20%的空置房，它有可能是亏本了，这时候他的压力就来了，如果压力来了大家想出售，你也想售，我也想售，这个房价就垮掉了。

网易财经：对，它这个影响可能不会是在自住房上，可能会是在空置房。

甘犁：对，这就是为什么空置房研究和细节。

网易财经：因为它本来就是个投资品。

甘犁：所以我们这些东西做完以后你没有办法对房地产市场乐观，就没有道理乐观。