Distrii办伴探索办公革命 地产与互联网跨界编织办公物联网

除去睡觉的8个小时，大家会怎样度过工作日中剩下的16个小时呢？不是在上班，就是在去上班的路上，越来越长的通勤距离和并不令人愉悦的办公环境让很多创新者开始探索新的可能。在2018年第2季（总第十三期）SEA-Hi！论坛中，未来办公变革者、Distrii办伴集团COO杨磊先生提出了"为知识工作者赋能"的办公3.0模式。

在杨磊先生看来，办公是与城市密不可分的一种行为，一张办公物联网不断放大，最终城市就成为了最大最为复杂的一个物联网。以下内容根据杨磊在SEA-Hi！论坛上的演讲整理。

1、为什么要关注办公？

作为一个从业十年的地产人，我做了很多城市综合体、超高层，但越来越多的新物业推出的同时，我们反而心里会有一些惶恐不安。在一些二三线城市，很多项目在还没有推到市场的时候，就已经成为了存量资产，如何让这些场所容纳内容和活动变得非常困难。三年前，我们（Distrii办伴）团队希望做一些这方面探索和实践。

我们发现，一天24小时，除去休息的8个小时，在剩下的16个小时里绝大部分时间都是围绕办公进行的活动，或是在路上，或是在家里工作，占用了大家非常长的时间。但同时，大部分办公环境却并不令人愉悦。而城市中的存量资产恰好可以进行一些尝试。

2、办公革命

想做创新，首先我们研究一下历史是什么样。

《清明上河图》展现了北宋年间几乎所有行业，包括作坊、商铺，但这个时间点没有现代意义上的办公、写字楼。所以办公这个产品不是自古就有。现在大家感同身受的办公产品，也不见得就不可以被变革、发展。

到工业革命开始，就有集约化的诉求了，因为集约才能带来更高的工作效率。第二次工业革命后，电力广泛使用，生产效能大幅度提升，于是摩天大楼出现了。

所以，办公的变革跟技术的革新是密切相关的。

我们看一些数据。现在核心CBD区域的土地成本、房价非常高，但平均办公空间使用率只有60%-70%，反过来有30%左右的空间使用率不足。另外，除亚洲区域之外的地区，每工位平均租赁面积都大于每人的租赁面积，表明这些区域的办公空间的工位共享率较高。不同空间使用模式与单工位面积存在一定的相互关系，越是固定式的，单工位面积越大，越是灵活、共享式的，单工位面积就越低。现在的企业组织模式正在发生一些变化，组织会越来越分散，有一种分布式的趋势。

这个时候，就需要一些新的产品来提供给市场和企业。最早是雷格斯共享式、移动式的办公，还有美国的WeWork，线上有钉钉，等等。这些产品分别从线上跟线下切入一些新办公形式的尝试。我们觉得单独割裂线上线下，都不完整。于是我们提出一种去中心化、物联网分布式的办公解决方案。

对一些创业企业，co-working的方式是非常方便、灵活的，跟规模的匹配度可以非常高。同时，客户中越来越多的成熟企业，跨国跨地区的大企业，也越来越能认识、接受甚至尝试联合办公、共享办公。他们有很多出发点，可能是成本降低的角度，也可能是需要团队有更多创造力，需要跳出原来的架构、空间。高力国际预测，到2020年差不多有10%的企业会入驻到联合办公这样的空间，2030年甚至会达到30%左右。今年年初统计下来北京目前是2%多，不到3%，上海是5%左右。因此空间非常大。

3、办公3.0：为知识工作者赋能

我们有连锁商业、连锁酒店，但没有连锁办公。目前联合办公的领域正在孕育这样的行业或组织。因为今后更多的价值不是所有权产生的，而是由运营能力、服务能力产生的。

我们一直有个观点，所有的办公场所，应该重新围绕人来组织，回归到人应该有的感受以及自由。办公空间，是为知识工作者赋能。今后很多劳动会被人工智能所替代，但有些是替代不了的，比如创造性的工作、创意性的工作、知识工作者，等等。所以办公场所，要为他们提供更有创造力、专注力、协作精神的环境。

那为知识工作者赋能的空间、平台，应该是怎样的？我们正在做一些探索和尝试。

首先，颜值，很重要。空间的颜值吸引你到这个空间来，然后驻留。

但是仅仅颜值，肯定不够。未来办公的特征是什么？我们提炼了三大关系：

一是人和物的关系。主要是物联网，我们希望通过技术手段、技术平台，把很多单个物体放到线上，支撑这个网。比如所有门锁都通过手机开门，对使用者来说非常方便，对管理者也很方便，因为所有系统是对接好的，预约了会议室，提前五分钟给权限就可以开启，权限期到了就关闭。而这样一种行为的背后是所有数据的留存，我们能观测到什么时间点发生什么样的行为，给办公空间的使用率做参考，管理颗粒度能到每个工位，管理方可以根据具体的数据分析大抵需要排布多少体量的工位。

二是人和组织的关系。灵活的、弹性的、分布的、移动式的公司或办公形式，还是需要有个组织，这个组织可以通过线上平台来实现。考勤、审批、日志、协同工具，这些都保证了人和组织的关系。

三是人和人的关系。这是三大关系压轴的，也是最重要的。现在有很多线上社交工具，而我们更聚焦在商务社交，而且是跨公司边界、跨组织范围的商务社交。

一般意义上的智能办公，包括会议、环境管理、物业管理。大部分还是属于割裂状态，是离散式的，没有形成高效率的整合。理想状态下的智能办公模型，应该是整个形成一个闭环，对空间资产、组织行为自优化提供一个完整的解决方案。但最后留存下来的，还是数据，比如可以基于员工效率、福利优先，提供就近办公的解决方案，比如需要灵活弹性的企业组织，就可以提供灵活扩张的解决方案。这就是未来的精准智慧办公。

我们在做这方面的尝试，探索跨出地产或是地产跟互联网进行一些有意思的"发酵"以后的办公领域的产品，编织一张办公属性的物联网。办公物联网成熟了，智能化、分布式的新办公方式会让人来组织公司，而不再拘泥于单一具体的实体办公地点。这样公司就会在一个平台上，而不是一栋楼里。企业就可以选择各种各样适合自己的组织形式，企业因此可以变得更加灵活、有弹性、有生命力，效率更高，也就更有竞争力。

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